Qu’est-ce que la balance de prix de vente en immobilier?

C’est bien connu : investir en immobilier nécessite beaucoup de capitaux, que ce soit pour accumuler la mise de fonds nécessaire à votre maison ou pour obtenir un emprunt pour un immeuble commercial. Certaines stratégies de financement peuvent toutefois s’avérer utiles pour faciliter la tâche.

La balance de prix de vente est un moyen qui peut être utilisé par les acheteurs pour faciliter l’acquisition d’un bien immobilier et, à l’inverse, par les vendeurs pour favoriser la vente de leur bien.

Envie d’en savoir plus? On vous explique les grandes lignes à connaitre à ce propos.

C’est quoi, une balance de vente en immobilier?

La balance de vente est une stratégie dans laquelle le vendeur d’un bien immobilier finance une partie du prix de vente à l’acheteur, lorsque ce dernier n’a pas la capacité d’emprunt nécessaire pour obtenir l’entièreté du financement auprès de son établissement financer. Elle est parfois aussi connue sous les noms de « balance de prix de vente » ou « solde de prix de vente ».

En d’autres mots, la balance de vente correspond à un prêt que le vendeur accepte d’octroyer à l’acheteur sur la vente de sa maison. En lui accordant un crédit pour acheter son immeuble, il devient, en quelque sorte, le prêteur privé de l’acquéreur.

La balance de prix de vente prend la forme d’un prêt remboursable à durée déterminée, officialisé par contrat. À la fin de la période prévue, le vendeur recevra donc l’entièreté de son prix de vente, plus les intérêts perçus sur la somme prêtée.

Le financement octroyé agit en tant que mise de fonds nécessaire à l’achat. Il ne représente généralement pas plus de 20 % du prix de vente. Le montant restant est alors financé par une banque.

Il faut toutefois savoir que cette stratégie de financement ne fonctionne que lorsque le vendeur a suffisamment d’équité sur sa propriété.

Une stratégie utilisée en entreprise

La balance de prix de vente peut être un levier intéressant pour obtenir le financement nécessaire à la réalisation de votre projet. Elle peut notamment être utilisée par certains investisseurs immobiliers aguerris qui veulent, par exemple, croitre leur parc immobilier.

Cette stratégie est aussi particulièrement utilisée dans le contexte de la vente d’une entreprise. Plusieurs gens d’affaires vendent en effet leur entreprise sans récolter l’entièreté du prix de vente dès le moment de la transaction.

Des conditions variables

Un contrat officialisant la balance de vente doit être signé entre les deux parties impliquées. Cela permet d’établir les modalités de l’entente et de protéger le vendeur en cas de non-paiement de l’acheteur.

Les conditions incluses au contrat peuvent grandement varier d’une situation à l’autre. Acheteurs et vendeurs ont la liberté d’établir des modalités qui leur conviennent, notamment en ce qui concerne :

• Le montant prêté ;
• Le taux d’intérêt accordé ;
• La durée du prêt ;
• Les autres modalités de remboursement (mensualités, paiement complet à terme, etc.).

Dans plusieurs cas, le capital et les intérêts de la balance de prix de vente ne sont remboursés qu’à la fin du terme. Les parties peuvent toutefois convenir des conditions différentes, comme payer les intérêts annuellement ou verser des mensualités définies à la manière d’un prêt hypothécaire standard.

Exemples d’utilisation comme mise de fonds

Voici quelques exemples pour vous permettre de mieux comprendre à quoi peut ressembler une transaction avec balance de prix de vente. Notez que les chiffres indiqués sont à titre indicatif seulement.

Exemple 1

Laurie vend sa maison pour un montant de 500 000 $. Son acheteur l’informe que la banque accepte seulement de lui faire une hypothèque de 415 000 $. Après discussion, Laurie accepte de faire une balance de prix de vente. Elle lui finance donc le 85 000 $ restant à un taux de 4 %. L’acheteur devra lui rembourser la balance dans 5 ans et payer les intérêts annuellement.

Exemple 2

Maxime achète un triplex à 750 000 $. Son établissement financier lui prête 630 000 $ et il finance le reste avec une balance de prix de vente de 120 000 $ à un taux de 6 % sur 4 ans. Il remboursera le vendeur par paiements mensuels comprenant une partie du capital et les intérêts, comme pour une hypothèque.

Exemple 3

Annie vend son multiplex pour 800 000 $. Son acheteur finance l’acquisition avec une hypothèque de 640 000 $ et elle lui offre une balance de vente de 160 000 $, remboursable sur 3 ans à 5 %. Le remboursement du capital et des intérêts s’effectuera sous la forme de prêt ballon, uniquement à l’échéance.

Quels sont les avantages pour le vendeur?

Plusieurs raisons peuvent amener un vendeur à considérer de vendre son immeuble avec une balance de prix de vente. Cette stratégie peut notamment lui permettre de :

• Faciliter la vente de son bien immobilier ;
• Obtenir un rendement supplémentaire, généralement plus élevé que d’autres types d’investissement ;
• Reporter une partie du gain en capital et, le cas échéant, l’imposition sur ce gain.

De plus, la signature d’un contrat détaillant les modalités du prêt permet de protéger le vendeur advenant que l’acquéreur ne respecte pas ses obligations.

Et pour l’acheteur d’une maison?

L’acheteur, quant à lui, peut aussi bénéficier de cette stratégie financière pour concrétiser son projet d’achat. La balance de vente lui permet entre autres de :

• Verser moins d’argent en mise de fonds ;
• Avoir une flexibilité de remboursement pour le prêt de la balance ;
• Bénéficier d’un taux d’intérêt inférieur à ceux offerts par un prêteur privé.

Quels sont les inconvénients?

Malgré les avantages qu’elle peut procurer, la balance de vente comporte également quelques difficultés qu’il vous faut considérer pour déterminer s’il s’agit réellement d’une option intéressante pour vous.

D’abord, sachez qu’une balance de vente est plutôt difficile à obtenir. En effet, la majorité des vendeurs ne sont pas disposés à accorder un tel financement à leur acheteur. Les banques sont également peu enclines à octroyer un prêt dans ces conditions.

De plus, malgré les protections offertes par le contrat, le vendeur prend tout de même un risque financier en accordant un tel montant à l’acquéreur de sa propriété. Si ce dernier ne respecte pas ses obligations, il devra entreprendre les démarches nécessaires pour recouvrer son argent.

Comment rembourser un solde de prix de vente?

Comme mentionné précédemment, acheteur et vendeur peuvent convenir de plusieurs modalités de remboursement différent, selon ce qui leur convient le mieux. Voici tout de même les trois méthodes de remboursement les plus courantes.

Mensualités (capital et intérêts)

Dans cette situation, l’acheteur verse périodiquement un montant au vendeur comprenant une part du capital et des intérêts. Il s’agit du même principe que pour un prêt standard.

Intérêts uniquement

Cette méthode permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pour la durée du terme de la balance de vente. Les paiements sont alors plus petits, mais le capital doit être intégralement remboursé à la fin du contrat.

Prêt ballon

Cette option n’implique aucun paiement d’intérêt ni de capital pour la durée du terme. L’ensemble du montant dû est remboursé à la fin de la période déterminée, ce qui implique que davantage d’intérêts se seront accumulés entre temps.

Veillez donc à considérer l’ensemble de vos options avant d’opter pour une balance de prix de vente et de choisir vos modalités.

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