L’abordabilité des logements toujours en déclin

Ceux qui espéraient voir un retour du balancier bientôt devront prendre leur mal en patience. Car, malgré la baisse du coût des propriétés vécue dans les derniers mois, le retour à l’abordabilité continue de s’éloigner.

C’est du moins le constat qui ressort de la dernière mise à jour des prévisions de la construction résidentielle de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). Selon ces prévisions, le nombre de mises en chantier ne sera pas assez élevé au cours de 2023-2024 pour rééquilibrer le marché et rétablir l’abordabilité des logements.

Les mises en chantier insuffisantes pour améliorer l’abordabilité

L’un des multiples facteurs contribuant à la dégradation de l’abordabilité, c’est la pénurie de logements. L’offre n’étant pas suffisante pour répondre à la demande, les prix sont poussés à la hausse. Combler ce déficit, en augmentant le nombre de nouvelles constructions, permettait ainsi d’améliorer l’abordabilité.

Toutefois, l’abordabilité sur le marché résidentiel québécois ne semble pas être sur le point de se redresser. Au contraire, puisque les mises en chantier prévues pour 2023 et 2024 seront largement insuffisantes pour combler le déficit.

Malgré une légère hausse mensuelle en avril comparativement au mois précédent, l’année 2023 se terminera en déclin. L’APCHQ prévoit en effet une baisse de 30 % des mises en chantier résidentielles cette année par rapport à 2022, pour un total de 40 000. Si ces prévisions se concrétisent, il s’agirait du plus fort recul depuis 1995.

Tous les types de propriétés seront touchés. Les maisons unifamiliales pourraient même connaitre un creux historique, puisque seules 8 000 nouvelles fondations devraient être coulées en 2023 dans les centres urbains de la province. Il s’agirait d’une diminution de 23 %.

Qu’en est-il des copropriétés? Elles pourraient aussi enregistrer leur plus faible volume de construction en plus de deux décennies. Leur total est estimé à 6 000 mises en chantier pour 2023, soit une baisse de 14 % par rapport à l’an dernier. Et les logements locatifs? L’APCHQ anticipe une importante diminution de 40 % de leur construction.

Pour 2024, l’Association prévoit une légère hausse des mises en chantier. L’année à suivre devrait connaitre un regain de 15 % par rapport à 2023, pour un total de 46 000 nouvelles habitations. Mais ces chiffres demeurent insuffisants.

Il faut savoir que, l’an dernier, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) calculait qu’il faudrait 620 000 logements supplémentaires d’ici 2030, en plus des 56 000 mises en chantier annuelles déjà prévues, pour rétablir l’abordabilité sur le marché du Québec.

Et maintenant? En ajoutant le déficit prévu par l’APCHQ pour cette année et la prochaine, il faudrait construire 163 000 logements par année entre 2025 et 2030 pour rattraper le retard. Il s’agit d’un objectif colossal qui ne peut se faire qu’avec une stratégie claire, précise et ambitieuse.

Qu’est-ce qui explique cette pénurie?

Pourquoi la cadence des mises en chantier peine-t-elle à subvenir à la demande? Et pourquoi une telle diminution cette année? Évidemment, plusieurs facteurs sont en cause, tels que la pénurie de main-d’œuvre et les taux d’intérêt élevés.

En effet, en raison de la hausse des coûts de financement, les constructeurs ralentissent la cadence, ce qui résulte en moins de nouveaux logements neufs. Et ce, même si les coûts de construction se sont, eux, stabilisés et que les problèmes d’approvisionnement ne sont plus aussi présents.

Notons également les restrictions réglementaires de plus en plus nombreuses que doivent suivre les constructeurs, en plus des redevances de développement imposées par les municipalités, qui minent indirectement l’abordabilité.

À cela s’ajoutent évidemment plusieurs autres facteurs qui ne seront pas mentionnés ici.

Montréal : les logements inabordables d’ici 2050?

L’abordabilité décline partout dans la province, bien que certaines régions soient plus affectées que d’autres. Montréal ne fait donc pas exception. L’abordabilité du logement y est même l’une des principales préoccupations citoyennes.

En effet, selon le rapport issu de la consultation Réflexion 2050 de l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM), la plupart des citoyens montréalais craignent de ne plus pouvoir habiter dans la métropole en 2050. En raison des prix élevés, de nombreux employés n’ont d’ailleurs déjà pas les moyens d’habiter près de leur lieu de travail, particulièrement dans certains secteurs comme le centre-ville.

Bien que l’insuffisance de l’offre de logements soit l’une des causes, la commission estime que « la seule augmentation de cette offre ne réglera pas la difficulté de se loger ». D’autres mesures devront être mises en place et le concept même de l’abordabilité devrait être revu pour assurer une réponse appropriée à la crise du logement.

Quelles solutions pour soutenir l’offre de logements et l’abordabilité?

Devant la situation problématique du marché, plusieurs associations et organismes, dont l’APCHQ, attendent avec impatience un plan concret du gouvernement qui permettrait d’entamer un retour vers l’abordabilité. L’abordabilité actuelle est d’ailleurs la pire depuis 32 ans selon la RBC, malgré la diminution du prix des propriétés des derniers mois. Il y a donc urgence d’agir!

L’une des solutions pour améliorer l’abordabilité consiste évidemment à augmenter l’offre de logements sur le marché. Pour ce faire, le directeur du Service économique de l’APCHQ, Paul Cardinal, estime que les gouvernements provinciaux et municipaux devraient mettre en place des seuils de densification. Lorsque les municipalités atteindraient leurs cibles, elles pourraient alors obtenir en retour de l’argent du gouvernement provincial.

Les gouvernements pourraient également fournir des incitatifs financiers afin d’aider à soutenir les grands projets ou, encore, permettre la construction de logements accessoires sur les propriétés déjà construites. 

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