Immobilier locatif résidentiel : comment choisir une propriété à louer?

Vous désirez investir dans l’immobilier locatif? Pour passer du désir à la réalité, il faut trouver la bonne propriété à acheter.

Les possibilités d'investissement sont nombreuses et le « bon » choix ne sera pas le même pour tout le monde. Cela dépendra des opportunités qui se présenteront à vous, de votre budget et de votre profil d’investisseur. Certains préfèreront opter pour la location d’un seul logement. D’autres verront les choses en grand et choisiront d’acheter un immeuble multilogements.

Une fois fixé sur votre objectif, vous pourrez passer à la prospection. Voici quelques critères qui pourront vous aider à orienter vos recherches.

Investir dans l’immobilier locatif résidentiel : quel secteur prioriser?  

Une des questions les plus importantes à vous poser avant de démarrer votre recherche c’est : « où acheter? ». Vous ne devez pas vous arrêter au choix d’une ville. Il vous faudra également étudier les quartiers, si vous ne les connaissez pas. En effet, il s’agit d’un des critères ayant le plus d’impact sur la valeur marchande d’une propriété. Cela signifie que le choix du secteur influencera le prix d’achat, mais également la plus-value que vous pourrez retirer de votre investissement. Deux stratégies sont possibles pour faire votre choix : sélectionner la ville et les quartiers en fonction d’une analyse de la rentabilité potentielle ou opter pour un choix purement affectif. 

Sachez cependant que les banlieues représentent un secteur de plus en plus recherché. Avec la hausse des prix des loyers et la généralisation du télétravail, de nombreuses personnes font le choix de se tourner vers l’extérieur des grandes villes. À Montréal, la question de l’abordabilité du logement est un véritable enjeu social et politique. Les familles, notamment, peinent à trouver un habitat décent en termes de taille et convenant à leur budget. Au-delà de l’accessibilité, les banlieues offrent également un cadre de vie très appréciable et apprécié. Leurs résidents y trouvent un équilibre mêlant atouts des grands centres urbains et qualité de vie, dans un décor souvent composé de nombreux espaces verts.

L’emplacement de l’immeuble influera sur le profil de vos locataires. Les étudiants et les jeunes actifs se plairont dans un quartier dynamique. À l’inverse, les familles, qui s’installent généralement durablement, seront plus attirées par la tranquillité des quartiers résidentiels. Quel que soit le quartier choisi, plutôt centre-ville ou plutôt secteur résidentiel, plutôt grande ville ou plutôt banlieue, prenez le temps de vous renseigner sur les services à proximité. Transports en commun, établissements de santé, commerces de détail et écoles représenteront forcément des atouts majeurs.

Bien entendu, un facteur qui jouera également un rôle principal dans le choix du secteur pour votre future acquisition, c’est votre budget. Malgré tout, dans la mesure du possible, optez pour un secteur avec un marché de l’emploi dynamique. Vous mettrez alors toutes les chances de votre côté concernant le volume de demandes que vous recevrez.

Quel type de logement choisir pour de la location résidentielle?  

Entre les maisons unifamiliales, les condos, les plex, les petits ou grands logements, vous trouverez sur le marché immobilier un large éventail de choix. Les condos sont très prisés par les acheteurs, car ils sont généralement plus abordables et se louent facilement.

Outre la catégorie de résidence, vous devrez aussi déterminer si vous préférez acquérir une construction neuve ou déjà existante. Pour vous aider à prendre votre décision, nous vous invitons à consulter notre article Acheter une maison neuve ou usagée : quelle est la meilleure option?.  

Tout comme le secteur géographique, le choix du type de logement déterminera le profil des locataires que vous aurez. Un petit condo conviendra mieux à une personne seule ou à un jeune couple. Un appartement avec trois chambres séduira tout aussi bien des familles que des étudiants ou jeunes actifs qui préfèrent vivre en colocation. Les maisons unifamiliales ou en rangée seront plutôt l’apanage des familles. Il est bon de mesurer les avantages et les inconvénients de chacune des possibilités avant de vous lancer dans un achat. 

Enfin, si votre choix se porte sur un multiplex, vous aurez aussi à considérer l’idée de devenir propriétaire occupant. Cela peut avoir un impact positif à l’achat et à la revente de la propriété. À l’achat, parce que vous aurez à la fois la possibilité d’apporter une mise de fonds réduite et de bénéficier des dispositifs favorisant l’accession à la propriété. À la revente, parce que la portion de l’immeuble représentant votre résidence principale sera exemptée de l’impôt sur le gain en capital.

Pour les personnes disposant d’un budget suffisant, acquérir un immeuble à revenus lors de l’achat de sa résidence principale peut représenter un investissement intéressant. Toutefois, il faut garder à l’esprit que, plus vous allez avoir de logements en location, plus la gestion nécessaire sera importante. Vous devez également savoir que les conditions de financement ne seront pas les mêmes selon que l’immeuble comprend quatre logements maximum ou cinq logements et plus.

Choisir une résidence locative répondant à la demande

Il existe plusieurs facteurs qui peuvent avoir un impact sur le rendement d’un investissement locatif. Si le logement que vous vous apprêtez à acheter était déjà mis en location, vous pourriez recueillir des informations précieuses auprès de l’ancien propriétaire. Pensez notamment à lui demander des précisions concernant le taux d’occupation effectif avant la vente. C’est un bon indicateur à prendre en compte pour évaluer une rentabilité future.

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