La pandémie de COVID-19 a eu d’importants impacts sur le marché immobilier, tant résidentiel que commercial. Parmi ses dernières répercussions, certains experts s’attendent maintenant à assister à une baisse de valeur des immeubles de bureaux dans les métropoles.
C’est en effet ce qui ressort des récentes projections de la firme McKinsey, qui estime que les immeubles de bureaux et les commerces pourraient perdre une part importante de leur valeur d’ici 2030. Cette dévaluation serait la conséquence directe de l’implantation du modèle de travail hybride.
Coup d’œil sur la situation.
Ce qui ressort de l’étude de la firme McKinsey
L’étude de la firme McKinsey porte sur neuf métropoles internationales accaparant une grande proportion de la croissance économique de leur pays. New York, San Francisco, Houston, Paris, Londres, Munich, Tokyo et Shanghai figurent ainsi parmi les villes étudiées.
Selon les faits observés, la valeur des immeubles de bureaux pourrait reculer de 26 % entre 2019 et 2030, et ce, dans un scénario dit modéré. Dans les neuf métropoles à l’étude, cela représenterait des pertes de valeur potentielles de près de 800 milliards de dollars US d’ici 2030, une somme pour le moins astronomique.
Cette dévaluation projetée s’explique notamment par l’implantation ferme du modèle de travail hybride, qui a diminué d’environ 30 % la présence des employés au bureau par rapport aux normes prépandémiques.
Cela a aussi pour effet de réduire la demande pour les espaces à bureaux dans les métropoles. L’étude estime d’ailleurs que cette demande pourrait être de 13 % inférieure en 2030 par rapport à 2019 dans un scénario modéré, pouvant même aller jusqu’à 38 % dans certaines villes dans un scénario plus critique. Les centres-villes dont la fonction est principalement concentrée autour des bureaux risquent de souffrir davantage.
Du même coup, des tours de bureaux moins remplies entrainent une baisse du nombre de consommateurs dans les commerces. Des pertes de valeur sont donc là aussi attendues.
Quelle est la situation au Canada?
Bien que l’étude se concentre sur neuf villes à l’extérieur du pays, le Canada ne fait pas exception face à la situation. Le taux d’inoccupation des espaces de bureau y est aussi préoccupant, ayant même atteint 18,1 % au deuxième trimestre de 2023, soit son plus haut niveau depuis 1994, selon la société immobilière CBRE.
Un autre rapport, cette fois de Colliers Canada, estime plutôt que le taux d’inoccupation à l’échelle nationale est passé de 8 % à 14 % depuis 2020, et qu’il pourrait culminer à près de 15 % d’ici la fin de 2023, en raison de l’implantation des modèles de travail hybrides. Ceux-ci poussent les entreprises à réduire leur superficie d’espace de bureau.
Malgré cette divergence de données, il n’en demeure pas moins que la situation de l’offre commerciale inquiète certains experts de partout au pays.
L’inoccupation des immeubles de bureaux du centre-ville de Montréal
Comme le reste du Canada, Montréal n’est pas épargnée par ce phénomène, la ville étant elle-même aux prises avec un taux élevé de disponibilité des bureaux de ses gratte-ciels.
Selon une recension effectuée pour le compte de La Presse datant du 19 juillet dernier, les tours de bureaux du centre-ville ayant le plus de locaux disponibles étaient :
- La Place Bonaventure (800, rue De La Gauchetière) ;
- La tour Bell du Complexe Bell Banque Nationale (1001, boulevard Robert-Bourassa) ;
- La Tour de la Bourse (800, rue du Square-Victoria) ;
- Le 1100, boulevard René-Lévesque ;
- Le 111, boulevard Robert-Bourassa, dans la Cité du Multimédia ;
- Le siège social de SNC-Lavalin (Place Félix-Martin au 455, boulevard René-Lévesque).
Notez que ces données pourraient avoir évolué depuis.
Il a aussi été observé que les immeubles plus anciens, dits de catégorie B ou C, sont plus affectés que les bâtiments dont la construction est plus récente et plus moderne (catégorie A). Le taux d’inoccupation a ainsi atteint 17 % au centre-ville de Montréal au second trimestre de 2023, selon l’agence CBRE. Pour les immeubles de catégorie A, ce taux est plutôt estimé à 14,5 %.
Pour autant, il faut préciser que la valeur des immeubles commerciaux se maintient, du moins pour l’instant. La situation pourrait toutefois évoluer lorsque les propriétaires renouvelleront leur financement.
Les locataires choisissent des immeubles plus récents
Toujours à Montréal, plusieurs observent actuellement un changement d’attitude des locataires envers le choix de leurs locaux commerciaux. Les utilisateurs de ces espaces profitent en effet de l’échéance de leur bail pour réduire la superficie de plancher louée.
Le plus grand éventail de choix leur permet également de déménager dans un immeuble plus récent. Les bâtiments à bureaux plus modernes, de catégorie A, sont plus avantagés que les constructions plus anciennes. Ces derniers sont donc plus à risque de subir des contrecoups sur leur valeur.
Les conséquences d’une potentielle baisse de valeur
Bien que la valeur des immeubles de bureaux demeure stable pour l’instant, la hausse des intérêts et de l’inoccupation pourraient bien faire en sorte de changer la donne tôt ou tard.
Une éventuelle perte de valeur des espaces à bureaux pourrait bien avoir des répercussions importantes, et pas seulement sur les propriétaires de ces immeubles. Plusieurs craignent que cela entraine un cercle vicieux où :
- Plus d’employés travaillent de la maison ;
- Les baux d’entreprises ne sont pas renouvelés ou le sont avec une moindre superficie ;
- Le taux élevé d’inoccupation entraine une baisse de valeur ;
- Les revenus tirés des taxes foncières reculent, réduisant le budget de la ville ;
- La municipalité est obligée d’augmenter son taux de taxation ou d’imposer de nouveaux frais ;
- Le fardeau fiscal, alourdi, nuit à l’attractivité de la ville auprès des entreprises et des employés ;
- Et ainsi de suite.
Cette chaine de bouleversement pourrait donc entrainer d’importantes conséquences sur les marchés immobiliers, des affaires et municipaux.
Quelles sont les solutions possibles?
Dans son rapport, la firme McKinsey propose une solution pour amoindrir les impacts sur le marché : opter pour une approche hybride. En d’autres termes, les villes et les immeubles pourraient transformer cette problématique en opportunité en optant pour la multiplication des usages.
Par exemple, cela pourrait se traduire par :
- Le développement de quartier à usage mixte ;
- La cohabitation d’usages commercial et résidentiel au sein d’un même bâtiment ;
- La conception de commerces de détail polyvalents ;
- Etc.
Les propriétaires d’immeubles plus anciens et délaissés par les locataires commerciaux pourraient ainsi envisager de repenser leur stratégie d’investissement et considérer la possibilité de rénover, moderniser ou réaffecter leur bâtiment.
Faire preuve de plus de flexibilité et d’hybridité sur ce plan pourrait non seulement permettre aux villes et aux investisseurs de s’adapter et de diminuer le risque de perte de valeur, mais aussi de prospérer.
Convertir les immeubles de bureaux en logements, une bonne idée?
Selon l’agence de courtage Avison Young, Montréal compte environ 611 immeubles de bureaux qui ont le potentiel d’être convertis en logements, soit environ 47 % des 1289 bâtiments analysés par l’entreprise en avril dernier. En plus d’être une bonne opportunité d’affaire pour les propriétaires, cela permettrait de répondre au besoin urgent en matière de logements.
Toutefois, bien que l’idée de convertir les immeubles de bureaux vacants en espaces résidentiels peut paraitre comme une excellente idée sur papier, ce n’est pas aussi simple. Même son de cloche pour le fait de combiner les deux usages au sein du même bâtiment.
Les coûts élevés, les règles de zonage et les délais nécessaires à l’obtention des permis sont parmi les principaux obstacles auxquels un propriétaire doit se confronter pour changer l’usage de son bâtiment. Sans compter qu’une conversion d’immeuble peut représenter un chantier de 2 à 4 ans…
Dans tous les cas, les propriétaires d'immeubles de bureaux devront analyser le coût d'opportunité de cette conversion potentielle.
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