L'ABC du financement d'un projet d'autoconstruction

Plus en plus de futurs propriétaires se tournent vers l’autoconstruction. C’est un projet qui peut s’avérer très gratifiant, tout en vous permettant d’avoir le contrôle total sur celui-ci ainsi que sur son résultat.

Cependant, un projet d’autoconstruction peut vous demander beaucoup de temps, particulièrement si vous vous occupez personnellement de réaliser la majorité des travaux. Si au contraire vous engagez des entrepreneurs pour la construction, vous passerez tout de même beaucoup de temps à planifier et à coordonner les diverses phases du chantier. En plus d’une implication de temps considérable, vous devrez également faire face à de nombreuses considérations financières lors de cette autoconstruction.

Voyons ce que vous devez savoir à propos du type de financement que vous pouvez obtenir lors d’un projet d’autoconstruction.

Le financement d’une autoconstruction : difficile à obtenir ?

Dès le début de la planification, jusqu’à la toute fin de la construction, l’autoconstruction d’une maison est un projet plutôt complexe. L’obtention d’un financement, pour un projet d’envergure comme celui-ci, s’avère également être un processus rigoureux. Bien que plusieurs banques et prêteurs hypothécaires soient en mesure de financer votre projet d’autoconstruction, ce prêt vient habituellement de pair avec une longue liste de contraintes.

Effectivement, il est plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire pour s’autoconstruire que pour l’achat d’une maison clé en main. Pourquoi est-ce plus difficile ? Parce que la valeur du bien immobilier demeure incertaine lors de sa construction. Lorsque la banque finance votre projet d’autoconstruction, elle n’a pas d’actif réel pour garantir cette hypothèque.

Planification : obtenir son prêt hypothécaire

Une bonne planification de votre projet d’autoconstruction fait toute la différence lorsque vous allez à la rechercher d’un financement pour celui-ci. Vous devrez présenter votre projet à votre futur prêteur hypothécaire à l’aide de multiples documents variés dont :

• Un permis de construction émis par la ville ;
• Un plan de maison fait par un architecte ;
• Une liste détaillée des coûts de votre autoconstruction ;
• Une preuve que vous avez les compétences pour construire votre maison ou que vous avez engagé des entrepreneurs pour le faire ;
• Les soumissions provenant de vos entrepreneurs ;
• Un échéancier sommaire des travaux ;
• Une offre d’achat sur un terrain ou un acte de vente ;
• Un rapport d’évaluation de la valeur finale de votre projet ;
• Une attestation de revenu ;
• Un historique de crédit (vous devez avoir un très bon crédit) ;
• Une liste de vos actifs.

Implications financières

Bien qu’au bout du compte, la construction d’une maison ne soit pas plus dispendieuse que l’achat d’une maison clé en main, vous devrez débourser davantage d’argent de vos propres poches. Veuillez noter qu’éventuellement cet argent vous sera remboursé lors des paiements accordés par votre prêteur hypothécaire.

Cependant, d’ici ce remboursement, vous devez avoir accès à des fonds essentiels et considérables. Afin de préparer les documents nécessaires pour le prêt et faire progresser votre projet, vous devrez possiblement payer jusqu’à plusieurs milliers de dollars de votre propre poche. Soyez prêt à débourser pour :

• Votre plan de maison dessiné par un architecte ;
• Des acomptes pour vos entrepreneurs et les matériaux de construction ;
• Les visites d’inspecteurs certifiés ;
• Les imprévus ;
• La différence entre le budget planifié et la réalité.

De plus, la mise de fonds pour un projet d’autoconstruction peut être beaucoup plus élevée que pour l’achat d’une maison. En effet, votre mise de fonds pourrait varier entre 25 % et 35 % du montant total de votre projet. Cependant, plusieurs facteurs peuvent être pris en compte lors du calcul de votre mise de fonds :

• Vos économies personnelles : bien entendu, vos économies personnelles peuvent vous permettre de payer en partie ou en totalité votre mise de fonds ;
• Un terrain payé : si vous envisagez de construire sur votre terrain qui est déjà entièrement payé, le montant de celui-ci pourrait être déduit du montant exigé pour votre mise de fonds ;
• Un gain de capital sur une propriété vendue : le profit que vous avez fait sur la vente d’une propriété peut être pris en considération lors du calcul de votre mise de fonds ;
• L’équité sur une propriété : l'équité d’une propriété est la valeur de celle-ci moins le montant de son solde hypothécaire. Ce montant peut également être pris en considération lors du calcul de votre mise de fonds ;
• Un apport de compétence (maximum de 10 %) : si vous êtes en mesure de démontrer vos compétences dans le domaine de la construction, jusqu’à 10 % de votre mise de fonds pourrait être déduite. Vous serez avantagé en fonction de votre expérience, puisque votre prêteur considère que vous pourrez participer de façon conséquente à votre projet d’autoconstruction.

En considérant tous ces facteurs, votre mise de fonds variant entre 25 % et 30 % pourrait être nettement réduite. Cependant, en plus de votre mise de fonds, il est conseillé de posséder un fonds pour les imprévus. Effectivement, un montant de 15 % du total de votre projet comme marge de manœuvre peut vous épargner beaucoup de soucis.

Si vous ne possédez pas de terrain, mais que vous désirez en acheter un pour vous y construire dans un délai raisonnable, c’est possible. Dans certains cas, il est possible d’obtenir un financement pour un terrain ainsi que pour l’autoconstruction d’une maison sur celui-ci. Lors du premier déboursement de votre prêt, le prix versé couvrira le prix du terrain ainsi qu’un certain montant pour vous permettre de démarrer votre chantier.

Construction : les déboursements du prêt hypothécaire

Le financement d’une autoconstruction se fait de façon progressive. Votre prêteur hypothécaire vous versera des déboursements au fur et à mesure de l’avancement des travaux effectués sur votre maison. L’argent est donc versé graduellement pour subvenir aux besoins financiers du chantier et ainsi vous permettre de cheminer vers les prochaines étapes de la construction.

Avant chaque déboursement, votre prêteur hypothécaire enverra un de ses inspecteurs certifiés sur votre chantier afin d’observer et d’analyser la progression et la qualité des travaux effectués. À la suite de ces visites, celui-ci fournira un rapport détaillé à votre prêteur afin d’approuver, ou non, votre prochain déboursement. Veuillez noter que vous êtes personnellement responsable de rémunérer l’inspecteur lors de ces visites.

Il est d’usage que votre prêteur hypothécaire retienne 15 % du montant de chaque déboursement. Il garde ce montant en guise d’assurance tout au long des travaux. La totalité de ces montants vous sera remise 35 jours à la suite de la finition de votre projet d’autoconstruction.

Entente de financement : les variations

Bien certainement, il faut noter que plusieurs détails peuvent varier d’un prêteur hypothécaire à un autre, d’une entente à une autre.

• Certains prêteurs requièrent la visite d’un inspecteur de façon ponctuelle. Par exemple, le prêteur hypothécaire vous enverra un inspecteur à la suite de l’achèvement d’étapes de construction bien précises telles que les fondations, la finition extérieure, l’électricité, etc. D’autres prêteurs vous laisseront plutôt la liberté de faire appel à leurs inspecteurs (3 inspections au minimum). Vous pourrez donc attendre d’avoir besoin de votre prochain déboursement avant de demander une inspection.
• Certains prêteurs approuveront votre projet à condition que vous respectiez un délai de construction raisonnable. Pour certains, c’est 6 mois, mais habituellement vous aurez 12 mois pour compléter votre projet d’autoconstruction.
• Tout dépendant de votre accord avec votre prêteur, vous pourriez commencer à payer votre hypothèque seulement à la fin de votre projet d’autoconstruction. Dans certains cas, vos paiements hypothécaires commenceront 6 mois à la suite de l’ouverture de votre chantier. Dans tous les cas, vous commencerez à payer des intérêts sur les déboursements octroyés, et ce dès le premier déboursement.

Vous voulez en savoir plus ? Découvrez 10 choses à considérer avant de se lancer dans un projet d'autoconstruction.

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