Hypothèque : les pénalités pour rupture de contrat

Vous avez une hypothèque? Pour mettre fin à votre contrat avant son échéance, vous devrez généralement payer une pénalité. 

Des frais de résiliation, aussi désignés en tant que pénalités pour remboursement anticipé, peuvent vous être facturés par votre prêteur lorsque : 

• Vous résiliez votre contrat hypothécaire ; 
• Vous transférez votre prêt à une autre institution financière avant la fin de votre terme ; 
• Vous faites des paiements additionnels plus élevés que ce qui vous est permis ; 
• Vous vendez votre maison avant la fin du terme et, par conséquent, payez de façon anticipée l’entièreté de votre hypothèque. 

Les pénalités facturées par votre banque peuvent coûter cher, parfois jusqu’à plusieurs milliers de dollars. Pour cette raison, il est important de bien comprendre quand elles sont appliquées et de quelle façon elles sont calculées. 

Mettre fin à un prêt hypothécaire

Avant de plonger dans le cœur du sujet, il faut préciser que les pénalités pour rupture d’hypothèque varient en fonction du type de prêt contracté avec votre banque.

Prêt ouvert vs prêt fermé

Les pénalités de remboursement anticipé ne concernent que les prêts fermés. 

En effet, si vous avez contracté une hypothèque ouverte, vous pouvez faire un remboursement global ou des paiements anticipés à tout moment, sans frais de pénalité. Cette liberté accrue se traduit toutefois par des taux d’intérêt plus élevés qu’une hypothèque fermée.  

Taux fixe vs taux variable

Il faut aussi savoir que les indemnités à verser à votre prêteur peuvent varier en fonction du type de taux contracté.

Dans le cas d’une hypothèque à taux variable, la pénalité appliquée équivaut généralement à trois mois d’intérêt. Pour un prêt à taux fixe, les banques peuvent également vous facturer ces trois mois de pénalité ou utiliser un calcul plus élaboré.

Combien coûte la pénalité pour résilier l’hypothèque?

Les frais qui vous seront facturés pour mettre fin à votre contrat hypothécaire sont déterminés par votre institution financière. Ils peuvent donc varier d’une banque à l’autre. 

Dans la plupart des cas, les prêteurs vous facturent le montant le plus élevé parmi les deux suivants : 

• Montant équivalent à 3 mois d’intérêt sur votre prêt hypothécaire actuel ; 
• Montant déterminé selon le différentiel de taux d’intérêt (DTI). 

En plus des pénalités calculées, votre prêteur pourrait aussi vous facturer d’autres sommes, telles que des frais administratifs et des frais de réinvestissement. Il est important de les prendre en considération pour déterminer le coût total que vous devrez assumer pour mettre fin à votre hypothèque. 

Assurez-vous de lire votre contrat pour prendre connaissance de l’ensemble des conditions qui s’appliquent. 

Comment calculer le montant de pénalité d’un prêt hypothécaire? 

Pour déterminer la pénalité que vous devrez payer, votre institution financière prendra en considération : 

• Le solde de votre hypothèque ; 
• Le temps restant du terme ; 
• Le taux d’intérêt fixe de votre contrat ; 
• Le taux affiché au moment de la signature de l’hypothèque ; 
• Le taux affiché actuel. 

Pour la pénalité de 3 mois, les calculs suivants seront effectués : 

Solde de l’hypothèque x Taux au contrat = Intérêts annuels

3 mois x Intérêts annuels ÷ 12 = Pénalité

En ce qui concerne le calcul du DTI, celui-ci s’effectue comme suit : 

Taux affiché au moment de la signature - Taux affiché actuellement = Différence de taux

Solde de l’hypothèque x Différence de taux x Durée restante du terme = Pénalité

Ici, vérifiez bien le taux d’intérêt utilisé. L’institution financière n’utilise pas forcément le taux d’intérêt que vous payez, mais celui affiché. Cela peut grandement influencer la pénalité que vous aurez à débourser. Cela pourrait aussi être dissuasif si vous comptiez mettre fin à votre hypothèque simplement pour profiter d’une baisse de taux.  

Les institutions financières utilisent habituellement le calcul du DTI lorsque votre taux hypothécaire est supérieur au taux actuel ou lorsque vous avez signé votre contrat au cours des 5 dernières années. 

Sachez que la façon de calculer la pénalité de rupture de contrat peut varier d’un prêteur à l’autre. Les banques sous réglementation fédérale offrent notamment des calculatrices en lignes pour vous permettre d’avoir une idée approximative du montant dont vous devrez vous acquitter.

Exemple de calcul

Pour vous aider à mieux comprendre à quoi pourrait ressembler la pénalité pour mettre fin à votre hypothèque actuelle, voyons un exemple plus concret : 

Pierre veut connaitre la pénalité qu’il aura à payer pour rompre son contrat hypothécaire et bénéficier d’un meilleur taux.  

Le solde de son hypothèque est de 250 000 $ et son contrat se termine dans 3 ans. Le taux d’intérêt est fixe à 5 %. 

Lorsqu’il a signé son hypothèque, le taux affiché était de 6 %. Au moment d’effectuer sa démarche, le taux affiché pour un terme de 3 ans est de 4 %. 

Pierre devra payer la pénalité la plus élevée entre les deux méthodes expliquées précédemment, soit 3 mois d’intérêt ou le différentiel de taux. 

Pénalité de 3 mois

Pierre peut estimer sa pénalité ainsi : 

250 000 $ x 5 % = 12 500 $

3 mois x 12 500 $ ÷ 12 = 3 125 $

Selon cette méthode, Pierre paierait environ 3 125 $ en frais de pénalité.  

Pénalité calculée avec le DTI

6 % - 5 % = 2 %

250 000 $ x 2 % x 3 ans = 15 000 $

Selon le calcul du DTI, Pierre paierait 15 000 $ en frais de pénalité. 

Puisque le montant obtenu par le biais de cette méthode est le plus élevé des deux, c’est celui-ci qui sera facturé à Pierre. L’intention de mettre fin à son hypothèque pour changer de taux semble alors peu avantageuse.

Comment réduire les frais à payer grâce au privilège de remboursement anticipé?

Les pénalités pour rupture de contrat peuvent représenter une somme importante. Pour limiter le montant à payer, il est tout de même possible de tirer profit d’une astuce que voici. 

Les prêteurs hypothécaires offrent généralement à leur emprunteur la possibilité de rembourser une certaine somme, en plus des versements réguliers, sans pénalité. C’est ce qu’on appelle un privilège de remboursement anticipé. Celui-ci peut permettre : 

• D’augmenter vos paiements d’un certain pourcentage ; 
• De verser un montant global, jusqu’à une certaine limite de l’hypothèque originale. 

Les privilèges octroyés peuvent varier d’une institution financière à l’autre. Vérifiez donc votre contrat hypothécaire pour déterminer : 

• Si vous êtes autorisé à faire des remboursements anticipés ; 
• Quand vous pouvez le faire ; 
• Le montant minimum ou maximum permis ; 
• Les frais et autres conditions qui s’appliquent. 

Avant d’entreprendre les démarches pour mettre fin à votre hypothèque, il peut donc être intéressant d’utiliser votre privilège de remboursement anticipé, si vous le pouvez. Ce faisant, vous pourriez réduire le solde de votre hypothèque utilisé pour le calcul, de même que la pénalité applicable.  

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