Augmentation de loyer : qu'est-ce qui est permis?

Comme chaque année, la période des hausses de loyers approche. Parfois source de tension entre un propriétaire et son locataire, la procédure nécessite la connaissance de certaines informations juridiques pour s'éviter du stress inutile.

Alors, qu'est-ce qui est permis dans le cadre d'une augmentation de loyer ? Quels sont les droits et obligations de chaque partie ? Observons cela.

L'avis d'augmentation de loyer pour le bail d'un logement

D’abord, il faut savoir que lorsqu’un bail est reconduit, un propriétaire peut tout à fait demander une augmentation de loyer, dès lors qu'il estime que celle-ci est raisonnable. Pour cela, il remet un avis à son locataire, qui stipulera la hausse sous l'une des formes qui suivent :

• La mention du montant du nouveau loyer;
• Le montant de l'augmentation en dollars;
• En pourcentage applicable par rapport au montant du loyer en cours.

Sachez qu'un occupant n’est pas dans l’obligation de l’accepter. Il peut aussi la refuser officiellement, dans un délai d'un mois suivant la réception de l’avis du propriétaire. 

Quel est le montant maximum pour la hausse de loyer ? 

Dans les faits, il n'y a pas de montant maximum pour une augmentation de loyer, celle-ci reposant avant tout sur le bon sens du propriétaire. Si la proposition faite est démesurément élevée, il y a dans tous les cas de grandes chances que le locataire la conteste. Deux issues sont alors possibles si cette situation se produit : 

• Un accord est trouvé entre les parties;
• Le statu quo demeure : le litige se réglera alors devant le Tribunal administratif du logement (TAL). 

Bon à savoir : le bail est automatiquement renouvelé entre un propriétaire et son locataire si aucun avis n’a été échangé. La hausse s'appliquera aussi si le locataire ne répond pas au document.

Comment contester une augmentation de loyer ? 

Quel que soit le montant de la hausse de loyer mentionnée sur l'avis, le locataire dispose d'un droit de contestation sans que son propriétaire n'ait le droit de l'évincer pour ce motif. Pour que cette action soit valable juridiquement, il est impératif de répondre à l'avis envoyé. L'occupant peut alors : 

• Simplement déclarer qu'il est en désaccord;
• Contester l'augmentation, ne pas souhaiter trouver d'accord et déclarer qu'il quittera le logement à la fin du bail.

Dans tous les cas, cette décision doit parvenir au propriétaire dans un délai maximal d'un mois, à compter de la réception du premier avis.

Pour un accord à l'amiable : calculer l'augmentation de loyer en 2024

Il est possible que le locataire conteste l'avis d'augmentation, mais qu'il souhaite rester dans le logement. Dans ce cas, les parties doivent d'abord tenter de trouver une entente sur l'augmentation, sans passer préalablement par le Tribunal.

Pour aider à trouver une solution d'ajustement de loyer, le TAL met ainsi à disposition du public un outil de calcul en ligne. Il permet, via l'entrée de données concrètes, de confirmer ou infirmer la pertinence de l'action du propriétaire. Le propriétaire doit ainsi fournir : 

Ses revenus tirés de la location :

• Le montant du loyer mensuel;
• Les éventuels revenus additionnels provenant de l'exploitation de l'immeuble.

Les dépenses subies : 

• Taxes municipales et scolaires : la période de référence retenue est la variation réelle de coût des 2 années précédentes;
• Les assurances : il s'agit du même critère de calcul que les taxes municipales et scolaires;
• Les dépenses d'exploitation : servent au maintien de l'état général de l'immeuble;
• Les factures d'énergie;
• Les autres services rattachés à l'immeuble;
• Les frais de gestion.

Des résultats sous forme de pourcentages

Pour les dépenses d'énergie et de services, les critères de calcul sont plus spécifiques. En effet, la méthode de calcul pour les frais invariables dans le temps est établie selon des pourcentages d'ajustement, définis par le Règlement de fixation des loyers du TAL. Concernant les frais de gestion, on retient un pourcentage généralement compris entre 5 et 10 % des revenus annuels bruts de l'immeuble.

De plus, les revenus nets correspondent à la différence entre les revenus bruts et les dépenses liées à l'exploitation. Le résultat obtenu prend ici la forme d'un pourcentage d'ajustement du Règlement. Le propriétaire peut par la suite les envoyer à son locataire pour parvenir à une entente sur l'augmentation. 

Passage devant le TAL, l'ancienne Régie du logement

Il est possible, malgré cela, que chaque partie soit convaincue du bienfondé de son action et qu'une entente sur l'augmentation soit tout simplement impossible. Il se peut également que le locataire ou le propriétaire ne soit pas de bonne foi dans la situation. 

Dans un tel cas de figure, la responsabilité d'agir le premier revient au propriétaire. Dans un délai maximal d'un mois suivant la réception du refus du locataire, le locateur doit s'adresser au Tribunal administratif du logement afin d'effectuer une demande de modification de bail. Cela signifie de surcroit que le temps donné aux parties pour trouver une issue hors cours est d'un mois.

Dans le cadre de cette demande, le Tribunal remettra alors au propriétaire le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer. Il devra alors indiquer, de manière officielle cette fois, les revenus et l'épargne de l'immeuble dans les 90 jours.

Suite à cela, le Tribunal appellera les parties concernées pour une audience. Le propriétaire devra de son côté apporter les pièces justificatives requises, telles que des factures, des extraits de compte ou tout élément attestant de sa situation. En parallèle, il doit également fournir une copie de ce formulaire au locataire et le prouver auprès du Tribunal. 

Quelle est la décision possible ?

Après étude du dossier, le Tribunal rend sa décision par écrit et la transmet à chaque partie concernée.

Il définit ainsi le nouveau loyer. S'il donne raison au propriétaire, les arriérés dus par le locataire depuis le début du bail renouvelé sont exigibles dans un délai d'un mois. Par exemple, il devra rembourser les 20 dollars d'augmentation par mois dus depuis 4 mois, soit 80 dollars au total.

Par ailleurs, l'une des deux parties peut demander de faire appel pour réviser la décision du Tribunal. La personne à l'origine de la requête devra alors démontrer qu'une erreur a été commise et devra déposer sa demande au plus tard un mois après le verdict du TAL.

Renouvellement et fixation du loyer : délais et dates à respecter 

Toutes les étapes d'une procédure d'augmentation de loyer et leurs délais font partie des éléments à connaître pour un locateur. D'abord, la transmission de l'avis d'augmentation de loyer s'effectue selon les conditions qui suivent : 

• Pour un bail de 12 mois ou plus : la transmission de l'avis doit s'effectuer entre 3 et 6 mois avant la fin du bail.
• Si le bail résidentiel a moins de 12 mois : le propriétaire doit faire parvenir sa demande entre 1 et 2 mois avant l'échéance du contrat. 
• Si le contrat est à durée indéterminée : entre 1 et 2 mois avant la date de modification proposée.
• S'il s'agit d'un bail pour une chambre : entre 10 et 20 jours avant la fin du bail.

Une exception pour les immeubles de moins de 5 ans

Toutefois, il est bon d'évoquer le cas particulier des immeubles construits depuis 5 ans ou moins, dont font notamment partie les maisons neuves. Ici, les règlements concernant la hausse ne s'appliquent en effet pas pour ce type de logements.

Le cas d'une augmentation suite à des travaux majeurs

Il est bon de savoir que toute réparation ou amélioration d'une propriété ne fait pas partie des dépenses d'exploitation annuelles de l'immeuble. On parle ici des travaux qui visent à réparer ou modifier les éléments principaux de l'immeuble, à savoir :

• La toiture;
• L'isolation;
• La tuyauterie;
• La réparation des fondations;
• Le vernissage des planchers;
• Etc.

En parallèle, il peut également s'agir de rénovations d'ordre esthétique. Par exemple, un propriétaire souhaite donner de la valeur à sa propriété, via la rénovation de sa cuisine ou de sa salle de bain. Sachez que ces opérations s'inscrivent dans un pourcentage établi annuellement par le Règlement.

Quelle est l'augmentation légale des loyers en 2024 au Québec ? 

Dans la province, les fixations de loyers sont définies par le Code civil du Québec. Elles établissent que le Tribunal doit déterminer le loyer exigible en tenant compte des normes fixées par le Règlement sur les critères de fixation de loyer. Les mensualités du locataire doivent ainsi être ajustées de manière objective en fonction des critères explicités plus haut. 

Si le propriétaire souhaite une hausse de loyer plus importante, il peut également faire valoir la qualité du service ou de l'usage d'une dépendance de l'immeuble par son locataire. Il peut par exemple s'agir d'une piscine ou d'un gym dans un immeuble à condos locatifs.

Quelle est l'augmentation légale des loyers en 2024 au Canada ? 

Il est important de se référer au cas par cas en fonction de la province dans laquelle vous vous trouvez, afin d'en savoir davantage sur la législation en vigueur. Pour l'Ontario par exemple, c'est la Commission de la location immobilière (CLI) qui régit les mésententes entre les locataires et leurs propriétaires.

Comment augmenter un loyer trop bas ? 

Si vous êtes propriétaires et que vous estimez que le loyer proposé à votre locataire est trop bas, vous pouvez procéder à son augmentation. Pour cela, il faudra tout simplement attendre la période définie pour l'envoi des avis d'augmentation. Vous ne pourrez pas l'appliquer sur le loyer en cours.

Que doit-on retenir ?

Il n'y a pas de règle précise à respecter pour le propriétaire lorsqu'il propose une hausse de loyer.

En revanche, le cadre légal lui impose de justifier son action si son occupant effectue une contestation. En cas de désaccord persistant, la décision finale revient alors au Tribunal administratif du logement.

Il est donc préférable que le propriétaire propose, dès le départ, une augmentation juste et raisonnable.

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