La balance de prix de vente en immobilier est une stratégie de financement qui offre une alternative intéressante aux méthodes traditionnelles. Investir dans l’immobilier exige habituellement d’importants capitaux, mais certaines approches peuvent faciliter cette démarche.
Cette solution permet aux acheteurs d’acquérir une propriété avec moins de fonds initiaux. Les vendeurs, quant à eux, peuvent accélérer leur transaction tout en générant un revenu d’intérêts. Découvrez les éléments essentiels à comprendre sur ce mécanisme.
Résumé
La balance de prix de vente est un outil de financement souvent utilisé en immobilier commercial. Elle permet au vendeur d’accorder un prêt à l’acheteur pour une partie du prix de vente. Ce mécanisme, bien encadré, offre des avantages fiscaux et une flexibilité de remboursement très intéressante. Elle reste toutefois rare dans le résidentiel en raison des contraintes imposées par les institutions financières.
Comment fonctionne une balance de prix de vente en immobilier ? Définition
La balance de prix de vente est une stratégie où le vendeur finance une partie du prix de vente d’un bien immobilier, lorsque l’acheteur n’a pas la capacité financière suffisante pour obtenir un financement complet auprès de son établissement bancaire.
Concrètement, cette solution correspond à un prêt que le vendeur accorde à l’acheteur pour l’aider à financer l’achat de son bien. En devenant créancier, le vendeur joue le rôle de prêteur privé pour l’acquéreur. Cette approche est particulièrement utile pour l’acquisition d’immeubles commerciaux où les montants en jeu sont souvent plus importants.
Cette balance prend la forme d’un prêt remboursable sur une période définie, stipulée par contrat. À la fin de cette période, le vendeur récupère l’intégralité du prix de vente, plus les intérêts associés au prêt.
Le financement apporté par le vendeur sert souvent de mise de fonds et représente généralement jusqu’à 20 % du prix de vente. Le reste est financé par une banque. Toutefois, cette solution ne peut être mise en place que si le vendeur dispose d’une équité suffisante dans sa propriété.
La balance de prix de vente : une stratégie principalement utilisée dans l’immobilier commercial
La balance de prix de vente est aujourd’hui un levier financier principalement réservé aux transactions commerciales ou aux acquisitions d’immeubles à revenus. Elle permet à certains investisseurs d’obtenir un financement complémentaire, en dehors des institutions traditionnelles, pour conclure des transactions de plus grande envergure ou plus complexes. Cette stratégie est souvent mise en place entre vendeurs expérimentés et acheteurs disposant d’un plan d’affaires solide, à la suite d’une analyse approfondie de la situation financière de l’acheteur.
Il est important de souligner que la balance de prix de vente est de moins en moins utilisée dans l’immobilier résidentiel traditionnel. Les exigences des institutions financières, notamment en matière de mise de fonds provenant des liquidités de l’acheteur, ainsi que les règles d’assurance hypothécaire, rendent ce mécanisme difficile à mettre en œuvre dans les transactions résidentielles. Ainsi, elle demeure aujourd’hui une solution plus courante dans le secteur commercial, industriel ou multilogement, où les enjeux financiers et la structure des transactions diffèrent sensiblement.
Contrats et conditions : comment fonctionne une balance de prix de vente ?
Le contrat d’achat qui officialise la balance de vente doit être signé par les deux parties concernées. Ce document permet de définir les modalités de l’accord et protège le vendeur en cas de défaut de paiement par l’acheteur.
Les conditions du contrat peuvent varier considérablement d’une transaction à l’autre. Les acheteurs et vendeurs ont la possibilité d’établir des termes qui leur conviennent, notamment en ce qui concerne :
- Le montant prêté ;
- Le taux d’intérêt appliqué ;
- La durée du prêt ;
- Les modalités de remboursement.
Dans de nombreux cas, le capital et les intérêts de la balance de prix de vente ne sont remboursés qu’à la fin du terme convenu. Cependant, les parties peuvent choisir d’autres modalités, comme le paiement annuel des intérêts ou le remboursement sous forme de mensualités, similaire à une hypothèque classique.
Exemple concret de balance de prix de vente
Pour mieux comprendre le fonctionnement d’une balance de prix de vente, voici un cas pratique. Annie vend son immeuble à logements pour 800 000 $. L’acheteur finance l’achat avec un prêt hypothécaire de 640 000 $ et Annie lui offre une balance de vente de 160 000 $. La convention d’achat stipule que ce montant sera remboursé sur une période de 3 ans à un taux d’intérêt de 5 %.
| Élément | Détail |
| Montant de la balance | 160 000 $ |
| Taux d’intérêt | 5 % |
| Durée | 3 ans |
| Type de remboursement | Prêt ballon |
Cette entente représente une bonne garantie pour Annie tout en facilitant la transaction pour l’acheteur qui n’a pas à fournir une mise de fonds complète.
Comment rembourser un solde de balance de prix de vente ?
L’acheteur et le vendeur doivent s’entendre sur les modalités de remboursement de l’emprunt selon leurs préférences. Voici les trois méthodes de remboursement les plus courantes.
1. Remboursement mensuel du capital et des intérêts
Dans cette situation, l’acheteur verse périodiquement un montant au vendeur comprenant une part du capital et des intérêts. Il s’agit de la même méthode de remboursement que pour un prêt hypothécaire standard.
2. Remboursement mensuel des intérêts
Cette méthode permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pour la durée du terme de la balance de vente. Les paiements sont alors plus petits, mais le capital doit être intégralement remboursé à la fin du contrat.
3. Prêt ballon (aucun remboursement avant la fin du contrat)
Cette option n’implique aucun paiement d’intérêt ni de capital pour la durée du terme. Le cas échéant, l’ensemble du montant dû doit être remboursé à la fin de la période déterminée. Davantage d’intérêts se seront alors accumulés entre-temps.
Attention : il est important de noter que si le prêt principal est assuré par la SCHL, celle-ci peut refuser le remboursement anticipé de la balance de prix de vente. Cette restriction pourrait limiter les options de l’acheteur.
Balance de prix de vente : quels avantages pour le vendeur ?
Plusieurs raisons peuvent pousser un vendeur à envisager la vente de son bien immobilier avec une balance de prix de vente. Voici quelques-uns des principaux avantages :
- Faciliter la vente de son bien immobilier : en offrant un financement partiel, le vendeur peut rendre son bien plus attractif pour les acheteurs qui peinent à obtenir un financement complet auprès des banques.
- Obtenir un rendement supplémentaire : le vendeur peut percevoir des intérêts sur le montant prêté, ce qui peut générer un rendement plus élevé que d’autres types d’investissement.
- Reporter le gain en capital et l’imposition : la balance de prix de vente permet de différer une partie du gain en capital, et donc de reporter l’imposition sur ce gain, ce qui peut être avantageux sur le plan fiscal.
Quels avantages pour l’acheteur ?
Pour l’acheteur, la balance de prix de vente présente également plusieurs avantages qui peuvent augmenter sa capacité d’emprunt et faciliter l’acquisition d’un bien immobilier :
- Verser moins d’argent en mise de fonds : l’acheteur peut réduire le montant qu’il doit financer auprès des institutions bancaires, car une partie du prix de vente est couverte par la balance de vente.
- Flexibilité de remboursement : le remboursement de la balance peut être plus souple que celui d’un prêt bancaire traditionnel, offrant ainsi une plus grande flexibilité en ce qui concerne les modalités de paiement.
- Bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux : dans de nombreux cas, le taux d’intérêt accordé par le vendeur peut être plus bas que celui d’un prêteur privé ou d’une banque, ce qui permet à l’acheteur de réduire ses coûts financiers.
Quels sont les inconvénients ?
Malgré les avantages qu’elle peut procurer, la balance de vente n’est pas une solution miracle pour l’achat d’un immeuble. Cette stratégie de financement comporte des inconvénients qu’il est important de considérer avant de s’engager.
D’abord, sachez qu’une balance de vente est plutôt difficile à obtenir. La majorité des vendeurs ne sont pas disposés à accorder un tel financement à leur acheteur. Les banques sont également peu enclines à octroyer un prêt pour un immeuble avec une balance de prix de vente. Elles exigent souvent qu’une partie de la mise de fonds provienne directement de l’acheteur. L’institution prêteuse réalisera une analyse approfondie de votre capacité financière.
De plus, malgré les protections offertes par le contrat, le vendeur prend tout de même un risque financier considérable en accordant un tel montant à l’acquéreur. Dans le pire des cas, si ce dernier ne respecte pas ses obligations, le vendeur devra entreprendre des démarches juridiques pour recouvrer son argent.
FAQ sur la balance de prix de vente
Balance de prix de vente SCHL : que dit l’avis 248 ?
L’avis 248 de la SCHL, publié en septembre 2023, restreint le refinancement des immeubles multilogements (5 unités et plus) pour rembourser une balance de prix de vente. Cette directive limite désormais la possibilité pour les investisseurs d’optimiser un immeuble puis de le refinancer avec un prêt SCHL pour rembourser le vendeur.
Balance de prix de vente avec notaire : quelles étapes ?
Le processus implique d’abord une entente sur les modalités de la balance (montant, taux d’intérêt, durée). Ensuite, le notaire rédige une clause spécifique dans l’acte de vente et prépare un contrat détaillant toutes les conditions. Ces documents sont signés lors de la transaction et protègent légalement les deux parties.
Balance de prix de vente et mise de fonds : quel minimum ?
Une balance de prix de vente peut représenter jusqu’à 20 % du prix d’achat et servir de mise de fonds. Toutefois, les institutions financières exigent généralement que l’acheteur contribue aussi avec ses propres économies. Une balance couvrant 100 % de la mise de fonds est rarement acceptée par les banques.
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