Mettre fin à un contrat hypothécaire avant son échéance peut sembler une bonne idée pour profiter d’un meilleur taux ou adapter ses finances à une nouvelle situation. Mais attention : cette démarche peut entraîner des frais importants.
En effet, la plupart des institutions financières imposent des pénalités en cas de remboursement anticipé, souvent désignées comme des frais de résiliation. Ces pénalités peuvent s’appliquer si vous transférez votre hypothèque à un autre prêteur, si vous vendez votre maison avant l’échéance du terme ou encore si vous effectuez des paiements excédentaires non autorisés.
Le montant à payer peut atteindre plusieurs milliers de dollars. Il est donc essentiel de comprendre les règles entourant ces frais, les types de prêts concernés, les méthodes de calcul utilisées par les prêteurs et les stratégies pour en atténuer l’impact.
Mettre fin à un prêt hypothécaire
Avant de prendre la décision de rompre votre hypothèque, il est important de comprendre que les pénalités applicables dépendent directement des modalités de votre contrat. Deux éléments principaux influencent les frais que vous pourriez devoir payer : le type de prêt (ouvert ou fermé) et le type de taux d’intérêt (fixe ou variable).
Prêt ouvert versus prêt fermé : une différence clé
Les pénalités de remboursement anticipé s’appliquent uniquement aux prêts hypothécaires fermés. Si vous avez opté pour un prêt ouvert, vous avez la liberté d’effectuer des paiements additionnels sur votre hypothèque en tout temps, sans frais de pénalité.
Cette souplesse se traduit toutefois par un taux d’intérêt généralement plus élevé que celui d’un prêt fermé. À l’inverse, le prêt fermé offre un taux plus avantageux, mais impose des restrictions importantes en matière de remboursement.
Taux fixe versus taux variable : impact sur la pénalité
Le type de taux d’intérêt prévu à votre contrat, fixe ou variable, influence directement le montant de la pénalité à payer. Dans bien des cas, une hypothèque à taux fixe entraîne des frais plus élevés qu’un prêt à taux variable lors d’une résiliation anticipée.
Vente de maison, transfert d’hypothèque… Combien coûte la pénalité ?
Le montant de la pénalité exigée par votre prêteur dépend de plusieurs facteurs et peut varier considérablement d’une institution financière à une autre. En règle générale, la banque vous facturera le plus élevé des deux montants suivants :
- L’équivalent de trois mois d’intérêt sur votre solde hypothécaire actuel ;
- Un montant calculé selon le différentiel de taux d’intérêt (DTI).
Mais ce n’est pas tout. Des frais additionnels peuvent aussi s’ajouter à la pénalité principale, tels que :
- Des frais administratifs ;
- Des frais de réinvestissement ;
- D’éventuelles indemnités prévues dans votre contrat.
Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de lire attentivement les clauses de votre contrat hypothécaire. Vous y trouverez les conditions exactes de résiliation, les modalités de calcul des pénalités et les frais connexes.
Comment calculer le montant de pénalité d’un prêt hypothécaire ?
Pour déterminer la pénalité à payer si vous décidez de mettre un terme à votre hypothèque avant la fin de votre contrat, votre institution financière tiendra compte de plusieurs éléments, tels que :
- Le solde de votre hypothèque ;
- Le temps restant au terme ;
- Le type de taux d’intérêt (fixe ou variable) ;
- Le taux affiché au moment de la signature ;
- Le taux affiché en vigueur au moment de la rupture.
Selon les cas, deux méthodes de calcul peuvent être utilisées :
1. La pénalité correspondant à trois mois d’intérêt
Cette méthode consiste à calculer l’intérêt annuel sur le solde actuel, puis à le diviser par quatre, ce qui correspond à trois mois d’intérêt.
Solde de l’hypothèque x taux d’intérêt ÷ 4 = pénalité
Cette méthode est généralement appliquée aux hypothèques à taux variable, mais elle peut aussi être utilisée pour certains prêts à taux fixe si elle donne un résultat plus élevé que le DTI.
2. Le calcul selon le différentiel de taux d’intérêt (DTI)
Dans cette approche, le prêteur calcule la différence entre le taux d’intérêt inscrit à votre contrat et le taux affiché actuellement pour un terme comparable. Cette différence est ensuite appliquée au solde hypothécaire pour la période restante.
(Taux contractuel — taux actuel) x solde hypothécaire x la durée restante du terme = pénalité
Cette méthode est surtout utilisée pour les prêts à taux fixe, particulièrement si le taux d’intérêt du marché est plus bas que celui inscrit dans votre contrat.
Exemple de calcul
Pour mieux illustrer le fonctionnement des pénalités, prenons un exemple concret. Pierre souhaite rompre son contrat hypothécaire avant l’échéance afin de profiter d’un taux d’intérêt plus avantageux. Voici les données liées à son prêt :
- Solde hypothécaire : 250 000 $
- Durée restante du terme : 3 ans
- Taux d’intérêt fixe : 5 %
- Taux affiché au moment de la signature : 6 %
- Taux affiché actuel pour un terme comparable de 3 ans : 4 %
Pierre devra payer la pénalité la plus élevée entre trois mois d’intérêt et le différentiel de taux d’intérêt (DTI).
1. Pénalité de 3 mois d’intérêt
La formule : Solde de l’hypothèque x taux d’intérêt ÷ 4 = pénalité
250 000 $ x 5 % (12 500 $) ÷ 4 = 3 125 $
Selon cette méthode, Pierre paierait environ 3 125 $ en frais de pénalité.
2. Pénalité selon le DTI
La formule : (Taux contractuel — taux actuel) x solde hypothécaire x la durée restante du terme = pénalité
6 % — 5 % (2 %) x 250 000 $ x 3 ans = 15 000 $
Dans ce cas, le montant basé sur le DTI est plus élevé. C’est donc cette pénalité de 15 000 $ que Pierre devra payer s’il rompt son hypothèque. Cela démontre que même si un nouveau taux peut sembler plus avantageux à première vue, les frais de résiliation peuvent neutraliser, voire dépasser, les économies attendues.
Comment réduire les frais à payer grâce au privilège de remboursement anticipé ?
Les pénalités liées à la résiliation d’un prêt hypothécaire peuvent représenter un montant considérable. Toutefois, il existe une stratégie simple et efficace pour en atténuer l’impact : utiliser votre privilège de remboursement anticipé.
La plupart des prêteurs permettent aux emprunteurs de rembourser une portion de leur prêt en plus des versements réguliers, sans pénalité. Ces options, souvent prévues dans le contrat, prennent deux formes principales :
- Augmenter le montant des versements périodiques, jusqu’à un certain pourcentage déterminé par la banque ;
- Effectuer un paiement forfaitaire, généralement limité à un pourcentage annuel du montant initial de l’hypothèque (par exemple, 10 % ou 15 % par année).
En utilisant ces privilèges avant de résilier votre hypothèque, vous pourriez réduire le solde sur lequel est calculée la pénalité et ainsi payer moins. Comme ces conditions varient selon les prêteurs, il est essentiel de consulter votre contrat pour savoir :
- Si vous êtes autorisé à faire des remboursements anticipés ;
- À quel moment vous pouvez les effectuer (certaines banques exigent une date précise dans l’année) ;
- Quel est le montant maximal que vous pouvez rembourser sans pénalité ;
- S’il y a des frais ou des restrictions associés à l’exercice de ce privilège.
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