Comment évaluer un bien immobilier commercial ?

L’achat ou la vente d’un bien immobilier commercial est une étape importante dans tout processus de stratégie d’affaires. Une vente doit être bien réalisée en vue de réinvestir les fonds obtenus dans un autre projet. Pour une acquisition, il est primordial d'acheter au juste prix afin de pouvoir obtenir une bonne rentabilité éventuelle par la suite.

Au préalable, il est important de bien connaître la valeur du bien immobilier que vous envisagez d’acquérir. Une étape essentielle à réaliser minutieusement pour ne pas perdre d’argent et bien rentabiliser votre opération. 

Bien immobilier commercial : définition

L'achat d'un bien immobilier commercial peut être comparé à un investissement effectué sur des locaux professionnels. Une autre caractéristique de l'opération correspond au fait de générer des revenus sans forcément en être occupant. Plusieurs types d'espaces sont ainsi éligibles :

• Les bureaux; 
• Les écoles; 
• Les hôtels; 
• Les stationnements; 
• Les entrepôts de stockage.

Quels sont les avantages ?

Alors, pourquoi s'orienter vers des locaux de ce type plutôt que sur du résidentiel classique ?

Dans les faits, il faut savoir que l’immobilier commercial offre 2 principaux bénéfices. La sécurité du mécanisme grâce aux spécificités du bail commercial d'une part. D'une autre, la rentabilité attractive potentielle attendue avec l'opération.

Flexibilité du bail commercial 

Cette sécurité s'explique grâce au fait que les baux commerciaux offrent davantage de souplesse. Contrairement aux contrats résidentiels, ils ne sont pas encadrés par la Régie du Logement et permettent ainsi une marge de négociation plus étendue.

Le bail net 

D'abord, le bail commercial net est le moins avantageux pour les propriétaires. Ici, le locataire s’acquitte du prix du loyer et de la taxe foncière de l’immeuble, ce qui ne constitue qu'une faible part de l'étendue des frais payables.

Le double bail net 

En plus des dépenses incluses dans le bail net, le locataire s'acquitte également de la prime d'assurance habitation dans le cadre du double net. Ce type de bail fait généralement office de consensus entre toutes les parties et c'est celui qui est généralement choisi.

Le bail commercial triple net  

Avec ce contrat, le locataire doit régler tous les frais possibles. On retrouve notamment le prix du loyer, la taxe foncière, la prime d’assurance, mais aussi ceux liés à l’entretien et à la réparation des locaux. C’est le bail le plus avantageux pour le propriétaire, mais il est généralement mis en place dans des baux sur des très longues durées, de plus de 10 ans.

Le type de bail choisi occupe ainsi une part intégrante dans le calcul de la rentabilité et de la valeur du local commercial.

Rentabilité de l'opération

De manière générale, la rentabilité observée sur un investissement immobilier commercial est plus conséquente. Pour un bien immobilier résidentiel, elle se situe entre 2 et 5 %. Pour un local professionnel, elle est généralement plus élevée, entre 5 % et 8 %. 

Pour évaluer la rentabilité exacte, le prix d’achat devra être pris en considération. La mise de fonds de départ sera ainsi plus importante que pour un bien à usage d’habitation. Ici, c’est la rentabilité et la position géographique du local qui influent davantage. 

Quels sont les critères permettent l’estimation du local commercial ?

Plusieurs éléments permettent de déterminer plus ou moins précisément la valeur d'un bien immobilier commercial.

L’emplacement 

Dans un premier temps, la situation géographique du local commercial est généralement l'élément déterminant dans le calcul de sa valeur. 

S’il s’agit d’un restaurant ou d’une boutique, la fréquentation et la visibilité de l’enseigne sont évidemment des éléments primordiaux. L’emplacement du local commercial jouera alors directement sur le chiffre d’affaires de la société qui loue les locaux, et donc, le prix d'achat le cas échéant. 

La facilité d’accès aux locaux 

Les employés, clients et fournisseurs gravitant autour de l'activité commerciale doivent pouvoir se rendre aisément sur le lieu concerné. Pour cela, il doit par exemple y avoir une place de stationnement, une ligne de transports en commun à proximité, voire une piste cyclable. 

La qualité des locaux 

Enfin, le confort global des locaux est important pour le bien-être de ses occupants et la valorisation du bien. S’il y a plusieurs étages, dispose-t-il d’un ascenseur ? De suffisamment d’espaces de rangement ? D’un bon système de ventilation ? L’endroit est-il moderne ou nécessite-t-il des travaux de rénovation ? Est-il lumineux ? Bien isolé du bruit ? 

Tous ces éléments influeront sur la valorisation à la hausse ou la baisse du local.

Évaluation du bâtiment commercial

Plusieurs méthodes existent pour déterminer la valeur marchande du bien commercial. Voici les 3 principales :

1. La méthode du coût 

Cette technique consiste à estimer le coût de construction du bâtiment, mais aussi la valeur du terrain. On l’utilise lorsque le bâtiment construit est neuf, industriel ou dédié à un usage spécifique, tel qu’une école par exemple. La formule de calcul est la suivante :

Détermination de la valeur du terrain + coût de l’aménagement déprécié + coût du bâtiment déprécié 

Bon à savoir : une méthode relative à un coût déprécié consiste à évaluer le coût relatif à la reconstruction d’un bâtiment pour ensuite en déduire la valeur. 

2. La méthode du revenu

Ce procédé consiste à analyser le comportement des investisseurs sur les autres immeubles du même type. Ici, il faut d'abord estimer le revenu brut potentiel effectif en fonction du loyer en vigueur et des différentes données auxquelles il est possible d'accéder.

D’abord, un calcul des revenus nets s’impose. Pour l'obtenir, il faut effectuer une soustraction de l'inoccupation du bâtiment par rapport à son revenu brut espéré. Une fois cette donnée obtenue, il faut effectuer le calcul qui suit :

Revenus bruts - Dépenses = Revenus nets 

Vous pourrez ainsi comparer les différents revenus nets entre les immeubles afin d'évaluer leur intérêt d'investissement ou non.

Bon à savoir : les résultats de cette méthode des revenus peuvent varier par rapport à celles employées avec une banque ou un évaluateur. La prise en compte ou non du taux d'inoccupation constitue en effet la cause de décalage entre ces valeurs. 

3. La comparaison des ventes

Plus connue, cette technique s’applique davantage aux bâtiments locatifs résidentiels. Elle consiste tout simplement au fait de constater les récentes ventes d’immeubles dans un secteur visé, tout en tenant compte de la conjoncture actuelle des prix. 

Ici, seuls les prix de vente effectifs sont retenus, et non les prix demandés. Elle tient compte des paramètres qui suivent :

• L'emplacement du local; 
• Sa superficie; 
• L’agencement du bâtiment. 

Ici, il peut être pertinent d’appliquer la méthode des comparables au pied carré, qui s'obtient en effectuant ce calcul :

Prix de vente / Pieds carrés de l'immeuble

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