Le monde de l'immobilier vous attire ? Vous vous questionnez sur la stratégie d’investissement à adopter ? Parmi les différentes possibilités, le flip immobilier pourrait être une option séduisante.
Certes à la mode depuis quelques années, l’achat-revente n’est pas toujours aussi simple que ce que peuvent laisser croire les émissions de télévision. Voici quelques erreurs à ne pas commettre pour éviter que ce projet ne devienne moins rentable qu’espéré :
Erreur 1 : Ne pas préparer suffisamment son projet de flip immobilier
Le flip immobilier, il ne faut pas l'oublier, est une stratégie d'investissement. Et comme tout investissement, il se doit d’être réfléchi. D’autant plus que la somme à engager peut rapidement devenir conséquente. Vous devez donc prendre le temps de réfléchir à l’organisation de chacune des étapes de votre projet.
Avant de vous lancer concrètement dans la recherche d’une propriété à acheter, il est indispensable de faire le point sur vos ressources financières. Disposez-vous de fonds suffisants ? Allez-vous devoir contracter un prêt hypothécaire ? N’oubliez pas de bien prendre en considération tous les frais liés à l’achat d’une propriété, incluant la fiscalité liée à ce type de projet. Pour vous aider, vous pouvez vous faire conseiller par un notaire. Une bonne connaissance de votre budget vous aidera à orienter vos recherches de manière plus pertinente.
Concernant votre prospection, vous devrez analyser le marché immobilier en profondeur : identifier les quartiers propices, avoir une bonne idée des prix aussi bien pour l’achat que pour la revente future... Il ne faut pas vous jeter sur la première propriété à bas prix que vous trouvez. Il serait regrettable de passer à côté d’une meilleure aubaine par méconnaissance ou impatience.
Erreur 2 : Mal évaluer les rénovations nécessaires
Une sous-évaluation des travaux nécessaires peut vous coûter cher pour 2 raisons :
- Vous risquez de devoir faire face à des travaux imprévus et potentiellement coûteux ;
- Les délais de réalisation des travaux pourraient s’avérer plus longs que ce que vous aviez planifié.
Dans le cas d’un projet d’achat-revente rapide, plus le bien reste en votre possession et plus vous risquez de voir votre marge de bénéfices diminuer. En effet, si vous avez recours à un prêt hypothécaire, vous paierez des intérêts tant que vous n’aurez pas revendu la propriété et remboursé votre emprunt. Ces intérêts viendront s’ajouter aux frais divers pour augmenter le coût total du projet.
Pour sécuriser votre investissement et votre marge de plus-value, il est nécessaire de faire réaliser une inspection préachat. Ainsi des experts estimeront précisément le montant des rénovations qu’il vous faudra prendre en compte dans votre budget. Il sera également important de faire appel à des professionnels pour la réalisation des travaux pour lesquels vous n’avez pas les pleines compétences. En réalisant les rénovations vous-même, vous économiserez sur la main-d’œuvre mais vous risquez probablement de perdre du temps.
Attention également à ne pas tomber dans de la rénovation à l’extrême ! Transformer une simple propriété en propriété de luxe peut être une stratégie pour accroître sa plus-value. Mais pour que ce soit payant, assurez-vous qu’il y a effectivement de la demande pour ce type de logement dans le secteur où se trouve la propriété.
Concentrez-vous principalement sur les rénovations qui vont avoir un plus fort impact sur la valeur de la propriété.
Erreur 3 : Souscrire une assurance habitation insuffisante
Encore une fois, il faut garder à l’esprit qu’une propriété achetée dans le cadre d’un flip immobilier, c’est un investissement. Et un investissement, ça se protège. Pour cela, vous ne pouvez pas vous passer d’une assurance habitation.
De plus, il n’est pas conseillé d’assurer une propriété acquise dans le cadre d’un projet d’achat-revente de la même façon que vous assurez votre résidence principale. L’assurance souscrite devrait couvrir également les éventuels vols de matériel et la responsabilité civile. Mais pour être certain d’être couvert adéquatement et au meilleur coût, n’hésitez pas à faire appel à un courtier en assurance.
N’oubliez pas de contracter l’assurance habitation avant le début des travaux ! Dans le cas contraire, votre assureur pourrait refuser de couvrir les dégâts potentiels.
Erreur 4 : Ne pas élaborer une stratégie de revente
L’objectif final d’un projet de flip immobilier reste la revente. Plus précisément, la revente avec plus-value. Le temps étant clairement de l’argent dans ce cas, vous aurez tout intérêt à vendre rapidement une fois les travaux achevés. Mais au-delà de vendre vite, vous devez vendre au meilleur prix. Là encore, vouloir tout faire soi-même n’est pas toujours la meilleure solution. Voici quelques conseils pour vous aider dans cette étape :
- Opter pour une mise en marché qui se démarque : Faites appel à un photographe professionnel, offrez la possibilité de réaliser une visite virtuelle, mettez en avant les atouts de la propriété grâce à la valorisation immobilière résidentielle…
- Ne pas fixer un prix de vente trop élevé : Le prix doit rester attractif. Faites évaluer par un professionnel la valeur de la propriété.
- Diversifier la mise en marché : Sites d’annonces, réseaux sociaux, courtiers immobiliers…
La revente précipitée au Canada
Depuis 2016, les revenus générés par une transaction immobilière (même celle impliquant la vente d’une résidence principale) doivent être intégrés à votre déclaration de revenus. Vous pourriez être exempté d’impôt sur les gains de la vente, si la propriété achetée dans le cadre d'un flip immobilier devient votre résidence principale jusqu’à sa vente. Attention toutefois à ne pas répéter cette opération de manière trop fréquente.
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