Comment déclarer ses revenus immobiliers?

La période de la déclaration d'impôt approche. Pour beaucoup de propriétaires, il n'est pas toujours évident de bien cerner quelles sont les démarches à effectuer. L'un des points importants concerne justement la déclaration des revenus immobiliers.  

Alors, comment déclarer vos revenus immobiliers ? Via quels formulaires ? Que faut-il savoir pour ne rien oublier ? Est-il possible de vous faire accompagner par un professionnel dans vos démarches ? On vous répond sans plus attendre. 

Quels sont les revenus immobiliers à déclarer ?

D'abord, il est important que vous soyez au fait de vos obligations en matière d'imposition sur les biens immobiliers que vous détenez. Concrètement, on retient 2 types de revenus immobiliers : 

1. Les revenus perçus au moment de la vente d'une propriété ;
2. Les revenus locatifs.

1. Revenus issus d'une vente immobilière

Le premier type de revenus concerne les sommes perçues sur la vente d'un bien immobilier. Vous allez voir que leur déclaration doit être effectuée quel que soit le type de propriété.

Notez par ailleurs que tout manquement à vos obligations déclaratives peut entraîner des pénalités ainsi que des frais d'intérêt.

2. Revenus de biens locatifs

Un revenu issu d'un bien locatif est considéré comme tel à partir du moment où vous louez des propriétés que vous détenez auprès de locataires. Il peut alors s'agir des loyers perçus sur :

• Un condo;
• Un appartement;
• Un espace commercial;
• Une maison.

Pour les propriétaires qui détiennent un immeuble locatif, il y a quelques subtilités à connaître. Dans cette situation, vous n'utilisez en effet pas la propriété et vous en tirez un profit. L'administration fiscale considère alors que ces types de bénéfices doivent être déclarés.

Formulaires pour déclarer les revenus issus d'une vente

Que vous vendiez un immeuble locatif, un chalet ou une résidence principale, les sommes perçues au moment de la transaction sont à déclarer.

Si cette obligation est la même pour tous, notez toutefois que vous pouvez demander une exemption pour résidence principale lorsque vous vendez votre maison. Dans les faits, cela signifie que vous ne paierez pas d'impôts sur les gains relatifs à la cession.

Pour ce qui est d'un bâtiment ayant eu une visée locative ou une résidence secondaire, l'exemption du gain en capital ne s'applique toutefois pas. Ici, la plus-value générée sera alors soit considérée comme un gain en capital ou un revenu tiré d'une entreprise.

Dans un autre registre, si vous revendez le bien à un prix plus bas que vous l'avez acheté au préalable, vous devrez soit déclarer :

• Une perte en capital;
• Une perte d'entreprise. 

Pour les revenus générés via la vente d'une propriété, la déclaration s'effectue via le formulaire T2091IND : Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle) ainsi que le 5000-S3 Annexe 3 - Gains (ou pertes) en capital (pour tous).

Déclaration d'un immeuble locatif

Si vous détenez un immeuble locatif, vous devez effectuer une déclaration des revenus qui proviennent de votre activité. En fonction de votre situation, certains documents sont à compléter.

Remise du relevé 31

Lorsque vous avez un ou plusieurs locataires, vous devez d'abord produire le Relevé 31 : Renseignements sur l'occupation d'un logement.

Vous devez alors le leur remettre, ainsi qu'à l'organisme Revenu Québec, avant le dernier jour du mois de février. En plus d'être obligatoire, sachez que la réalisation de cette démarche permet notamment à vos locataires de bénéficier du crédit d'impôt pour solidarité.

Formulaire T776 : pour les revenus locatifs

Ensuite, vous devez déclarer tous vos revenus locatifs dans le formulaire T776 : État des loyers de biens immeubles. Ce document devra par ailleurs être inclus à votre déclaration principale. 

Bon à savoir : sachez qu'en parallèle, vous avez également la possibilité de déduire de vos impôts sur vos revenus immobiliers les dépenses en lien avec votre activité.

Pour en savoir davantage à ce sujet, consultez notre article sur les crédits et déclarations à ne pas oublier. Cette ressource vous aidera notamment à optimiser votre déclaration afin de faire baisser au maximum le montant de votre imposition.

Le T2125 : pour les revenus d'entreprise

Vos revenus locatifs sont considérés comme des revenus d'entreprises si vous offrez l'un des services qui suivent à vos locataires : 

• Service de nettoyage;
• Préparation des repas;
• Sécurité de l'immeuble.

Si tel est le cas, il vous faudra alors passer par le formulaire T2125 : État des résultats des activités d'une entreprise ou d'une profession libérale pour déclarer vos revenus immobiliers.

Comment calculer le revenu immobilier locatif imposable ?

Lorsqu'il s'ajoute à vos ressources, votre revenu immobilier immobilier imposable comprend : 

• Vos revenus locatifs (les loyers perçus chaque mois).

Mais aussi :

• Les dépenses en lien avec votre location;
• Les éventuelles pertes, déductibles de vos impôts.

Vous devrez ainsi commencer par déclarer vos revenus bruts, puis calculer toutes vos dépenses, déductibles de vos impôts, pour parvenir au revenu net.

Quelle est l'imposition sur les revenus locatifs ?

Il n'existe pas d'imposition spécifique pour les propriétaires qui génèrent des revenus locatifs.

Pour un revenu immobilier, le taux d'imposition correspond à votre taux d'imposition marginal. Une fois la déclaration de vos ressources effectuée, votre revenu net de location vient ainsi s'ajouter au montant total. 

Pour les personnes qui ont acheté à plusieurs, le calcul des parts du revenu net de location s'effectue en fonction de la proportion de l'investissement de chacun.

Comment ne pas payer d'impôt sur les revenus locatifs ?

Enfin, le respect de plusieurs conditions vous permet de diminuer, voire annuler votre imposition sur les revenus locatifs : 

• Appliquer les déductions auxquelles vous pouvez prétendre;
• Détenir un bien locatif à l'étranger de moins de 100 000 $;
• Faire appel à un expert pour votre déclaration d'impôt.

Vous l'aurez compris, les cas qui donnent lieu à une exemption d'impôt sur les revenus locatifs n'existent pratiquement pas dans les faits.

Toutefois, l'option de faire appel à un expert peut être intéressante. En effet, le professionnel effectuera toutes les déductions et les crédits auxquels vous avez droit afin de faire diminuer au maximum le montant de votre imposition. Cette dernière ne sera pas supprimée, mais vous sauverez potentiellement une somme d'argent conséquente grâce à l'expertise apportée par le professionnel.

Déclaration d’une propriété à l'étranger 

En parallèle, il est également possible que vous disposiez d'un patrimoine hors du pays. Dans ce cas, les revenus perçus sur une propriété achetée à l'étranger doivent aussi être déclarés. Ainsi, vous n'échapperez pas à cette obligation si le bien :

• À une valeur équivalente à au moins 100 000 dollars canadiens;
• N'est pas uniquement dédié à un usage personnel;
• Vous permet de générer du profit.

Si ces modalités s'appliquent, vous devez alors remplir le formulaire T1135 : Bilan de vérification du revenu étranger.

Taxes sur le revenu immobilier, professionnel ou non

Imposition sur la plus-value

D'abord, cette taxe sur les revenus immobiliers s'applique à toutes les reventes, hors résidences principales. Dans les faits, on note que la moitié de la plus-value est retenue pour le calcul de l'imposition.

Fiscalité applicable aux investisseurs étrangers

Au Québec et à Montréal plus spécifiquement, de nombreux biens immobiliers sont détenus par des investisseurs étrangers. Si vous n'êtes pas résident, temporaire ou permanent, vous êtes alors sujet à l'imposition de votre pays de résidence sur vos revenus mondiaux. 

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