Bonne nouvelle en avril, puisque le nombre de constructions d’habitations est reparti à la hausse par rapport au mois précédent. Un chiffre qui reste toutefois inférieur lorsque l'on effectue une comparaison annuelle.
Quels sont les enseignements à tirer ? Quelles sont les prévisions pour les stocks de logements à court et moyen terme ? Décryptage.
Rebond des mises en chantier en avril
Les signaux sont au vert pour les personnes qui souhaitent investir dans un bien immobilier. Dans le cadre de la récente publication de ses données mensuelles, la société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) fait état des dernières tendances en matière de mises en chantier résidentielles.
En avril, 1237 chantiers ont vu le jour à Montréal, contre 818 le mois dernier. Cela représente une augmentation de 43% sur cette période. Pour la province du Québec, c’est la ville de Saguenay qui connaît la plus forte reprise d'activité, avec 70 constructions supplémentaires. Il faut dire qu'avec 14 nouveaux projets seulement en mars 2023, la ville de 145 000 habitants était tombée à un seuil historiquement bas.
Ci-dessous, viennent ensuite les autres villes de la province qui renouent elles aussi, avec des chiffres en hausse.
- Gatineau : 133 mises en chantier en mars 2023, contre 463 en avril;
- Trois-Rivières : 47 en mars, comparativement à 89 en avril;
- Québec : 283 en mars, contre 381 en avril.
À l'inverse dans ce classement, Drummondville subit une légère diminution de ses mises en chantier avec 45 constructions réalisées le mois passé, contre 34 seulement en avril.
Au niveau national
Les 2 autres grandes agglomérations canadiennes suivent également la tendance constatée au Québec. Toronto est ainsi passée de 3182 mises en chantier en mars, à 4942 en avril. Vancouver a de son côté vu ce seuil évoluer de 3016 à 4167.
Ces chiffres sont encourageants, puisqu'ils reviennent à des niveaux similaires à ceux rencontrés durant la pandémie. Ils sont toutefois à nuancer, puisqu'ils font suite au pire mois de mars connu depuis 8 ans en matière de mises en chantier.
Des constructions en diminution sur une année
Si la tendance est flatteuse par rapport au mois dernier, elle n'en reste pas moins négative annuellement. Prenons le cas de Montréal, où les 1237 mises en chantier d'avril sont plus de 2 fois inférieures aux 2999 constructions que la ville a connues en avril 2022.
Le constat est d'ailleurs le même pour les autres villes du Québec ayant fait face à une augmentation mensuelle, mais une baisse d'activité sur un an.
- Québec : 987 nouveaux chantiers en avril 2022, contre 381 cette année;
- Saguenay : 79 en avril 2022, comparativement à 70 pour le même mois en 2023;
- Trois-Rivières : 281 en 2022, contre 89 en 2023.
Au niveau national , les 2 autres principales villes canadiennes ne suivent pourtant pas cette tendance et continuent leur dynamisme.
- Toronto : 2042 constructions supplémentaires en avril 2022, contre 4942 cette année;
- Vancouver : 2616 en avril 2022 et 4167 en avril 2023.
Si la baisse est significative au Québec, comment alors expliquer cette disparité avec Toronto et Vancouver ?
La situation dans les grandes villes du pays
Pour avoir une explication, il faut analyser en profondeur les dernières publications de la SCHL. Pour les villes de Montréal, Toronto et Vancouver, les constructions d'appartements furent majoritaires en 2022, mais également cette année. Elles représentent en effet 70% des mises en chantier totales, avec un chiffre qui grimpe même à 87% à Montréal. Rappelons que cette dernière est la principale ville à subir un recul de ses mises en chantier sur une année.
Montréal
Le recul des mises en chantier varie en fonction des types de logements. Il y a eu une forte baisse des mises en chantier d'appartements locatifs l'an passé. Malgré tout, c'est le type de bien immobilier qui reste le plus construit.
Il y a donc une pénurie d'offres auprès des personnes qui souhaitent réaliser un investissement locatif à Montréal. Cela peut notamment expliquer la baisse du nombre de ventes résidentielles dans la ville.
En effet, près de 3755 transactions ont été enregistrées en avril 2023, contre 5081 en avril 2022, soit une diminution de 26% sur une année. Un seuil de ventes au plus bas à Montréal depuis 20 ans, hors période de Covid. Si vous souhaitez en savoir davantage, consultez notre article sur le recul des ventes de propriétés résidentielles à Montréal et au Québec.
Vancouver
Du côté de l'Ouest canadien, le marché de la construction reste dynamique dans son ensemble. On note une forte diminution d'édification des appartements situés en copropriété, au contraire des biens locatifs qui ont progressé.
Toronto
Ici, la construction résidentielle reste également sur une bonne lancée, mais il y a une faible offre de logements récemment achevés. En cause, la grève de la construction en Ontario au courant de l'année 2022 et la pénurie de main-d'oeuvre qualifiée. Les mises en chantier demeurent nombreuses, mais les finalisations de projets se font attendre.
Quelles sont les prévisions de la SCHL ?
De son côté, l’organisme prévoit une diminution globale des mises en chantier en 2023, avant une reprise à la hausse en 2024 et 2025. Cet avenir à moyen terme des constructions s'explique par plusieurs facteurs.
D'abord, l'année 2022 a été marquée par une forte hausse des taux d'intérêt, après une année 2021 exceptionnelle en termes de constructions résidentielles. Une conséquence directe a été les augmentations des coûts d'édification et d'emprunts, qui a incité les promoteurs et investisseurs immobiliers à faire preuve de davantage de prudence.
Il faut ainsi savoir que les chantiers qui sortent actuellement de terre ont reçu des financements durant l'année 2022, avant que les taux ne continuent d'augmenter. Cela laisse supposer que les barèmes actuels auront une incidence sur les mises en chantier à venir plus tard dans l'année 2023.
Enfin, la pénurie de logements qui en découlera devrait inciter la Banque du Canada à corriger les taux, de sorte à faire diminuer les prix. C'est pour cette raison que la SCHL prévoit de fait une hausse des constructions résidentielles lors des 2 années qui suivront.
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