Comment optimiser la valeur d'un immeuble à revenu ?

Un immeuble à revenu est un immeuble dont le loyer ou l'activité commerciale génère un revenu au profit du propriétaire. Évidemment, avec le train de la vie actuelle, où l’évolution de l’économie ne s’arrête jamais, il faut constamment tout remettre en question et se réinventer.

Les affaires marchent très bien pour vous ? Voici comment rester au fait de l’actualité pour maintenir votre profit.

Sinon, votre immeuble ne vous rapporte pas gros et vous souhaitez renverser la tendance? Poursuivez votre lecture pour connaitre des stratégies à adopter afin d’optimiser la valeur de votre immeuble à revenu.

Comment la valeur d’un immeuble à revenu est-elle calculée?

La valeur ultime d’un immeuble peut être calculée à partir de la différence entre son prix de vente et ses revenus bruts dus au loyer ou commerces. On parle alors du calcul du Multiplicateur de Revenu Brut (MRB), et, concrètement, on dit que la vente d’un immeuble s’est conclu 10 fois la valeur de ses revenus bruts. Toutefois, cette méthode reste incomplète, car toutes les dépenses ne sont pas similaires pour chaque immeuble.

Pour avoir la juste valeur d’un bâtiment commercial, il vaut se fier à la méthode du ratio MRN (Multiplicateur de Revenus Nets). Comment le calcule-t-on le ratio MRN ? C’est simple, on commence par soustraire les frais d’exploitation comme les taxes, le chauffage, l’électricité, les frais de gestion et de conciergerie, entre autres, des revenus bruts. Résultat : les revenus nets. Le coût du bâtiment divisé par les revenus nets nous donne le ratio MRN.

4 stratégies pour augmenter la valeur de vos immeubles

Une fois que vous connaissez la valeur de votre immeuble à revenu, la prochaine étape est d’en augmenter la valeur, éventuellement. Il faut toujours penser à long terme en tant qu’investisseur, car le coût de la vie prend aussi l’ascenseur. Donc, globalement parlant, pour augmenter la rentabilité d’un immeuble locatif, il faut en augmenter le revenu, tout en diminuant les dépenses courantes liées au fonctionnement du bâtiment.    

Stratégie #1 : une rénovation des espaces loués

La mode et les tendances en général changent chaque saison. Il ne sera pas évident de rénover vos locaux aussi ponctuellement. Toutefois, il faut savoir que les clients recherchent toujours le meilleur rapport qualité-prix. Face à la concurrence, on n’a pas toujours le choix que de proposer un logement moderne et fonctionnel. Un bâtiment en décrépitude vous fera faire des dépenses imprévues et inutiles, mais repoussera aussi les clients à la recherche d’un toit. Sans oublier que certains clients sont prêts à débourser des sommes conséquentes pour des logements où le propriétaire s’engage à leur offrir le meilleur sur le marché. 

La rénovation concerne donc autant les gros travaux, comme un ravalement de façade, que la subtilité de l’esthétique (nouveau coup de peinture et changement du revêtement au sol par exemple). Ce rehaussement de l’immeuble vous permettra dans un premier temps d’augmenter votre loyer, mais aussi d’éviter des dépenses liées aux réparations qui ont souvent lieu dans les bâtiments délaissés. Optez donc pour des rénovations qui améliorent la qualité de vie des habitants pour ne pas avoir de souci afin de leur faire accepter une hausse de loyer.

Les exemples de rénovation les plus populaires sont donc :

• Un réaménagement des pièces ;
• Le revêtement du sol ;
• Un changement de peinture intérieure ou du papier peint
• La réparation ou le remplacement du matériel de plomberie, des toits et gouttières, de la charpente et des murs extérieurs, entre autres.

N’hésitez pas à engager des professionnels, ou, mieux encore, un entrepreneur, pour avoir affaire au meilleur sur le marché du bâtiment. Ce sera un travail à long terme, mais le retour sur investissement en vaudra bien la peine.

Aussi, dès qu’il y a un départ de locataire, saisissez l’opportunité pour augmenter la valeur de votre immeuble à logements. Vous pourrez redécorer la pièce de fond en comble. Pour vous faciliter la vie, entrez en contact avec des professionnels qui s’occuperont de tout. Vous les retrouverez sur des sites spécialisés. Tout ce dont vous aurez à faire, c’est de leur communiquer le résultat attendu. N’oubliez pas que les institutions financières mettent à votre disposition des prêts pour la rénovation des immeubles et autres travaux pour optimiser votre consommation des énergies.

Stratégie #2 : une offre de services additionnels aux locataires

Internet, places de stationnement, climatiseurs, service de buanderie, ce sont là quelques-uns des services essentiels qui influent sur le coût de loyer des logements. Ce qui est mieux avec ces mises à niveau, c’est que tout le monde en sort gagnant. La possibilité de négocier avec les fournisseurs pour un prix de gros est à ne pas négliger pour les propriétaires.

Selon le profil de vos clients, vous pouvez aussi proposer un service de ménage à domicile. Si les locataires de votre immeuble récemment innové se trouvent dans la catégorie de personnes à revenu élevé, cette offre de service les comblera à coup sûr. Le coût de ces services peut être rajouté au montant mensuel ou alors être proposé comme un supplément. Restez créatif et improvisez des services selon les profils et demandes de vos locataires.

Stratégie #3 : une baisse des dépenses courantes pour les logements

Voici certaines dépenses qui impactent grandement les coûts mensuels des immeubles. Il convient de les renégocier pour diminuer leurs montants.

Les frais d’énergie

Les dépenses pour la consommation d’énergie, surtout l’électricité et le chauffage, constituent les deux plus grandes dépenses pour n’importe quel propriétaire. Dans ce but, vous pouvez par exemple revoir le système d’isolation de votre bâtiment locatif. Le calfeutrage des portes et fenêtres est une étape essentielle à ce sujet. Aussi, les ampoules normales peuvent être remplacées par celles à LED.

Dans les espaces communs, le contrôle de la température est nécessaire. Concernant les autres critères, il n’est pas toujours évident de demander aux locataires de diminuer le coût du gaz naturel ou de l’électricité par exemple. Par contre, on peut diminuer leur consommation.

Il faudra également penser à changer les portes et fenêtres pour une meilleure conservation de la température ambiante. Vous pouvez aussi opter pour une reconversion de source d’énergie, passer de l’utilisation du gaz à l’électricité, par exemple. Dans les cas extrêmes, si les locataires ont tendance à abuser leur consommation d’énergie, n’hésitez pas à établir un plafond, qui, une fois dépassé, obligera le locataire de régler la facture lui-même.  

Frais des contrats

Concernant les sociétés qui vous aident à maintenir votre immeuble en bon état, comme la firme de jardinage, la compagnie d’extermination, ou encore celle qui s’occupe de la piscine, vous pouvez toujours revoir vos contrats avec elles. Vous pouvez opter pour celles qui offrent un meilleur rapport qualité-prix.

N’hésitez pas à renégocier avec le concierge ou le responsable du service de ménage. Il faut parfois revoir les tâches réparties ou alors analyser les offres des concurrents. 

Si vous fournissez l’Internet à vos locataires, n’oubliez pas qu’il y a plusieurs forfaits mis à la disposition des propriétaires. Prenez le temps de revoir vos contrats annuellement, et vérifiez régulièrement les offres des concurrents.

Frais des assureurs

Après la rénovation des logements, vous pouvez demander aux assureurs de réviser leur prime annuelle. Si ces derniers ne vous font pas d’offres avantageuses, vous avez toujours l’option de changer d’assureur. Les tarifs proposés sur le marché par ces établissements sont vraiment compétitifs. Profitez-en. Pour dénicher les meilleurs agents et offres, vous pouvez faire confiance aux sites spécialisés vous mettant en relation avec des professionnels.  

Stratégie #4 : une rentabilisation des espaces additionnels

Pour augmenter la rentabilité de l’immeuble, outre l’augmentation des loyers, vous pouvez aussi optimiser l’espace utilisé. En effet, on n’y pense pas toujours, mais, bien souvent, une meilleure subdivision des espaces vous permet de rajouter des pièces à louer. On parle ici de diviser une plus grande pièce en deux ou plusieurs parties.

Dans d’autres cas, on peut aussi réaménager des espaces délaissés, comme les sous-sols ou un petit coin dans le jardin, entre autres. En effet, le sous-sol peut servir d’un espace additionnel de rangement à l’intention des locataires. Si c’est sur le terrain autour de votre immeuble que vous avez plus d’espace, n’hésitez pas par exemple à construire de petits cabanons à louer aux habitants.

Bien sûr, dans ce cas précis, il faut parfois voir avec les autorités de la ville en question pour s’assurer que tout aménagement se fait selon les lois en vigueur des espaces exploitables ou pas en immeuble locatif.

Il y a des travaux qui seront vite faits, et d’autres qui seront accomplis sur le long terme. Idem, le retour sur investissement aura un impact rapide sur vos revenus dans certains cas. Pour les autres, le profit se fera ressentir sur le long terme. Quoi qu’il en soit, il sera toujours plus judicieux et vous sortirez gagnant à constamment proposer quelque chose de nouveau à vos locataires et de moderniser votre immeuble.

Vous voulez poursuivre votre recherche d’informations? Consultez notre article à propos des responsabilités d’un propriétaire d’immeuble locatif résidentiel. 

Photo de couverture : Freepik.com

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