Tout savoir sur le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire

Vous avez de la difficulté à rembourser votre hypothèque? Si vous manquez vos versements, vous pourriez vous retrouver en défaut de paiement. Votre institution financière pourrait alors vous envoyer un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. 

Il va sans dire que ce n’est pas une bonne nouvelle, bien au contraire. La réception d’un préavis d’exercice hypothécaire n’est pas une chose à prendre à la légère, puisque cela peut ultimement mener à la perte de votre propriété. 

Voici ce que vous devez absolument savoir à ce propos. 

Qu’est-ce qu’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire? 

Un préavis, c’est un avertissement par lequel votre créancier, ici votre prêteur hypothécaire, vous signale qu’il a l’intention d’exercer son droit sur votre propriété. 

Autrement dit, par la transmission d’un préavis, le créancier informe son débiteur qu’il a l’intention d’entamer contre lui l’un des recours prévus par la loi, soit : 

• La prise en paiement ;
• La vente sous contrôle de justice ; 
• La vente par le créancier ; 
• La prise de possession à des fins d’administration.  

Tout exercice d’un droit hypothécaire, mobilier ou immobilier, doit être précédé d’un préavis et des démarches légales qui l’accompagnent. 

L’envoi du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire 

Il faut savoir qu’un préavis ne peut être envoyé que si le prêt hypothécaire est en défaut. Ce peut être un défaut de paiement, si vous n’effectuez pas un ou plusieurs versements, mais aussi un défaut de remplir une autre obligation contenue dans votre contrat (ex. : le non-paiement des taxes municipales ou l’absence d’assurance). 

Le préavis d’exercice d’un recours hypothécaire doit respecter plusieurs exigences législatives. La première étape du processus est la signification par huissier. Le préavis d’exercice doit être signifié : 

• Au débiteur qui a consenti l’hypothèque ;
• Au propriétaire actuel du bien, s’il est différent du contractant ; 
• À toute autre personne responsable du prêt (dans le cas d’un cautionnement par exemple) ; 
• À toute autre personne contre laquelle le créancier entend exercer son droit ; 
• Au syndic, en cas de faillite.   

Une fois signifié aux personnes concernées, le préavis doit être inscrit au bureau de la publicité des droits ou au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM), selon le cas. Une preuve de la signification doit être fournie par le créancier. 

Le délai assorti au préavis d’exercice ne commence qu’une fois que celui-ci a été signifié et inscrit.  

Quelle est la durée du préavis? 

La durée du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire peut varier en fonction du type de bien hypothéqué et des circonstances particulières l’entourant.  

Pour les immeubles, le préavis est d’une période de 60 jours. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle certains réfèrent au préavis d’exercice d’un droit hypothécaire simplement en tant que « l’avis de 60 jours ». 

Pour les biens meubles, le délai est de 20 jours. Si l’hypothèque mobilière découle d’un contrat entre un consommateur et un commerçant, le délai est plutôt de 30 jours.  

Enfin, lorsque le créancier a l’intention de prendre possession du bien pour l’administrer, le délai est de 10 jours. 

Le délai peut être écourté si le bien est susceptible de dépérir ou si le recouvrement de la créance est mis en péril par l’attente. Mais il s’agit de situations particulières qui requièrent de présenter une demande au tribunal.  

Dans tous les cas, le délai pour délaisser le bien hypothéqué commence à partir du moment où l’avis, après avoir été signifié au débiteur, est enregistré.  

Quelles informations contient-il? 

C’est l’article 2758 du Code civil du Québec qui détermine les informations que doit obligatoirement contenir le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. Celui-ci doit ainsi indiquer : 

Le nom et l’adresse du prêteur ; 

Le nom et l’adresse du débiteur et de toutes les personnes à qui est expédié le préavis ; 

La description du contrat de prêt et de ses modalités ; 

La description du bien hypothéqué ; 

Les raisons pour lesquelles le débiteur est en défaut et mis en demeure ; 

Le montant total du capital et des intérêts que le débiteur doit au créancier ; 

La nature du droit hypothécaire que le créancier prévoit exercer ; 

Le délai prévu pour délaisser le bien. 

Le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire doit aussi rappeler au débiteur qu’il a le droit de remédier à sa mise en demeure avant l'expiration du délai en se conformant aux exigences qu'exige son cas.   

La nature du recours hypothécaire 

Le préavis doit indiquer la nature du droit hypothécaire que le créancier prévoit d’exercer contre son débiteur. Quatre recours possibles sont prévus par la loi : 

• La prise en paiement : le créancier reprend le bien en tant que paiement complet du montant dû en vertu de l’acte de prêt. Il en devient le plein propriétaire et ne peut réclamer d’autres sommes additionnelles. 

La vente sous contrôle de justice : le créancier s’adresse au tribunal, qui détermine les conditions de la vente, la mise à prix et la personne qui s’en chargera. Si le produit de la vente est insuffisant pour rembourser le créancier, celui-ci pourra réclamer le solde dû. La vente sous contrôle de justice peut être faite :

​De gré à gré ; 

Par appel d’offres ; 

Aux enchères.  

• ​La prise de possession à des fins d’administration : le créancier prend temporairement possession du bien hypothéqué, par exemple dans le cas d’un commerce. Ce droit peut prendre fin lorsque le prêt est remis à jour ou lorsque le créancier publie un préavis d’exercice d’un autre droit hypothécaire.  
• La vente par le créancier : le créancier obtient l’autorisation de vendre à ses conditions, à la suite du délaissement du bien. Toutefois, cette option ne raye pas les droits réels affectant l’immeuble. C’est donc un droit hypothécaire rarement revendiqué par rapport aux droits précédents.   

Selon la situation, le créancier peut toutefois être limité dans ses choix. En effet, si le bien hypothéqué n’appartient pas à une entreprise, il ne peut choisir que la prise en paiement ou la vente sous contrôle de justice.  

Si, au contraire, le bien hypothéqué est celui d’une entreprise, le créancier peut opter pour l’une ou l’autre des quatre possibilités.   

Quelles solutions s’offrent au débiteur? 

La réception d’un avis d’exercice de droit hypothécaire est certes alarmante. Mais il n’est pas encore trop tard pour remédier à la situation.  

Le débiteur peut corriger le défaut mentionné dans l’avis pendant le délai alloué. Il peut notamment le faire en remettant son dossier à jour ou en remboursant la totalité des sommes dues au créancier. Il pourrait aussi devoir payer les frais engagés par le créancier pour protéger ses droits, ces frais étant toutefois limités aux honoraires et déboursés judiciaires taxables. Aucune indemnité supplémentaire ne peut être perçue. 

S’il le souhaite, le débiteur peut aussi signer un acte de délaissement volontaire, par lequel il abandonne de plein gré son immeuble au profit du créancier.  

Autrement, en l’absence d’entente et une fois le délai expiré, le créancier hypothécaire peut s’adresser à la Cour pour que le tribunal ordonne le délaissement forcé du bien. Il pourra par la suite s’en saisir et se rembourser les sommes dues.  

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