Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP) : tout savoir sur ce programme

Avec la hausse constante du prix de l’immobilier, accéder à la propriété est devenu de plus en plus compliqué. Il faut pouvoir accumuler la somme à prévoir pour une mise de fonds et obtenir un prêt hypothécaire. Les mensualités à rembourser peuvent impacter de manière non négligeable le niveau de vie d’un foyer.

Pour remédier à cette difficulté croissante, les gouvernements fédéral et provincial mettent des aides financières à disposition des ménages canadiens, favorisant l’acquisition de leur première propriété. Dans cet article, nous vous avons rassemblé toutes les informations nécessaires pour comprendre le programme IAPP (Incitatif à l’achat d’une première propriété).

Qu'est-ce que l’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP)?

L’IAPP est un programme lancé en septembre 2019 par le gouvernement fédéral, qui permet aux acheteurs admissibles de réduire la somme à emprunter pour l’achat d’une première propriété. Cette subvention, qui est offerte en complément de la mise de fonds, est accordée sous forme d’un prêt hypothécaire avec participation, financé par la SCHL. Grâce à cet apport de fonds supplémentaires, le montant de vos mensualités sera réduit. Autre point positif, il n'y a ni intérêts ni assurance hypothécaire sur ce prêt.

En effet, l’objectif de ce programme est de faciliter l’accès à la propriété en rendant l’achat immobilier plus abordable.

Avec cette aide financière, vous pourrez financer de 5 à 10 % du montant d’achat selon le type de propriété :

• 5 ou 10 % pour du neuf ;
• 5 % pour de l’existant ;
• 5 % pour une maison mobile ou usinée, neuve ou existante. 

Le montant de l’incitatif additionné au prêt hypothécaire de premier rang ne doit pas être supérieur à quatre fois votre revenu annuel (4,5 fois pour les résidents des régions métropolitaines de recensement de Toronto, Vancouver et Victoria).

IMPORTANT

La SCHL a annoncé la fin du programme incitatif. La date limite pour demander une demande, nouvelle ou mise à jour, est le 21 mars 2024.

Critères d’admissibilité pour devenir propriétaire grâce à l’IAPP

Pour bénéficier de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, vous devez :

• Résider sur le territoire canadien en tant que citoyen, résident permanent ou travailleur temporaire ;
• Avoir un revenu annuel maximal de 120 000 $ (150 000 $ pour les résidents des régions métropolitaines de recensement de Toronto, Vancouver et Victoria) ;
• Disposer de la mise de fonds minimale requise pour obtenir un prêt hypothécaire (provenant de fonds traditionnels) ;
• Être un individu accédant à la propriété (n’avoir jamais acheté de propriété ou ne pas avoir résidé dans un logement vous appartenant au cours des quatre dernières années). Vous serez également considéré comme accédant à la propriété si vous vous êtes récemment séparé de votre conjoint.

Si le projet concerne plusieurs acheteurs, le revenu annuel admissible est le revenu cumulé de l’ensemble des co-emprunteurs. Chaque acheteur est alors conjointement et solidairement responsable du prêt accordé.

Le prêt hypothécaire de premier rang doit représenter plus de 80 % de la valeur de la propriété et être admissible à l’assurance de Canada Guaranty, de la SCHL ou de Sagen. 

La propriété à acheter doit être située au Canada et devra devenir votre résidence principale. La subvention peut être sollicitée pour l’achat de :

• Une maison individuelle, jumelée ou en rangée ;
• Un plex (dans la limite de 4 logements) ;
• Un logement en copropriété ;
• Une maison mobile.

Les démarches pour obtenir l’Incitatif à l’achat d’une première propriété

Voici les étapes à suivre pour demander l’Incitatif à l’achat d’une première propriété :

1. Faire une demande de préautorisation hypothécaire ;
2. Valider votre admissibilité au programme grâce à l'outil de calcul du gouvernement ;
3. Remplir les formulaires Trousse d’information sur l’IAPP - PHP et IAPP - Attestation et consentement ; 
4. Remettre les formulaires complétés à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire pour soumettre la demande ;
5. Déposer la version finale signée du dossier de prêt hypothécaire à l’avocat ou au notaire qui procèdera à la clôture de la vente ;
6. Si acceptation, appeler FNF Canada au 1-(855) 844-4535 pour activer l’Incitatif en communiquant le nom du notaire ou de l’avocat concerné (au moins deux semaines avant la date de clôture).

Comment rembourser un prêt hypothécaire à participation au Canada?

Mais, au fait, c’est quoi un prêt hypothécaire avec participation? Cela signifie que la somme à rembourser est calculée à partir de la juste valeur marchande de la propriété au moment du remboursement, avec le même pourcentage qui aura servi au calcul du montant de la subvention lors de son attribution.

Selon l’appréciation ou la dépréciation de la valeur de votre maison, vous pourrez être amené à rembourser plus ou moins que le montant initialement accordé :

• Exemple 1 : Vous avez reçu un incitatif de 5 % pour l’achat d’une habitation de 250 000 $, soit 12 500 $. Vous vendez votre maison 10 ans plus tard pour un montant de 350 000 $. Vous devez rembourser 5 % de sa valeur courante, soit 17 500 $ au lieu des 12 500 $ reçus.
• Exemple 2 : Vous avez reçu un incitatif de 10 % pour l’achat d’une habitation de 250 000 $, soit 25 000 $. Au terme des 25 ans, vous procédez à l’évaluation de la valeur de votre maison et celle-ci est tombée à 150 000 $. Vous devez rembourser 10 % de sa valeur courante, soit 15 000 $ au lieu des 25 000 $ reçus.

L’IAPP doit être remboursé, dans son intégralité, à la vente de la propriété ou au plus tard après un terme de 25 ans. Il n’y a pas de remboursement partiel en cours de prêt. Toutefois, vous pouvez procéder à un remboursement volontaire, sans frais, à n’importe quel moment.

Au terme des 25 ans ou en cas de remboursement volontaire pendant la durée du prêt, la valeur marchande de la propriété devra être déterminée par un évaluateur agréé membre d’une association professionnelle canadienne reconnue. Il faut savoir que les coûts liés aux éventuels travaux d’amélioration réalisés ne seront pas déduits de la valeur de l’habitation pour le calcul de la somme à rembourser.

Les autres subventions pour l’accès à la propriété

Acheter une première maison est un projet qui se prépare financièrement. Tous les coups de pouce sont bons à prendre. Outre l'IAPP, il existe d'autres subventions et aides financières pour vous aider, telles que :

• Le Régime d’accession à la propriété (RAP) ;
• Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)

Renseignez-vous également sur les programmes qui pourraient être proposés par votre municipalité.

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