Vous songez sérieusement à vous lancer dans l’investissement immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer ? Vous croyez que la seule option consiste à acheter un immeuble à revenus ? Détrompez-vous !
Il existe en réalité plusieurs façons d’investir dans le marché immobilier. Non seulement l’achat d’un immeuble n’est pas obligatoire, mais certaines options vous permettent même de démarrer avec un investissement plus modeste. Pour élargir vos perspectives, découvrons ensemble 7 approches différentes pour investir dans le secteur de l’immobilier au Québec.
Investissement : direct vs indirect
Le monde de l’immobilier est vaste, et les façons d’y investir le sont tout autant. Toutefois, on peut regrouper les différentes approches en deux grandes catégories : l’investissement direct et l’investissement indirect.
L’investissement direct implique l’achat d’une propriété dans le but de le louer ou de le revendre à profit. Par exemple, l’acquisition d’un immeuble locatif ou la pratique du flip immobilier sont deux formes courantes d’investissement direct, que nous explorerons un peu plus loin.
L’investissement indirect, quant à lui, ne nécessite pas de posséder un immeuble physique. Il s’agit plutôt de placer son argent dans des entreprises ou des véhicules financiers liés à l’immobilier. Cela peut se faire notamment par l’intermédiaire de :
- Fiducies de placement immobilier (FPI) ;
- Groupes d’investissement immobilier ;
- Fonds communs de placement ;
- Fonds négociés en Bourse (FNB) ;
- Partenariats limités en immobilier.
1. L’immobilier locatif
L’acquisition d’un immeuble à logements locatif est sans doute la forme d’investissement immobilier la plus connue. Bien qu’elle ne génère généralement pas de rendements importants dès le départ, cette approche convient parfaitement aux investisseurs ayant une vision à long terme. Elle permet, entre autres, de profiter d’un revenu passif régulier grâce aux loyers perçus.
Cela dit, pour qu’un tel investissement soit rentable, il faut non seulement disposer d’un capital de départ conséquent (mise de fonds), mais aussi être prêt à y consacrer du temps, notamment pour la gestion des locataires et l’entretien du bâtiment.
2. Les flips immobiliers
Le flip immobilier est une autre façon populaire d’investir dans l’immobilier en achetant un immeuble dans le but de le revendre rapidement, après y avoir apporté des améliorations. L’objectif est simple : acheter à bas prix, rénover stratégiquement, puis revendre à un prix supérieur pour réaliser un profit.
Bien que potentiellement très rentable, ce type d’investissement comporte aussi son lot de risques. Les fluctuations économiques du marché immobilier peuvent faire en sorte que la valeur de revente soit inférieure aux attentes. Par ailleurs, les coûts de rénovation sont parfois mal évalués, notamment en raison de hausses imprévues du prix de certains matériaux, de pénuries, ou encore de problèmes cachés découverts en cours de route.
3. Les Fiducies de placement immobilier
Les Fiducies de placement immobilier, ou FPI, offrent la possibilité d’investir dans le secteur immobilier sans avoir à acheter un immeuble soi-même. En bref, il s’agit de sociétés qui possèdent ou financent des immeubles générant des revenus.
Il existe plusieurs types de FPI : certaines se concentrent sur l’immobilier résidentiel, d’autres sur les immeubles commerciaux, les hôtels, ou encore les tours de bureaux.
Lorsque vous investissez dans une FPI, votre argent, combiné à celui d’autres investisseurs, sert à acquérir, exploiter et vendre divers actifs immobiliers. Les revenus générés sont ensuite redistribués sous forme de dividendes. En tant qu’investisseur, votre rôle se limite à injecter des fonds, sans avoir à vous impliquer dans la gestion quotidienne.
4. Les groupes d’investissement immobilier
Communément connus sous son appellation anglaise Real Estate Investment Groups (REIG), les groupes d’investissement immobilier rassemblent des investisseurs privés qui unissent leurs ressources financières pour investir collectivement dans des projets immobiliers.
Comme avec les Fiducies de placement immobilier, les membres reçoivent une part des revenus générés. Toutefois, à la différence des FPI, les membres d’un groupe d’investissement sont souvent appelés à s’impliquer activement dans la gestion du projet.
Selon leur expertise, certains membres s’occupent de la gestion financière, d’autres de l’administration des immeubles ou encore de l’entretien. Chaque participant contribue selon ses compétences, ce qui en fait une formule collaborative à mi-chemin entre investissement passif et gestion active.
5. Les Fonds communs de placement immobilier
Les Fonds communs de placement immobilier (FCP) offrent aux investisseurs une manière diversifiée d’investir dans l’immobilier. Ces fonds sont gérés par des gestionnaires financiers qui élaborent des portefeuilles composés d’obligations et d’actions, visant à maximiser les rendements des membres du fonds en fonction des objectifs d’investissement.
En plus de générer un revenu régulier grâce aux profits, investir dans un FCP vous permet d’obtenir un titre vous désignant comme co-propriétaire du fonds. La valeur de ce titre peut fluctuer selon la santé financière du fonds et les performances des investissements, comme l’analyse régulière du gestionnaire le montre.
Si, à un moment donné, vous êtes satisfait de la valeur de votre investissement et souhaitez vous en retirer, vous pouvez vendre votre titre pour encaisser votre profit. Cependant, certains fonds imposent une période de détention minimale, ce qui signifie que vous ne pourrez pas vendre votre titre immédiatement si vous le désirez.
6. Les Fonds négociés en Bourses
Les Fonds négociés en Bourse (FNB) sont similaires aux Fonds communs de placement (FCP), mais avec une différence majeure : contrairement aux FCO, les FNB sont traités comme des actions et peuvent être achetés ou vendus à tout moment sur le marché boursier.
Les FNB regroupent plusieurs produits d’investissement au sein d’un même portefeuille. Cela vous permet de diversifier vos placements tout en négociant un seul produit, l’ensemble de votre portefeuille, directement à la bourse.
7. Les partenariats limités en immobilier
Les partenariats limités en immobilier, ou Real Estate Limited Partnerships (RELP), fonctionnent de manière similaire aux Fiducies de placement immobilier (FPI). En effet, comme les FPI, ces partenariats utilisent l’argent des investisseurs pour financer des projets immobiliers.
Toutefois, la principale différence réside dans la durée de l’investissement. Les partenariats limités sont souvent temporaires, avec des durées variant de quelques mois à plusieurs années, selon les projets et objectifs d’investissement.
Les investisseurs bénéficient d’un revenu passif régulier, ainsi que d’une part des profits générés lors de la revente des biens à la fin du partenariat.
FAQ — Investissement immobilier
Quand investir dans l’immobilier ?
Il n’y a pas de moment parfait pour investir en immobilier, tout dépend de votre profil d’investisseur. Cela dit, il est généralement plus avantageux d’investir lorsque les taux d’intérêt sont bas, que les prix sont stables ou en légère hausse, et que vous êtes prêt à vous engager sur le long terme.
Pourquoi investir dans l’immobilier : quels sont les avantages ?
L’immobilier est considéré comme un placement stable et tangible, particulièrement au Québec. Il offre plusieurs avenues de rendement, que ce soit par l’appréciation de la valeur des propriétés, des projets de revente à profit ou encore par la génération des revenus passifs. C’est un excellent moyen de diversifier son portefeuille, de bâtir un patrimoine durable et de profiter de certains avantages fiscaux.
Comment bien investir en l’immobilier avec un petit budget ?
Contrairement à la croyance populaire, il n’est pas nécessaire de disposer d’un gros capital pour commencer à investir. Avec quelques centaines de dollars, vous pouvez déjà investir dans des Fiducies de placement immobilier (FPI) ou des Fonds négociés en Bourse (FNB), qui permettent de s’exposer au marché sans posséder directement de biens immobiliers.
Quel type d’immobilier est le plus rentable : commercial ou résidentiel ?
L’immobilier résidentiel, notamment les immeubles comportant plusieurs unités, est souvent considéré comme l’un des plus rentables au Québec, en raison de la forte demande locative. L’immobilier commercial peut offrir des rendements intéressants, mais il comporte aussi plus de risques et exige habituellement un investissement initial plus élevé.
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