Un logement décent à Montréal peut-il encore être abordable ?

De manière générale, le logement représente la plus grande source de dépenses d’un foyer. Dans les grandes villes du Québec, en particulier à Montréal, les loyers sont de plus en plus élevés. Avec une offre de logements locatifs réduite, trouver une location abordable dans la métropole relève du défi pour de nombreuses personnes. Face à cette problématique, l’abordabilité en est même devenue un enjeu des politiques publiques.

Logement abordable : une définition complexe

En 1986, la Société canadienne d'hypothèques et du logement (SCHL) et les provinces se sont accordées sur une définition commune de l’abordabilité du logement. Ainsi, une habitation est considérée comme abordable dès lors que le ménage qui l’occupe ne consacre pas plus de 30% de son revenu annuel brut aux coûts d’habitation.

Quels sont les coûts d’habitation?

Les coûts d’habitation désignent l’ensemble des frais mensuels payés par un ménage pour son logement, qu’il soit locataire ou propriétaire. Cela va au-delà du paiement d’un loyer ou de mensualités liées à un prêt hypothécaire. On y inclut également :

• Les frais d’électricité, de chauffage et d’eau ;
• L’impôt foncier ;
• L’assurance habitation ;
• Les frais de condominium ;
• Les services municipaux.

Le lieu d’habitation influence grandement les coûts d’habitation. Et bien que les coûts de transports n’y soient pas intégrés, on constate un lien de plus en plus étroit entre les frais de déplacement et l’accès à un logement abordable.

Un logement décent

Mais la question des frais est-elle suffisante pour définir si un logement est abordable ou pas ? Qu’en est-il des ménages qui, pour rester dans un budget raisonnable, choisissent de réduire la taille de leur domicile?

Un logement est considéré comme décent lorsqu’il présente une qualité et une taille acceptables, à un prix correct. Avec l’expansion du télétravail depuis le début de la crise de COVID-19, on a vu apparaître un besoin d’espace supplémentaire dans les habitations.

D’après une étude de la SCHL, déjà en 2011, une majorité des ménages québécois étaient contraints de dépasser le seuil d’abordabilité pour pouvoir se loger de manière décente.

L’état du marché locatif à Montréal

Chaque année, la Société canadienne d'hypothèques et du logement publie un rapport sur le marché locatif. Les constats ci-dessous proviennent pour la plupart de l’étude réalisée en 2020.

L’offre de logements locatifs

La pandémie a chamboulé l’offre de logements locatifs dans la métropole et le taux d’inoccupation s’est rapproché de son point d’équilibre de 3%. Cela s’explique notamment par la diminution de l’immigration, la libération des logements étudiants du fait de la tenue des cours à distance, et par la remise sur le marché d’appartements anciennement voués à la location touristique. Toutefois, ce taux varie selon la taille du logement et le prix du loyer.

Malgré cela, on constate une rareté de certaines catégories d’habitation. Ainsi, l’offre de logements adaptés aux familles de grandes tailles se trouve réduite. En effet, selon une autre étude de la SCHL sur la conversion d’immeubles locatifs en copropriétés indivises, il y a moins de duplex et de grands logements que par le passé. À l’inverse, on trouve de plus en plus d’unités dans des tours locatives à loyer élevé. Ainsi, il y a une pénurie de logements abordables, surtout dans les secteurs recherchés.

La hausse des prix des loyers

Le loyer moyen à Montréal, toutes catégories confondues, a été évalué par la SCHL à 891$. Pourtant, ce chiffre est bien en dessous des prix relevés par l’enquête de la RCLALQ (Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec). En effet, cette moyenne prend en compte le prix des habitations occupées et celui des appartements disponibles. Or, il existe un énorme décalage entre les deux.

Les prix de vente des immeubles locatifs ne permettent pas aux nouveaux propriétaires de maintenir les loyers aux mêmes montants qu’auparavant. De ce fait, dès qu’un logement se libère, il est remis en location à un tarif ajusté au prix du marché.

De plus, plusieurs quartiers autrefois ouvriers connaissent un embourgeoisement depuis quelques années. Ce sont dans ces secteurs qu’a été enregistrée la plus grande hausse des loyers, qui sont parfois jusqu’à 14,4% supérieurs aux prix de 2019. La moyenne est souvent tirée vers le haut par la mise sur le marché de logements neufs et dispendieux. Cet écart entre les loyers des logements anciens et ceux des logements récents peut s’expliquer par la hausse des prix des matériaux de construction.

Les solutions pour rendre le logement plus abordable à Montréal

Initiative Financement de la construction de logements locatifs (IFCLL)

Le programme IFCLL a été développé en 2017 pour développer la construction de logements locatifs au Canada. Il consiste en l’attribution de prêts à faibles taux aux constructeurs, sous la condition qu’ils s’engagent à offrir une partie des habitations ainsi construites à un loyer abordable. Toutefois, ce dispositif mesure le seuil d’abordabilité d’un secteur donné à partir du revenu annuel médian. La définition du revenu médian implique qu’une moitié de la population gagne plus que ce revenu, tandis que l’autre moitié gagne moins.

À Montréal, le revenu annuel médian s’élève à 88 990 $. En prenant 30% de cette somme, le seuil d’abordabilité dans la métropole se situerait à 26 670 $, soit environ 2 225 $ par mois. Peut-on vraiment considérer qu’un loyer à 2 000 $ est abordable parce qu’il est en-dessous de ce seuil ?

Les projets prévus pour le logement à Montréal

Avec les futures élections municipales, on voit s’opposer deux visions de ce que devraient être les mesures à prendre pour accroître l’abordabilité du logement dans la métropole :

• D’un côté, celle du parti du candidat Denis Coderre (Ensemble Montréal) dont l’objectif est de construire 50 000 logements d’ici 4 ans. En augmentant l’offre de logements, il espère réduire les prix et ainsi freiner l’exode d’une partie de la population vers les banlieues.
• De l’autre côté, celle du parti de la candidate sortante, Valérie Plante (Projet Montréal), qui fixe comme objectifs :
  • Une régulation des loyers par une intervention directe auprès des propriétaires ;
  • La construction de 60 000 logements abordables d’ici 10 ans ;
  • Une augmentation du plafond d’admissibilité au Programme d’appui à l’acquisition résidentielle.

Trouver une résidence décente et abordable à Montréal

Il est de plus en plus difficile de se loger à Montréal. Selon la taille, le secteur et le prix recherchés, l’offre de logements locatifs s’avère insuffisante. Si étendre ses recherches aux banlieues peut permettre de trouver des loyers plus abordables, ce sont alors les frais de transport qui subissent un impact. Pour vous aider dans votre recherche, rien de mieux que faire appel à un courtier immobilier. Il saura vous guider pour trouver votre future location en prenant en compte l’ensemble de vos contraintes.

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