Vu l’ensemble des avantages qu’il offre, l’immobilier est l’un des secteurs qui attirent le plus d’investissements partout dans le monde. Les tendances générales sur le marché immobilier sont généralement même considérées comme l’un des indicateurs clés sur la situation d’une économie.
Le marché des biens fonciers est connu pour sa stabilité et sa résilience. Et pour encore minimiser les risques et optimiser la rentabilité, les investisseurs choisissent souvent de s’incorporer en immobilier. Que veut-on dire donc par l’incorporation immobilier et quel est l’intérêt de s’incorporer? C’est ce qui fera notre sujet sur cet article.
Qu’est-ce que l’incorporation immobilière?
Devenir incorporé en immobilier consiste à créer une entité indépendante — très souvent sous forme de société par actions — via laquelle la gestion des biens immobiliers appropriés par un investisseur est prise en charge. Ainsi, les revenus et les charges qui se rattachent à l’exploitation des biens fonciers en question sont gérés par cette société, et un salaire ou des dividendes sont versés aux propriétaires.
L’investissement en immobilier peut être associé à la gestion de plusieurs tâches et aspects, y compris à caractère fiscal, comptable, administratif, etc. En tant qu’investisseur en possession de biens immobiliers à une certaine valeur, il peut s’avérer avantageux de renoncer à gérer ses immeubles sous son nom personnel et de s’incorporer en immobilier — soit de créer une entreprise au nom de laquelle ces actifs sont exploités.
Au Québec, qui dit incorporation immobilière dit détenir et gérer ses actifs via une société. La loi vous permet de créer votre société selon trois types principaux d’entreprises :
- La société par actions (SPA) ;
- La société de personnes ;
- L’entreprise individuelle.
Si comparées avec la SPA, les deux dernières formes de société sont peu avantageuses quand il s’agit du secteur immobilier. Ainsi, la société par actions est la forme juridique la plus adaptée aux dispositions réglementaires de l’immobilier sur Québec.
Quand est-il pertinent de s’incorporer?
En tant que propriétaire d’immeubles et autres actifs similaires, peut être pertinent dans plusieurs cas du fait des bénéfices que ce choix offre. Ci-après, vous trouverez quelques situations où il serait pratique d’opter pour l’incorporation.
1. Vous comptez réinvestir les revenus de vos biens immobiliers
Si vous pensez réinvestir les revenus qui découlent de vos actifs, soit dans l’acquisition de nouveaux immeubles ou tout simplement dans la gestion de vos projets actuels, vous incorporer en immobilier serait un choix à considérer. En effet, en tant que dirigeant de société par actions, toutes vos propriétés en location ainsi que vos projets de flip seront soumis à des dispositions fiscales différentes que celles applicables si vous les possédez en votre nom personnel.
En décidant de garder les recettes générées par l’activité de location de vos biens dans le cadre de votre entreprise, vos revenus seront imposés à un taux de 20 % seulement. La part de l’impôt qui reste, soit le reliquat, est à payer seulement si vous décidez de tirer votre argent des comptes de votre société.
Il vous serait donc d’un grand avantage de vous incorporer en immobilier si vous comptez réinjecter les bénéfices de vos activités immobilières dans vos projets.
2. Vous prévoyez de vous lancer dans des partenariats
Lancer une structure corporative pour gérer l’exploitation de l’ensemble de vos propriétés à caractère immobilier peut être un choix pertinent si vous planifiez vous engager dans de futurs partenariats, conclure des accords avec d’éventuels investisseurs et signer des contrats avec des tiers.
Devenir incorporé en immobilier et agir au nom d’une société par actions vous faciliterait le développement de votre activité et la conclusion des affaires avec d’autres investisseurs immobiliers. Et ce, de manière beaucoup plus aisée que si vous agissez en tant que personne physique. Par ailleurs, le partage de profits entre partenaires est simplifié puisqu’il suffit de les désigner comme actionnaires auxquels des bénéfices sont versés.
Ceci étant dit, si vous poursuivez une stratégie de croissance, l’incorporation immobilière pourrait être une décision pertinente.
3. Vous envisagez de recourir à des financements externes
Financer la construction d’un parc immobilier en entier peut être moins aisé que l’acquisition d’un appartement ou d’un duplex. Si vous comptez faire appel aux services d’un établissement de crédit, il vous sera souvent recommandé de procéder à la création d’une société par actions. Les procédures seront beaucoup plus faciles si votre business est représenté par une SPA.
D’un angle de vue « investisseur », cet avantage de procédures allégées — en cas d’incorporation — s’explique par le fait qu’une structure organisée présente des états financiers clairs et structurés. Par conséquent, il est plus facile d’apprécier les éventuels risques liés au projet en question.
Par ailleurs, s’incorporer en immobilier est un choix raisonnable en cas de recours à toute source de financement externe puisque ceci encadre et limite votre responsabilité envers les investisseurs.
4. Vous souhaitez refléter une image professionnelle ou faire de la publicité
Si vous avez un nombre assez important de portes, il peut être d’un grand avantage de vous incorporer en immobilier. Ceci vous permettra de projeter une certaine image professionnelle pour votre activité et ce, que ce soit auprès de vos fournisseurs, partenaires, locataires, investisseurs ou autres. En gérant l’exploitation de vos biens immobiliers en incorporation, vous vous facilitez la construction d’une relation sérieuse et respectée avec les tiers.
Aussi, si vous comptez annoncer vos services sur les canaux de communication, il sera plus facile de construire une image de marque en tant que société, et de la défendre en cas d’éventuel abus auprès des concurrents.
Voilà, c’est donc essentiellement dans ces situations qu’il peut être pertinent d’opter pour l’incorporation immobilière.
Les questions à se poser avant de s’incorporer
Si vous vous demandez toujours et vous n’êtes pas sûr si l’incorporation présente un intérêt pour votre cas, ci-après sont quelques questions que vous devrez vous poser avant de considérer la création d’une SPA.
- Pensez-vous à intégrer de futurs partenaires dans votre projet?
- Comptez-vous garder votre parc immobilier sur un long terme?
- Vos immeubles présentent-ils une plus-value prévisionnelle?
- Considérez-vous passer vos biens à vos descendants dans le futur?
Si vous répondez favorablement à l’une de ces questions, sachez que devenir incorporé en immobilier peut être un choix envisageable pour vous.
Les avantages de s’incorporer en immobilier
1. L’incorporation limite votre responsabilité envers le tiers
L’un des avantages principaux pour l’incorporation est qu’elle cadre bien votre responsabilité envers le tiers. Étant une entité indépendante (une personne morale), la SPA supporte ses propres dettes et est responsable de ses obligations contractuelles. Donc, si jamais vous faites face à une poursuite judiciaire, la partie en question ne peut poursuivre que la société et non pas vous personnellement, sauf en cas d’acte illégal de votre part.
2. L’incorporation vous facilite de poursuivre une stratégie de croissance
Un autre grand avantage de s’incorporer en immobilier est que ce choix est assez favorable si vous envisagez de poursuivre un plan de croissance pour vos projets immobiliers. Comme déjà mentionné ci-haut, l’incorporation vous permet de bénéficier d’un report d’une partie de l’impôt et de réaliser un avantage fiscal. Agir en tant que société vous permet également de constater les charges d’amortissement et de les utiliser à l’encontre de vos profits.
3. Faciliter le transfert du patrimoine à vos enfants
Une bonne raison pour laquelle s’incorporer en immobilier est également avantageux concerne le côté successoral. Si vous souhaitez transmettre vos avoirs aux générations futures, l’incorporation vous offre plusieurs options, y compris un gel de valeur.
Les inconvénients de l’incorporation
Si la création d’une société par actions pour gérer et exploiter ses actifs fonciers est un choix avantageux et pertinent dans plusieurs situations, s’incorporer en immobilier peut toutefois être associé à quelques inconvénients.
Tout d’abord, il faut prévoir les charges de création de la SPA — entre 750 $ et 1 500 $, des frais fiscaux et juridiques liés au transfert de la propriété, à compter aux alentours de 5 000 $ à 10 000 $ dépendamment du nombre d’immeubles que vous détenez. Il faut aussi prendre en considération les charges associées aux transferts des actes notariés. Ces charges vous seront facturées pour chacune des propriétés en votre possession.
Vous incorporer en immobilier vous engendrerait, par ailleurs, le paiement des frais d’éventuelles consultations (fiscaliste, expert financier), le règlement des honoraires du comptable qui se chargera de vous produire les états financiers, ainsi que les droits annuels d’immatriculation (environ 85 $).
En outre du paiement des différentes charges, il ne vous serait plus possible de se qualifier à un prêt personnel. Vous serez plutôt éligible pour un prêt commercial, et les investisseurs vous proposeront des prêts avec des conditions un peu moins favorables et à un taux qui est souvent plus élevé.
Avant de vous incorporer en immobilier, il est aussi bon de savoir que si vous transférez la propriété d’un bien à votre société et que plus tard vous décidez de défaire l’incorporation, le processus peut être un peu compliqué vu les conséquences fiscales qui s’y attachent.
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