Dans le monde de l’immobilier, certains termes peuvent prêter à confusion, même pour des personnes bien renseignées. C’est notamment le cas de l’expression « hors marché », qui peut évoquer différentes réalités selon le contexte. À première vue, elle semble simplement indiquer qu’un bien n’est plus en vente. Pourtant, cette notion recouvre des situations bien distinctes.
Saviez-vous qu’un bien dit « hors marché » peut également désigner une stratégie de vente confidentielle destinée à un cercle restreint d’acheteurs qualifiés ?
Dans cet article, nous faisons le point sur les deux principaux usages du terme :
- Retirer une propriété du marché pour annuler ou suspendre la vente ;
- Vendre un bien sans le promouvoir publiquement, par une approche hors marché.
Ces pratiques, bien que différentes, ont chacune leurs avantages et implications juridiques. Voici ce qu’il faut savoir pour mieux comprendre les enjeux liés à la mise hors marché d’une propriété.
1. Retirer sa propriété du marché pour annuler ou suspendre la vente
Un propriétaire peut, pour diverses raisons, décider de ne plus vendre sa propriété, même après avoir entamé un processus de mise en marché. Dans ce cas, il est possible de retirer le bien du marché, c’est-à-dire de le rendre temporairement, ou de façon permanente, inaccessible aux acheteurs potentiels.
Suspension des démarches avec le courtier immobilier
Lorsqu’un vendeur collabore avec un courtier, la mise hors marché s’effectue par entente mutuelle. Cette décision suspend les actions liées à la vente sans toutefois mettre fin au contrat de courtage en vigueur. Concrètement, cela signifie que le courtier :
- Ne peut plus faire de promotion ni de publicité pour le bien ;
- Ne peut pas conclure une nouvelle entente de vente ou de location ;
- Mets en veilleuse toutes les démarches actives jusqu’à la reprise ou la résiliation du contrat.
Obligations du vendeur en cas de contrat exclusif
Même si la propriété est retirée du marché, le vendeur demeure lié aux obligations prévues au contrat de courtage, particulièrement s’il s’agit d’un contrat exclusif. Il ne peut donc pas :
- Tenter de vendre sa propriété lui-même sans passer par son courtier ;
- Mandater un autre professionnel pendant la période d’exclusivité.
Le non-respect de ces engagements pourrait entraîner une réclamation de rétribution par le courtier, selon les termes prévus au contrat.
Résilier le contrat avec son courtier : une autre démarche
Mettre un bien hors marché ne résilie pas automatiquement le contrat de courtage. Pour mettre fin à toute obligation contractuelle, une résiliation officielle du contrat est nécessaire.
- Contrat de courtage irrévocable : La résiliation exige une entente entre le vendeur et le courtier. En l’absence de consensus, le courtier doit tout de même respecter la décision du vendeur de ne plus vendre, après l’avoir informé des conséquences.
- Contrat de courtage révocable : Le vendeur peut l’annuler en tout temps, sans formalité supplémentaire.
Selon la Loi sur le courtage immobilier, un vendeur qui vient de signer un contrat de courtage dispose d’un délai de 3 jours pour se rétracter, peu importe le type de contrat. Ce droit de dédit permet d’annuler l’entente sans pénalité, à condition d’agir dans les délais.
Une alternative à considérer : suspendre temporairement les visites
Vous souhaitez poursuivre la vente, mais préférez suspendre temporairement les visites pour des raisons personnelles ou logistiques ? Il est possible de modifier votre contrat de courtage afin de fixer une période durant laquelle aucun acheteur ne pourra visiter la propriété.
- Le bien reste visible sur les plateformes ;
- Le contrat de courtage demeure actif ;
- Les acheteurs intéressés peuvent soit attendre la reprise des visites, soit formuler une promesse d’achat conditionnelle à une future visite.
2. Qu'est-ce qu'une transaction immobilière hors marché ?
Comme mentionné plus tôt, le terme « hors marché » ne désigne pas seulement une propriété retirée temporairement des plateformes de vente. Il peut également faire référence à une stratégie de vente confidentielle, utilisée lorsqu’un propriétaire souhaite vendre sa propriété sans la promouvoir officiellement.
Dans une telle approche, la propriété n’est pas mise en valeur par les moyens traditionnels du marché immobilier. Cela signifie notamment que :
- La propriété n’est pas affichée sur les sites de vente en ligne ;
- Aucune fiche descriptive n’est accessible au public ;
- Aucune publicité ni campagne de promotion n’est réalisée.
La transaction se déroule plutôt de manière discrète, souvent par le biais :
- De listes d’acheteurs qualifiés détenues par des courtiers ;
- De réseaux de contacts privés ;
- Du bouche-à-oreille dans un cercle ciblé.
Cette méthode est fréquemment employée pour la vente de propriétés haut de gamme, en particulier par des courtiers immobiliers spécialisés dans le luxe.
Pourquoi choisir une vente hors marché ?
Plusieurs facteurs peuvent inciter un propriétaire à opter pour une transaction hors marché. Voici quelques raisons courantes :
Popularité du secteur
Dans certains quartiers très convoités, la demande dépasse largement l’offre. Les courtiers immobiliers disposent souvent d’une liste d’acheteurs préqualifiés, prêts à faire une offre dès qu’un bien devient disponible. Dans ce contexte, l’affichage public devient superflu.
Effet d’exclusivité recherché
Le fait de ne pas rendre une propriété accessible au grand public peut créer une impression de rareté. Ce sentiment d’exclusivité peut susciter un intérêt accru chez certains acheteurs, qui perçoivent le bien comme prestigieux, rare ou unique.
Souci de confidentialité
Certaines personnes publiques, comme des artistes ou des personnalités connues, souhaitent préserver leur vie privée lors de la vente de leur propriété. Une vente hors marché leur permet de limiter l’exposition médiatique et d’éviter toute attention non désirée.
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