Ralentissement du marché immobilier : vers un retour au niveau prépandémique

Après des mois de surchauffe sur le marché immobilier, les données observées au cours des dernières semaines laissent présager un ralentissement de l’activité du marché. Certaines conditions seraient même de retour à leur niveau prépandémique.

C’est notamment ce que permet de constater ce communiqué de presse, publié le 20 octobre 2021. Celui-ci recense les plus récentes statistiques du marché immobilier résidentiel à l’échelle de la province de Québec, établies par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) d’après la base de données de Centris.

Coup d’œil sur les faits saillants du marché immobilier actuel.

Diminution des transactions immobilières au 3^e trimestre de 2021

L’activité sur le marché immobilier avait subi un rebond historique des ventes au troisième trimestre de 2020, notamment causé par la reprise du secteur après l’arrêt complet lors de la mise en place du confinement. Comparé à cette période d’effervescence, le troisième trimestre de 2021 a connu une baisse importante.

De juillet à septembre, c’est donc un total de 22 333 ventes qui ont été réalisées. Cela représente un recul de 30 % par rapport à la même période l’année précédente. Pour chaque catégorie de propriété, cette donnée correspond à :

• 13 899 maisons unifamiliales (-36 %) ;
• 5 835 copropriétés (-24 %) ;
• 2 505 plex (+3 %).

Sur le plan régional, les RMR (régions métropolitaines de recensement) de Saguenay, de Québec et de Montréal sont celles qui ont eu les baisses de transaction les plus marquées, avec un repli respectif de 37 %, 32 % et 29 %.

Dans le cas spécifique de Montréal, le niveau des ventes est même passé à un niveau inférieur à celui prépandémique. Une diminution de 37 % a ainsi été observée pour les maisons unifamiliales, qui ont cumulé un peu moins de 5 200 ventes. Les copropriétés ont quant à elles subi un recul de 23 %, avec 4 372 ventes, tandis que les plex ont enregistré une baisse de 9 %, avec 1 250 ventes au cours du troisième trimestre.

Pour ce qui est du reste du territoire québécois, les agglomérations de Sainte-Agathe-des-Monts (-54 %), de Saint-Sauveur (-50 %) et de Rouyn-Noranda (-45 %) ont celles ayant vu leur quantité de ventes immobilières résidentielles diminuer de manière substantielle au cours des mois de juillet à septembre, par rapport à l’année précédente.

Baisse des inscriptions et pénurie de propriétés sur le marché québécois

Bien qu’une diminution marquée du nombre de ventes résidentielles puisse d’abord laisser croire à une baisse de l’intérêt des acheteurs, il n’en est rien. Ce recul de la quantité de transactions peut plutôt être attribué à une pénurie de propriétés. Charles Brant, directeur de l’analyse du marché à l’APCIQ, souligne d’ailleurs que « le retour à un niveau d’activité prépandémique pour un troisième trimestre est essentiellement attribuable au manque de propriétés sur le marché, tant pour l’unifamiliale que la copropriété ».

En effet, la tendance à la baisse de l’offre a continué de se poursuivre au cours des derniers mois, pour un 23^e trimestre consécutif. Un peu moins de 25 000 propriétés à vendre ont été dénombrées dans le système Centris, de juillet à septembre 2021. Cela représente une diminution de 31 % par rapport à la même période en 2020, soit le niveau d’inscription le plus faible répertorié depuis 2003 ! Pourtant, le parc immobilier était bien moins imposant à l’époque qu’aujourd’hui…

Le ralentissement observé sur le marché serait ainsi expliqué par le manque de propriétés en vente, qui limite le nombre de transactions pouvant être effectuées. D’ailleurs, cette pénurie d’habitations est perceptible dans toutes les RMR de la province. Celles de Saguenay (-43 %), Québec (-38 %) et Sherbrooke (-35 %) sont celles ayant enregistré les baisses les plus marquées.

En ce qui concerne la RMR de Montréal, seulement 10 424 propriétés résidentielles étaient en vente au cours du troisième trimestre de 2021. Il s’agit du 25^e recul trimestriel consécutif des inscriptions, ce qui représente une diminution de 20 % par rapport à l’année dernière.

Une situation similaire a été observée pour la RMR de Québec, où l’offre continue également de se contracter. Cette baisse drastique se chiffre à 38 % au cours du troisième trimestre de 2021, pendant lequel 3 020 inscriptions étaient en vigueur. L’augmentation des mises en chantier, en plus de la chute de l’inventaire des maisons unifamiliales, aurait contribué à cette forte réduction en détournant une partie des acheteurs potentiels vers le marché du neuf.

Les conclusions de l’APCIQ sont claires : avec moins de trois mois d’inventaire, le marché immobilier résidentiel québécois de la revente n’avait jamais connu une pénurie de l’offre aussi importante depuis le recensement des données par le système Centris, en 2000.

Un déséquilibre toujours en faveur des vendeurs

Le débalancement accru entre l’offre et la demande immobilière continue d’exercer une pression à la hausse sur les conditions du marché, qui demeure plus que jamais à la faveur des vendeurs. Dans la majorité des secteurs de la province, les signes de surchauffe sont ainsi encore bien présents, malgré le fait que plusieurs experts semblent observer une diminution des situations de surenchère.

Le ralentissement du marché immobilier doit donc être relativisé : la demande risque d’être importante, mais la pénurie de l’offre force une certaine baisse des activités, particulièrement dans la catégorie de l’unifamiliale. Et malgré cette baisse des transactions, les prix des habitations poursuivent leur augmentation et devraient se maintenir à des niveaux élevés.

Hausse des prix malgré la réduction des activités

En effet, bien qu’une tendance à la baisse ait été constatée dans le nombre d’inscriptions et de transactions effectuées, les prix sont quant à eux toujours à la hausse et continuent de désavantager les acheteurs à la recherche de leur prochaine demeure.

À l’échelle de la province, le prix médian pour les unifamiliales a atteint 365 000 $ au cours du troisième trimestre de 2021. Il s’agit d’une augmentation globale de 18 %. En ce qui concerne les régions métropolitaines, celles ayant enregistré les hausses les plus marquées ont été les RMR de Trois-Rivières (+28 %), de Gatineau (+24 %) et de Sherbrooke (+21 %).

Toujours à l’échelle provinciale, les copropriétés ont quant à elles vu leur prix médian augmenté de 18 % pour s’établir à 334 000 $. Pour les plex, le prix médian a progressé de 5 % et se chiffre dorénavant à 450 000 $.

Bref, bien que certains évoquent actuellement un retour au niveau prépandémique, il faut garder en tête que les conditions du marché ne sont pas les mêmes. Les prix ont évidemment beaucoup augmenté depuis et l’offre immobilière de la revente n’a jamais été aussi faible.

Ce resserrement des conditions du marché met une fois de plus de l’avant l’importance de travailler avec des professionnels qualifiés du secteur pour mener à bien son projet immobilier. 

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