Doit-on payer de l'impôt sur la vente d'une maison ?

La cession d'un bien immobilier constitue toujours un projet de vie important. Qu'il s'agisse d'acheter une nouvelle maison, de préparer une mutation professionnelle ou tout simplement de réaliser une plus-value, nombreuses sont les raisons qui motivent un particulier à vendre.

Toutefois, cette étape nécessite un minimum de préparation au préalable. Parmi les éléments à prendre en compte, il y a la fiscalité liée à une telle opération. Alors, doit-on payer de l'impôt sur la vente d'une maison ? La réponse dépend principalement de la situation dans laquelle vous vous trouvez.

Explications.

Comment la vente d'une maison est-elle imposée ?

D'abord, deux cas de figure peuvent se présenter lorsque vous vendez votre maison :

• Vous effectuez une plus-value, comparativement à votre prix d'achat;
• Vous vendez au contraire à perte, par rapport à votre acquisition antérieure.

Quelle que soit la situation, il est nécessaire de déclarer le gain ou la perte en capital générée avec la vente.  Dans le premier cas, sachez que la moitié de la plus-value peut être imposable. Dans un autre registre, la moins-value résultant de la cession ne peut en revanche être déduite lors de votre déclaration.

Comment déclarer aux impôts la vente de sa maison ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous devrez remplir certains formulaires relatifs à votre situation. Généralement, les renseignements demandés correspondent à : 

• La date d'acquisition de la maison;
• Le produit de disposition;
• Les dépenses relatives aux dispositions effectuées;
• Une description du bien;
• Le prix de base rajusté
• Les gains ou les pertes résultant de la vente;
• L'année de la vente.

Quels formulaires utiliser ?

Pour une maison vendue et considérée comme votre résidence principale, il est impératif de déclarer la vente. Vous devez ainsi désigner le logement dans l'annexe 3, Gains ou pertes en capital. Par la suite, vous devez remplir le formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle).

Vous devez seulement remplir la page 1 si vous vous trouvez dans l'une des situations qui suivent : 

• Le bien cédé était votre résidence principale pour toutes les années où vous en étiez le propriétaire;
• La maison cédée l'était pour toutes les années sauf une, celle correspondant à l'année de remplacement de votre résidence principale.

Comment ne pas payer d'impôts sur une vente immobilière ?

Il est pertinent d'être au fait des exemptions d'impôts auxquelles vous pouvez prétendre. Un tel mécanisme vous permet ainsi de réduire le poids fiscal inhérent à votre stratégie patrimoniale.

En ce sens, sachez qu'il est possible d'être exonéré d'imposition dans le cadre d'une vente immobilière. Pour cela, le bien cédé doit être désigné en tant que résidence principale.

Désignation en tant que résidence principale

Lors d'une cession, votre maison doit ainsi être déclarée en tant que résidence principale pour toutes les années où vous en étiez le propriétaire. En ce sens, c'est le formulaire T2091(IND) qui vous permettra d'effectuer la désignation de résidence principale. Le mécanisme offre ainsi la possibilité d’éviter qu’une partie ou la totalité du gain en capital, habituellement imposable, ne le soit. 

Notez bien que l'exemption d'imposition ne vous est pas due automatiquement et que la réalisation de ces démarches résulte de votre responsabilité. Cela signifie que le non-remplissage du document T2091 vous expose au paiement d'un impôt sur la vente de votre maison.

TP274 : pour les résidents du Québec

En plus du formulaire T2091, les personnes qui habitent au Québec doivent également remplir le TP-274 afin de bénéficier de l'exonération. En plus des informations déjà évoquées, d'autres renseignements généraux tels que votre nom, prénom, adresse, l'année d'imposition et les caractéristiques relatives à la maison vendue vous seront demandés.

Retour sur l'entrée en vigueur de l'exemption

C'est en 2016 que le gouvernement annonçait des modifications relatives aux exigences en matière de déclaration d'une vente de résidence principale. Ces nouveaux changements avaient entraîné la fin de l'impôt sur la plus-value, dans le cas où il y en a une. Une donnée qui prévaut si vous êtes admissible à la pleine exonération de l’impôt sur le revenu, exemption faite sur la résidence principale.

Impôt sur la vente d'une maison en location

Un autre cas de figure correspond à la vente d'une maison que vous aviez mise en location. Ici, le taux d'imposition applicable correspond à la moitié du gain en capital résultant de l'opération.

L'exemption d'impôts peut être également possible dans un cas précis de vente de maison dans laquelle vous n'habitiez pas. Par exemple, si un membre de votre famille, enfant ou conjoint, occupait les lieux pour lesquels vous étiez le propriétaire.

Impôt relatif à la vente d'une résidence secondaire

La vente de votre résidence secondaire, telle qu'un chalet, entraine également une situation fiscale spécifique. Si vous n'avez pas déclaré de logement en tant que résidence principale, votre demeure secondaire pourra alors bénéficier de l'exemption d'impôts si vous la désignez pour ce faire. Une situation qui peut se révéler pertinente si votre chalet s'est davantage valorisé que votre maison avec le temps, engendrant une potentielle plus-value plus importante.

Gardez à l'esprit qu'un seul logement peut être désigné en tant que résidence principale, par année où vous êtes propriétaire. En ce sens, assurez-vous de faire le bon calcul.

Impôt sur la vente d'une maison lors d'une succession 

Enfin, la vente d'une maison constitue une bonne stratégie pour réduire l'impôt lors d'une succession.

Dans le cas d’une personne décédée, la responsabilité revient au représentant légal, désigné comme l’exécuteur testamentaire, administrateur ou liquidateur au Québec. Celui-ci pourrait alors utiliser le formulaire T1255, Désignation d’un bien comme résidence principale par le représentant légal d’un particulier décédé.

Cela lui permet de désigner un bien comme résidence principale de la personne décédée et bénéficier ainsi de l'exemption d'impôts énoncée précédemment.

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