Les enjeux d’abordabilité et de pénurie du logement au Canada

Ce n’est pas un secret : le pays est en proie à une importante pénurie de propriétés sur l’ensemble de son territoire. Et ce n’est pas nouveau : depuis 2018, l’offre de logements est considérée comme un véritable défi à relever, la demande ayant augmenté plus rapidement que la disponibilité.

C’est le cas pour plusieurs grandes villes canadiennes, mais aussi pour d’autres plus petites. Et ce déséquilibre du marché a nécessairement des répercussions économiques, en contribuant entre autres à la baisse de l’abordabilité des logements. Celle-ci s’est dégradée au cours des dernières années, et le phénomène n’a fait que s’intensifier avec la pandémie.

Évidemment, les ménages à faible revenu sont les plus affectés par cette situation. Mais les jeunes familles, qui souhaitent devenir propriétaires pour la première fois, sont également plus touchées que les générations plus âgées.

Coup d’œil sur l’état actuel de l’abordabilité des habitations et les mesures nécessaires pour rétablir l’offre au cours des prochaines années.

L’abordabilité des logements au Canada

Saviez-vous que, la dernière fois que le logement a été considéré comme abordable au pays, c’était en 2003-2004? C’est du moins ce qu’affirme la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dans son rapport paru le 23 juin 2022.

Déjà à cette période, la plupart des ménages devaient consacrer une bonne partie de leur économie pour leur habitation. En Ontario, vers 2003-2004, un ménage avec un revenu moyen consacrait 40 % de son revenu disponible pour son logement. En 2021, c’est près de 60 % du revenu qui y était consacré!

L’abordabilité des logements au pays s’est donc fortement détériorée depuis les dernières années.

L’abordabilité, c’est quoi?

Lorsqu’on parle d’abordabilité des logements, il est question de bien plus que le prix d’achat ou de location. Celle-ci se base plus précisément sur 3 facteurs :

• Le revenu de l’acheteur potentiel ;
• Le prix des propriétés ;
• Les règles hypothécaires en place.

L’ensemble de ces trois critères détermine si le logement est considéré comme abordable ou non. Ainsi, si les salaires ne sont pas assez élevés par rapport au prix d’achat ou de location des propriétés, ou si les règles hypothécaires sont trop strictes et empêchent beaucoup de citoyens d’acquérir un bien, la balance de l’abordabilité est déstabilisée.

Quelques statistiques

Selon un sondage réalisé en 2019 par la Firme Léger pour le compte de l’Association canadienne des constructeurs d’habitation (CHBA), 92 % des Canadiens considèrent que l’abordabilité des logements est importante. D’autre part, 75 % estiment qu’acquérir une maison apporte une sécurité financière.

Malgré tout, certains chiffres sont plus pessimistes, en raison de la situation particulièrement pénible sur le marché. Ainsi, alors que les deux tiers des locataires actuels voudraient devenir propriétaire, seulement 45 % croient qu’ils y parviendront. De plus, 80 % des personnes interrogées pensent qu’il est beaucoup plus ardu d’acheter une maison qu’il y a 20 ans, et que cette difficulté va continuer d’augmenter.

Ces statistiques montrent bien l’intérêt des Canadiens et Canadiennes envers le marché de l’habitation, ainsi que la conscience qu’ils ont des problèmes qui l’affectent aujourd’hui.

L’état actuel du marché

Bien que les problèmes d’abordabilité et de pénurie de logements soient répandus à travers le pays, certaines provinces sont plus affectées que d’autres. C’est le cas notamment de l’Ontario et de la Colombie-Britannique. Selon la SCHL, ces deux provinces sont au cœur de l’enjeu et ont besoin, à elles seules, des deux tiers des 3,5 millions de logements manquants au pays pour rétablir l’offre et l’abordabilité.

Qu’en est-il du Québec? Alors que le marché de l’habitation était autrefois abordable, la situation s’est dégradée au cours des dernières années. Elle est dorénavant la troisième province nécessitant une hausse majeure de l’offre de logements.

Il faut mentionner que d’autres provinces demeurent accessibles financièrement pour les ménages à revenu moyen. Mais les ménages à faible revenu peinent malgré tout à avoir accès à un logement adapté à leurs capacités.

C’est donc l’ensemble du Canada qui bénéficierait d’un accroissement de l’offre d’habitation, autant sur le marché locatif que sur le marché pour propriétaires-occupants. Une offre accrue et diversifiée permettrait aux différents ménages de trouver un lieu de vie qui répond réellement à leurs critères et leur budget.

Rétablir l’offre de logements d’ici 2030 : un but réalisable?

Selon le rapport de la SCHL, « si le taux actuel de construction se maintient, nous prévoyons que le nombre de logements augmentera de 2,3 millions entre 2021 et 2030. » Or, il faudrait en ajouter 3,5 millions d’ici 2030, et donc atteindre plus de 22 millions de logements, pour rétablir l’abordabilité au pays.

Si le Canada maintient sa trajectoire actuelle, l’offre n’augmentera pas assez pour régler les problèmes de pénurie et d’abordabilité. Ce scénario, que la SCHL désigne sous le « maintien du statu quo », n’est pas suffisant. Il faudrait plutôt augmenter la cadence, afin d’accroitre l’offre au-delà de la croissance prévue du nombre de ménages. Ce n’est qu’ainsi que les familles canadiennes auront l’opportunité de choisir un logement adapté à leurs goûts et leurs besoins.

Les obstacles à surmonter

Ce but est toutefois plus facile à dire qu’à faire. Car pour créer tous les logements requis dans le temps imparti, plusieurs obstacles doivent être surmontés.

• Il faut beaucoup de temps avant qu’un projet proposé soit approuvé, puis mis en chantier.
• L’augmentation de l’offre fera pression sur le coût de la construction.
• De nombreux défis liés à la chaine d’approvisionnement augmentent déjà le coût de construction et le temps requis à la finalisation du projet.
• Sans oublier que la pénurie de main-d’œuvre fait elle aussi augmenter les délais et les coûts.

Plusieurs changements doivent donc s’effectuer dans le secteur afin de pouvoir répondre à la demande de tous les Canadiens.

Construire de nouvelles habitations : la seule solution?

Il peut sembler improbable de construire 3,5 millions de logements supplémentaires en quelques années à peine. Il faut toutefois savoir que la construction de nouveau bâtiment n’est pas la seule solution pour accroitre l’offre, bien au contraire. Plusieurs alternatives peuvent aussi être utilisées pour permettre d’atteindre la cible visée. Par exemple :

• Faciliter la cohabitation et la création de maisons intergénérationnelles ;
• Convertir des immeubles commerciaux ou industriels en bâtiments résidentiels ;
• Accepter la mise en place d’unités d’habitation accessoires (UHA) pour maximiser l’utilisation des terrains.

En plus d’augmenter l’offre, il est aussi nécessaire de s’assurer que les règles hypothécaires permettent un juste équilibre. C’est-à-dire qu’elles permettent d’éviter l’endettement excessif tout en permettant aux emprunteurs responsables d’accéder à la propriété.

Ce que peut faire le gouvernement

Tous les paliers de gouvernement ont un rôle à jouer pour permettre à l’offre et à l’abordabilité du marché de se rétablir. Que ce soit en appuyant le développement de projets de logements sociaux, en mettant en place des subventions et des programmes d’aide à la propriété, en soutenant la formation de la main-d’œuvre spécialisée…

Évidemment, le gouvernement fédéral ne pourra pas assumer seul cette responsabilité. Il devra travailler en partenariat avec les provinces, mais également avec les organismes et les promoteurs, pour augmenter l’efficacité et la rapidité des démarches. Cette entraide est nécessaire pour contribuer au succès de cette initiative.

L’abordabilité du logement est un enjeu complexe. Mais il existe des solutions concrètes pour améliorer l’état du marché et permettre à tous les Canadiens d’obtenir un lieu de vie adapté à leurs goûts, besoins et capacités.

Photo de couverture : Freepik.com (rawpixel)

Vous avez un projet d'achat en immobilier?

XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier immobilier. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.

Vous voulez être mis en relation avec des professionnels en immobilier et obtenir des soumissions? Contactez-nous au 1 833 203-7768