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Acheter une maison en argent comptant : une bonne idée?

#Courtier hypothécaire #Questions financières #Acheter un bien immobilier

Dernière mise à jour : 2022-10-27 16:26:37

Acheter une maison comptant, c’est le rêve de la plupart des gens. Effectivement, si vous disposez de fonds suffisants, cette idée peut être la bonne, sauf exception : contracter un prêt pour investir le reste de votre argent à un taux d’intérêt supérieur à celui du prêt.

Toutefois, cette technique consiste à jouer avec le risque. Pour bien comprendre à quel moment vous devez acheter votre maison en argent liquide ou en contractant un prêt, nous vous expliquons avec des chiffres ce que vous coûte un prêt, et ce que peut vous rapporter votre épargne.

Payer comptant ou obtenir une hypothèque ?

Quelle définition donnez-vous à un prêt ou à une hypothèque ? Certainement celle d’un prêt d’argent par un créancier contre le versement d’intérêts, en vue d’accéder à la propriété (dans le cadre d’un prêt hypothécaire).

Sauf qu’un prêt, c’est avant tout un produit. D’ailleurs, on ne vous propose pas un prêt, mais bien une offre de prêt. Celle-ci est adossée aux versements d’intérêts, qui constituent son coût réel. 

Le principe d’une offre, c’est de répondre à une demande. Par conséquent, contracter un prêt, c’est en avoir besoin. Dès lors, pourquoi contracter un prêt quand on peut payer cash ?

Pourquoi contracter une hypothèque quand on peut payer sa maison comptant ?

Parce qu’en contractant un prêt, vous pourriez être en mesure d’investir votre argent dans un domaine dont vous savez qu’il vous rapportera bien plus que les intérêts composés que vous pouvez attendre d’un fonds indiciel.

On reviendra sur cette notion d’intérêts composés en proposant des chiffres un peu plus loin dans cet article. Pour l’instant, prenons un exemple simple : vous possédez une entreprise et savez qu’y investir vous rapportera bien plus d’argent que ce que peut vous apporter le marché ou l’épargne.

Autrement, si vous ne disposez d’aucun moyen de faire fructifier une importante somme d’argent, il vaut mieux acheter sa maison cash. D’autant plus que les placements financiers sont des placements à risque. Vous pourriez donc contracter un prêt pour investir le reste de votre argent et tout de même perdre : 

  • L’argent issu du paiement des intérêts du prêt,
  • Une partie de l’argent investi.

Mais, le paiement de votre maison en espèces constitue-t-il réellement une sécurité et une économie ?

Acheter sa maison comptant vient avec des avantages, mais aussi des inconvénients

Les avantages d’acheter sa maison comptant

Il y a trois avantages à acheter sa maison cash :

  1. Vous ne payez pas d’intérêts,
  2. Vous n’avez pas besoin d’une autorisation de la banque pour acheter,
  3. Votre offre d’achat est plus compétitive.

1. Le coût des intérêts d’un prêt

Lorsque vous allez chez votre banquier pour lui demander un prêt, ce dernier vous présente toujours la mensualité que vous allez devoir payer pour obtenir l’hypothèque. La seule question que vous vous posez alors est : suis-je en mesure de payer ce montant ?

Plus rarement, vous cherchez à savoir combien la banque va gagner sur votre prêt, en intérêts, et donc combien vous allez perdre. Pour le savoir, nous allons prendre des exemples simples avec des prêts à taux fixes de 2%, 4% et 6% :

Valeur de la maison Montant du prêt Taux d’intérêt Durée du prêt Coût total du prêt Coût des intérêts
100 000$ 80 000$ 2% 25 ans 101 727$ 21 727$
100 000$ 80 000$ 4% 25 ans 126 681$ 46 681$
100 000$ 80 000$ 6% 25 ans 154 635$ 74 635$

 

Aucun créancier ne prête d’argent gratuitement. Par conséquent, les prêts coûtent cher. Vu comme ça, on peut déjà commencer à se dire qu’acheter une maison cash est bien plus avantageux que de contracter un prêt. Toutefois, terminons avec les avantages d’acheter sa maison comptant avant d’analyser les arguments donnés en faveur d’un prêt.

2. Le dossier de prêt

Lorsque vous envisagez d’acheter une maison par le biais d’un prêt octroyé par une banque, c’est l’organisme financier qui décide si oui ou non vous allez pouvoir acheter le bien. Sa décision est irrévocable et discrétionnaire.

Elle se base sur un principe simple : le calcul du risque. Allez-vous payer vos traites et rembourser la banque ?

Lorsque votre banquier estime que vous êtes un emprunteur fiable, il va vous demander de placer le bien que vous achetez, et parfois même d’autres si vous en avez, en hypothèque. Ainsi, en cas d’impayé, le bien hypothéqué est repris par la banque, et vendu.

Autrement dit, tant que votre prêt hypothécaire n’est pas payé, vous n’êtes pas entièrement le propriétaire de votre bien. C’est votre créancier qui l’est.

3. Offre d’achat compétitive

Imaginez que vous vouliez vendre votre maison. Deux acheteurs se présentent, l’un vous propose d’acheter immédiatement la maison en argent liquide, l’autre vous dit qu’il signera la vente sous réserve d’acceptation du prêt par sa banque. Que faites-vous ?

Vous signez immédiatement avec celui qui a l’argent, car comme le dit l’adage : « un tiens vaut mieux que deux tu l’auras ».

Payer une maison en argent comptant augmente les chances de voir votre offre acceptée

Les inconvénients de payer sa maison en argent comptant

Les fervents défenseurs du prêt ont un argumentaire simple : si vous payez comptant, il ne vous reste plus d’argent, ni pour investir ailleurs, ni pour faire face aux coups durs. Or, bien investir signifie diversifier son portefeuille. Tout mettre dans une maison d’habitation est donc une erreur, et n’est pas rentable lorsque les taux d’intérêt sont bas.

En résumé, selon eux, le prêt sert à disposer d’argent pour trois choses :

  1. Faire face aux coups durs,
  2. Diversifier ses investissements,
  3. Profiter de taux d’intérêt bas.

Nous allons faire le point sur ces trois arguments, avant de vous expliquer pour quelle raison un prêt peut éventuellement être une solution envisageable.

1. Un prêt hypothécaire permet de faire face aux coups durs

Nous vivons au Canada. C’est-à-dire dans une société qui dispose d’une sécurité sociale, d’une assurance chômage, d’assurances habitation. Le risque de vivre un coup dur réclamant plusieurs dizaines de milliers de dollars est donc relativement faible.

Il est vrai que vous pouvez envisager une autre dépense onéreuse, comme, par exemple, acheter un bateau. Toutefois, sachez qu’il est possible de réaliser cette dépense tout en économisant un prêt hypothécaire. Nous allons voir cela dans le prochain point.

2. Contracter un prêt permet de diversifier ses investissements

Vrai, mais avec une prise de risque que le paiement cash peut vous faire éviter. Pourquoi ? Parce que le prêt hypothécaire permet avant tout de diversifier les investissements de la banque… avec votre argent. Au niveau du marché, ce n’est pas très différent, par contre au niveau de votre budget, la différence est énorme.

Nous allons vous montrer les limites de cette argumentation par le calcul, en prenant en compte trois éléments :

  • Les mensualités du prêt,
  • Les intérêts cumulés de ces mensualités si elles sont investies,
  • Un taux de rendement de 6%.

Pourquoi 6% ? Parce que si vous aviez investi sur le fonds indiciel SP500 (actions des 500 plus grandes entreprises américaines cotées) il y a dix ans, vous auriez profité d’un taux de rendement de 11,68%. On a donc pris une marge en divisant le chiffre par deux.

Nous avons réalisé le précédent tableau (celui du coût des intérêts d’un prêt) grâce au calculateur mis en ligne par la banque Desjardins. Celui-ci nous donne justement les mensualités à payer en fonction du montant du prêt et du taux d’intérêt appliqué par la banque.

Nous allons mettre en lien ce que l’investissement de ces mensualités vous rapporte lorsque vous n’avez pas besoin de les verser à la banque, mais que vous les placez mensuellement sur un fonds indiciel duquel vous tirez des intérêts composés :

Montant du prêt Taux d’intérêt Mensualité Durée du prêt Coût en intérêts Investissement de la mensualité à 6% de rendement
80 000$ 2% 339.09$ 25 ans 21 727$ 224 600,18$
80 000$ 4% 422.27$ 25 ans 46 681$ 279 383,82$
80 000$ 6% 515.45$ 25 ans 74 635$ 341 466,82$

Pour calculer le rendement de la mensualité après 25 ans de placement, nous avons utilisé le calculateur mis en ligne par la SEC américaine, en prenant bien soin de prendre en compte le taux de change entre les deux monnaies. 

Partons même du principe que vous ne voulez pas investir votre argent en bourse, et que vous voulez seulement l’épargner sur un compte bancaire. Vous épargnez ainsi  :

  • 339.09$/mois durant 25 ans = 101 727$.
  • 422.27$/mois durant 25 ans = 126 681$.
  • 515.45$/mois = 154 635$.

Prendre un prêt hypothécaire ou investir son argent?

Mettez-vous maintenant en situation :

Situation A : Je prends un prêt hypothécaire, mais j’investis le reste de mon argent, c’est-à-dire 20 000$, à 6% d’intérêts composés. Je suis sûr d’être propriétaire dans 25 ans, et peut-être de bénéficier de 85 859,56$ via un investissement sur un fonds indiciel.

Situation B : Je paie ma maison cash. J’épargne un montant équivalent aux mensualités du prêt. Je suis sûr, dans 25 ans, de disposer d’une centaine, ou de plusieurs centaines de milliers de dollars d’épargne. Si j’ai investi ces mensualités, il est possible que je possède plusieurs centaines de milliers de dollars.

Quelle situation vous semble être la plus judicieuse ? Il n’y a que vous qui puissiez répondre à cette question, en fonction de votre appétence au risque.

3. Profiter de taux d’intérêt bas

2% est un taux d’intérêt bas. Si vous signez à ce taux, vous avez fait une affaire. Avec le tableau que nous venons de proposer, que le taux soit bas ou non, le prêt n’est pas rentable, sauf exception. C’est maintenant qu’on vous en parle.

Acheter une propriété cash : les précautions à prendre

Lorsque vous payez un bien immobilier comptant, des suspicions peuvent naître du côté du vendeur, notamment quant à une éventuelle manœuvre de blanchiment d’argent. Il n’est pas impossible qu’il remplisse un formulaire de dénonciation qui sera étudié par l’OACIQ. Toutefois, si vous n’avez rien à vous reprocher, cette dénonciation restera sans suite.

Le vendeur du bien voudra également s’assurer que vous êtes bel et bien intéressé par le bien qu’il vous propose. Il vous demandera donc le versement d’un acompte, afin de prouver que vous êtes un acheteur de bonne foi.

Le doute étant plus que permis dans le cas des achats au comptant, demandez à votre banque de fournir une preuve de la disponibilité des fonds. Car, si elle est automatique dans le cadre du versement d’argent via un prêt hypothécaire, ce n’est pas le cas pour un paiement au comptant.

Cette preuve de la disponibilité des fonds est par ailleurs rendue obligatoire par la clause F2.1, qui se trouve sur l’annexe F - Financement, qui doit obligatoirement être complétée lors d’un tel achat. 

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