Acheter une première maison au Québec demande souvent une mise de fonds importante. Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet aux futurs acheteurs de puiser dans leur REER pour constituer cette mise de fonds, sans payer d’impôt sur le retrait. C’est l’un des outils financiers les plus utilisés pour accéder à la propriété.
Que vous achetiez seul ou en couple, que vous débutiez votre épargne ou que vous ayez déjà un REER bien garni, voici comment tirer le maximum du RAP en 2026.
En bref
- Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER, sans impôt, pour acheter une première propriété au Canada.
- Un couple admissible peut combiner ses retraits pour atteindre 120 000 $ au total.
- Les fonds doivent se trouver dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait.
- Le montant retiré se rembourse sur 15 ans, avec un allégement temporaire pour les retraits effectués entre 2022 et 2025.
- Le RAP se combine au CELIAPP, ce qui porte la mise de fonds potentielle à 100 000 $ par personne (200 000 $ pour un couple).
Qu’est-ce que le Régime d’accession à la propriété (RAP) ?
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme du gouvernement fédéral administré par l’Agence du revenu du Canada. Il vise à faciliter l’accès à la propriété en permettant à un particulier de retirer un montant de son régime enregistré d’épargne-retraite (REER), pour l’utiliser comme mise de fonds lors de l’achat ou de la construction d’une habitation admissible.
Concrètement, le RAP donne un coup de pouce aux premiers acheteurs en leur permettant de mobiliser une partie de leur épargne-retraite sans en payer l’impôt. Il fonctionne comme un prêt que vous vous accordez : la somme retirée doit retourner dans le REER selon un calendrier précis, ce qui le distingue d’un programme comme le CELIAPP.
Êtes-vous admissible au RAP ?
Pour profiter du Régime d’accession à la propriété, vous devez remplir plusieurs conditions :
- Être considéré comme acheteur d’une première habitation ;
- Avoir conclu une entente écrite pour l’achat ou la construction d’une propriété admissible ;
- Avoir des fonds dans votre REER depuis au moins 90 jours avant le retrait ;
- Être résident du Canada, du moment du retrait jusqu’à la conclusion de la transaction ;
- Avoir l’intention d’occuper l’habitation comme lieu principal de résidence dans l’année suivant l’achat ou la construction ;
- Avoir le solde remboursable du RAP à zéro au 1er janvier de l’année du retrait, si vous avez déjà profité du programme.
Attention à la règle des 90 jours !
C’est l’une des conditions les plus souvent oubliées par les premiers acheteurs. Si vous cotisez à votre REER spécifiquement dans le but de raper, l’argent doit y rester au minimum 90 jours avant le retrait. Un retrait effectué avant ce délai vous fait perdre le bénéfice fiscal du RAP sur la cotisation concernée.
Qui est considéré comme acheteur d’une première habitation ?
Selon l’Agence du revenu du Canada, vous êtes considéré comme premier acheteur si vous n’avez pas habité dans une propriété dont vous ou votre conjoint étiez propriétaires au cours de l’année du retrait et des quatre années civiles précédentes.
Cette règle des quatre ans signifie qu’un ancien propriétaire devenu locataire peut redevenir admissible au programme, à condition de respecter ce délai complet.
Quelles propriétés sont admissibles au RAP ?
Pour être admissible, l’habitation, déjà construite ou en construction, doit être située au Canada. Les types de propriétés acceptés sont :
- Une maison unifamiliale, jumelée, en rangée ou mobile ;
- Une copropriété (condo) ;
- Un duplex, triplex ou quadruplex ;
À l’inverse, les chalets, maisons de vacances et propriétés secondaires ne sont pas admissibles. Le RAP s’applique exclusivement à une résidence principale.
Combien pouvez-vous retirer de votre RAP en 2026 ?
Un participant peut raper jusqu’à 60 000 $ de ses REER, sans payer d’impôt sur le montant retiré. Lorsque les deux conjoints sont admissibles, leurs retraits peuvent être combinés pour atteindre 120 000 $ au total (60 000 $ par personne).
Rien n’oblige toutefois à retirer le maximum. Le 60 000 $ représente un plafond, pas une obligation. Vous pouvez retirer le montant qui correspond à votre besoin réel, en fonction du prix de votre future propriété et de votre stratégie globale de financement.
L’évolution du plafond depuis 1992
Lancé en 1992 avec un plafond initial de 25 000 $, le RAP a été ajusté à deux reprises au fil des décennies pour mieux suivre la réalité du marché immobilier canadien.
| Année | Plafond par personne | Plafond pour un couple |
| 1992 à mars 2019 | 25 000 $ | 50 000 $ |
| Mars 2019 à avril 2024 | 35 000 $ | 70 000 $ |
| Depuis avril 2024 | 60 000 $ | 120 000 $ |
La hausse la plus récente, annoncée dans le budget fédéral de 2024, s’applique à tous les retraits effectués après le 16 avril 2024. Elle vise à soulager la pression sur les acheteurs québécois, dans un contexte où le prix d’une première propriété continue de grimper, particulièrement dans les grands centres urbains de la province.
Comment retirer les fonds de votre REER ?
Faire un retrait RAP de votre REER est un processus à la portée de tout acheteur bien préparé. Voici les cinq étapes à suivre pour mener votre retrait à bien.
- Vérifier l’admissibilité de vos REER : tous les comptes ne permettent pas un retrait dans le cadre du RAP. Certains comptes à rendement garanti à terme fermé immobilisent les fonds jusqu’à l’échéance et les REER collectifs d’employeurs prévoient parfois leurs propres règles. Un simple appel à votre institution financière suffit à clarifier votre situation.
- Signez une entente écrite : vous devez avoir une promesse d’achat ou un contrat de construction pour une habitation admissible. Sans ce document, aucun retrait n’est possible.
- Remplissez le formulaire T1036 : ce formulaire officiel de l’Agence du revenu du Canada se remplit auprès de votre institution financière. Un nouveau formulaire est exigé pour chaque retrait, si vous prévoyez en faire plus d’un.
- Recevez les fonds : votre institution financière traite la demande et vous verse le montant demandé. Au Québec, ces sommes sont ensuite remises à votre notaire, qui les conservera en fidéicommis jusqu’à la signature de l’acte de vente. C’est lui qui versera la mise de fonds au vendeur le moment venu.
- Conservez vos documents : gardez toutes les confirmations de retrait. Elles vous seront utiles au moment de produire votre déclaration de revenus.
Devez-vous rembourser le retrait du RAP dans votre REER ?
Oui. Le RAP fonctionne comme un prêt que vous vous accordez : chaque dollar retiré doit retourner dans votre REER sur une période maximale de 15 ans.
La période débute habituellement la deuxième année civile suivant le retrait. Pour un retrait effectué en 2026, par exemple, le premier remboursement obligatoire s’inscrit dans votre déclaration de revenus de 2028.
Allégement temporaire : un délai supplémentaire pour les retraits entre 2022 et 2025
Le budget fédéral de 2024 a accordé un délai supplémentaire aux premiers acheteurs ayant utilisé le RAP entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025. Pour ces participants, le début du remboursement est repoussé à la cinquième année suivant le retrait, plutôt qu’à la deuxième. Concrètement, un acheteur ayant utilisé ses REER en 2024 ne commence son remboursement qu’en 2029.
Combien devez-vous rembourser chaque année ?
Le minimum exigé chaque année correspond à 1/15 du montant total retiré. Le tableau suivant donne une idée du remboursement annuel selon le montant retiré :
| Montant retiré | Remboursement annuel minimal |
| 30 000 $ | 2 000 $ |
| 45 000 $ | 3 000 $ |
| 60 000 $ | 4 000 $ |
| 120 000 $ (couple) | 8 000 $ |
Rien ne vous empêche d’aller plus vite. Vous pouvez verser plus que le minimum chaque année ou même rembourser la totalité en un seul versement. Les paiements anticipés réduisent les versements obligatoires des années suivantes, sans toutefois écourter la période de 15 ans.
Comment effectuer et déclarer vos remboursements ?
Vous n’envoyez pas de chèque à l’ARC pour rembourser votre RAP. Le remboursement passe par une simple cotisation à votre REER, que vous déclarez ensuite à l’ARC.
Le processus se résume à trois actions :
- Cotisez à votre REER auprès de votre institution financière, comme vous le feriez normalement. Le montant doit représenter au minimum 1/15 du montant retiré.
- Remplissez l’Annexe 7 de votre déclaration de revenus, pour indiquer la portion de votre cotisation qui sert au remboursement du RAP.
- La portion désignée comme remboursement n’est pas déductible d’impôt, puisqu’elle rembourse une somme déjà déduite à l’origine. Si vous avez cotisé plus que le minimum, le surplus reste déductible.
Chaque année, l’ARC vous envoie un état de compte qui résume le montant remboursé à ce jour, le solde restant et la contribution requise pour l’année suivante.
Que se passe-t-il si vous ne remboursez pas ?
Tout montant non remboursé au cours d’une année s’ajoute automatiquement à votre revenu imposable. Vous payez alors de l’impôt sur cette portion, sans pouvoir réclamer la déduction REER habituellement applicable.
Par exemple, si votre remboursement annuel obligatoire est de 4 000 $ et que vous n’en versez que 2000 $, les 2000 $ manquants seront ajoutés à votre revenu imposable de l’année.
RAP ou CELIAPP : que choisir en 2026 ?
RAP ou CELIAPP, lequel choisir ? C’est l’une des questions les plus fréquentes chez les premiers acheteurs au Québec depuis l’arrivée du compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété en 2023.
Les deux programmes fédéraux visent le même objectif : aider les premiers acheteurs à financer leur mise de fonds. Mais ils fonctionnent selon des règles différentes. Le tableau suivant met en lumière les principales distinctions :
| Critère | RAP | CELIAPP |
| Plafond | 60 000 $ par personne | 40 000 $ à vie (8 000 $ par année) |
| Combiné pour un couple | 120 000 $ | 80 000 $ |
| Remboursement requis | Oui, sur 15 ans | Non |
| Imposition au retrait | Aucune | Aucune si utilisé pour une première maison |
| Délai de détention des fonds | 90 jours | Aucun délai minimum |
| Type de compte requis | REER | CELIAPP |
| Si l'achat n'a pas lieu | Remboursement intégral avant le 31 décembre de l'année suivante, sinon imposable | Transfert possible vers un REER, sans pénalité ni imposition |
Le bon choix dépend de votre situation : épargne déjà accumulée, capacité de remboursement, échéance d’achat. Pour la plupart des premiers acheteurs, combiner le RAP et le CELIAPP reste l’option la plus stratégique. Ensemble, les deux programmes permettent de mobiliser jusqu’à 100 000 $ par personne, ou 200 000 $ pour un couple.
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