Combien puis-je emprunter pour l'achat d'une maison?

Vous avez pour projet de magasiner une propriété ? Félicitations ! Il se peut en revanche que vous soyez quelque peu désorienté face à l’ampleur de la tâche qui se dresse face à vous. Entre la recherche de la demeure et la somme que vous pourrez allouer pour son acquisition, les démarches à réaliser peuvent être multiples.

Attardons-nous justement sur la dernière étape citée. Combien pouvez-vous emprunter pour l’achat d’une maison ? Pour y répondre, vous devrez passer au crible plusieurs indicateurs.

Comment calculer son montant d'emprunt ?

Le calcul de votre montant d'emprunt passe par :

• La clarification de votre projet;
• L'état des lieux de vos revenus et dépenses;
• La rencontre avec des experts hypothécaires.

Mettre au clair vos attentes

La première étape consiste à clarifier vos objectifs d'investissement.

D'abord, pourquoi souhaitez-vous acheter ? Si vous voulez acquérir une résidence principale, mais que vous n'êtes pas certains de vivre éternellement au même endroit, il peut être judicieux de prévoir un peu plus loin dans l'avenir. Par exemple, en effectuant une acquisition qui conviendrait également pour un éventuel investissement locatif par la suite. Pour cela, la demeure pourrait être :

• Située dans une ville dynamique, telle que Montréal ou Québec;
• À proximité de marche des commerces et commodités;
• Disposer d'une place de stationnement ou être à côté d'un réseau de transport collectif.

Aussi, souhaitez-vous acheter seul ou à deux ? La réponse à cette question vous permettra notamment de définir votre capacité d'emprunt hypothécaire.

Quel montant est-ce que je peux emprunter avec mon salaire ? 

Tôt ou tard, vous allez devoir vous poser cette question dans votre démarche d'achat. En revanche, s'il est vrai que votre salaire définit le montant que vous pourrez emprunter, d'autres éléments peuvent entrer en compte.

Allez plus loin et demandez-vous si vous disposez d’autres revenus ou dépenses récurrentes chaque mois qui pourraient impacter votre calcul d'hypothèque.

Si vous planifiez la réalisation d'un investissement locatif, les frais liés à votre logement actuel devront également être retenus dans votre calcul. Dans le cas d'un emprunt à deux, la personne qui vous accompagne dans votre projet devra effectuer le même bilan de sa situation personnelle. 

Si vous pensez manquer d'informations à ce sujet, n'hésitez pas à consulter notre article sur les revenus pris en compte pour un prêt hypothécaire. 

Définir votre capacité d'emprunt hypothécaire avec un professionnel

L’étape suivante pour déterminer combien vous pouvez emprunter pour l’achat d’une maison est d’aller en parler à des experts hypothécaires. Il peut s'agir : 

• Du conseiller affilié à votre institution financière; 
• D'un courtier hypothécaire.

Quels sont les critères de financement retenus par l'institution financière ?

La cote de crédit et la mise de fonds sont deux critères cruciaux qui permettent à la banque de vérifier votre capacité d'emprunt. 

La cote de crédit

Déterminée par votre institution financière, la cote de crédit est l'indicateur sur lequel elle va se baser pour vous octroyer le prêt hypothécaire. Elle traduit notamment votre capacité à bien gérer vos finances quotidiennes.

La mise de fonds

La mise de fonds correspond à la somme que vous êtes prêts à injecter pour votre acquisition. Son montant peut avoir un impact sur la valeur de la propriété que vous pourrez obtenir avec votre prêt hypothécaire. Elle peut également faciliter vos démarches si votre cote de crédit ne joue pas en votre faveur.

Le rôle du courtier hypothécaire

Une autre alternative consiste à faire appel à un second type d'experts hypothécaires, habitués à ce type de procédure. Un tel accompagnement peut ainsi être délivré de manière pertinente par un courtier hypothécaire. 

Il pourra vous divulguer de précieuses informations telles que les taux hypothécaires pratiqués par les institutions financières, la durée du prêt qui vous conviendrait, ainsi que la mise de fonds à injecter pour obtenir des conditions de prêt plus avantageuses. 

Autre option : calculer vous-même le prêt hypothécaire potentiel

Le calcul du prêt hypothécaire de votre propre chef peut être intéressant dans deux cas de figure. Si votre projet d'investissement n'est pas totalement concret ou que vous voulez vous faire une idée plus précise de vos capacités financières avant de vous lancer.

Avant de prendre rendez-vous avec un professionnel, certaines ressources vous permettent d’estimer le montant de votre capacité d’emprunt à titre indicatif. Il s'agit en effet seulement de prévisions faites pour vous donner un ordre d'idée et qui ne peuvent se substituer aux conseils d'un professionnel.

Calculer combien je peux emprunter grâce à un calculateur en ligne 

Sachez que, via leur site Internet, de nombreuses institutions financières proposent de calculer votre capacité d’emprunt hypothécaire directement en ligne. À cet effet, XpertSource.com vous met à disposition une calculatrice hypothécaire qui vous permet de vous faire une idée plus précise de la somme à rassembler avant de vous lancer. 

Pour avoir une vision globale de votre situation, il vous faudra alors indiquer votre revenu annuel brut, la mise de fonds que vous pourrez apporter et les dépenses de votre vie quotidienne : 

• Remboursement d’un prêt automobile;
• Paiement des coûts liés à l'énergie, tels que les frais de chauffage en hiver;
• Habitudes de sorties : restaurant, discothèque, voyages, etc.

Calculer l'ABD et l'ATD pour anticiper le paiement de l'hypothèque  

En parallèle, deux méthodes de calcul du ratio d’endettement vous permettent d'envisager l'hypothèque à laquelle vous pourriez prétendre :  

• L’amortissement brut de la dette (ABD) ; 
• L’amortissement total de la dette (ATD).  

La première méthode met en exergue le montant payé chaque année pour votre logement par rapport à votre revenu calculé sur la même période. Pour que l’institution financière vous accorde un prêt, ce ratio doit se situer entre 32 et 39 %. Cela correspond ainsi à la part annuelle autorisée pour que vos revenus annuels bruts supportent le remboursement d'une hypothèque ou le paiement d'un loyer.

Par la suite, un second ratio peut être calculé : l’amortissement total de la dette (ATD). Pour l’obtenir, le calcul correspond à l’addition de celui effectué avec l’ABD avec l’ensemble de vos dépenses de la vie quotidienne. Il permet ainsi d’établir que vous pourrez bel et bien procéder au remboursement de l’hypothèque. 

À eux deux, ces ratios ne doivent pas excéder 44 %. Une fois obtenu, ce chiffre est censé vous garantir le bon paiement à la fois de vos frais de logements, mais aussi de vos dépenses quotidiennes. 

Au final, retenez qu'il est difficile de savoir combien vous pouvez emprunter sans réaliser un bilan de votre situation. Le calcul de votre capacité d'emprunt hypothécaire est ainsi lié à plusieurs paramètres distincts, qui peuvent être pris en compte et mesurés efficacement par un professionnel.

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