Il est bien connu qu’investir dans l’immobilier requière des capitaux importants, que ce soit pour réunir la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une maison ou pour obtenir un prêt pour un immeuble commercial. Cependant, certaines stratégies de financement peuvent rendre cette démarche plus accessible.
La balance de prix de vente est l’un de ces outils qui peuvent aider les acheteurs à faciliter l’acquisition d’un bien immobilier, tout en permettant aux vendeurs de favoriser la vente de leur propriété.
Vous souhaitez en savoir plus ? Voici les points essentiels à connaître à ce sujet.
C’est quoi, une balance de vente en immobilier?
La balance de vente est une stratégie où le vendeur finance une partie du prix de vente d’un bien immobilier, lorsque l’acheteur n’a pas la capacité d’obtenir un financement complet auprès de son établissement bancaire. On parle aussi de « balance de prix de vente » ou de « solde de prix de vente ».
Concrètement, la balance de vente correspond à un prêt que le vendeur accorde à l’acheteur pour l’aider à financer l’achat de son bien. En devenant créancier, le vendeur joue le rôle de prêteur privé pour l’acquéreur.
Cette balance prend la forme d’un prêt remboursable sur une période définie, stipulée par contrat. À la fin de cette période, le vendeur récupère l’intégralité du prix de vente, plus les intérêts associés au prêt.
Le financement apporté par le vendeur sert souvent de mise de fonds et représente généralement jusqu’à 20 % du prix de vente. Le reste est financé par une banque.
Toutefois, cette solution ne peut être mise en place que si le vendeur dispose d’une équité suffisante dans sa propriété.
La balance de prix de vente: une stratégie utilisée par les entreprises
La balance de prix de vente peut être un levier stratégique pour obtenir le financement nécessaire à la réalisation de vos projets. Elle est particulièrement utilisée par certains investisseurs immobiliers expérimentés qui souhaitent, par exemple, développer leur portefeuille immobilier.
Cette approche est également courante dans le contexte de la vente d’une entreprise. En effet, de nombreux entrepreneurs choisissent de vendre leur entreprise sans recevoir la totalité du prix de vente immédiatement après la transaction.
Fonctionnement du prêt: contrat et conditions flexibles
Le contrat qui officialise la balance de vente doit être signé par les deux parties concernées. Ce document permet de définir les modalités de l’accord et protège le vendeur en cas de non-paiement par l’acheteur.
Les conditions du contrat peuvent varier considérablement d’une transaction à l’autre. Les acheteurs et vendeurs ont la possibilité d’établir des termes qui leur conviennent, notamment en ce qui concerne :
- Le montant prêté ;
- Le taux d’intérêt appliqué ;
- La durée du prêt ;
- Les modalités de remboursement.
Dans de nombreux cas, le capital et les intérêts de la balance de prix de vente ne sont remboursés qu’à la fin du terme convenu. Cependant, les parties peuvent choisir d’autres modalités, comme le paiement annuel des intérêts ou le remboursement sous forme de mensualités, à l’image d’un prêt hypothécaire classique.
Comment puis-je rembourser un solde de prix de vente ?
L’acheteur et le vendeur doivent, selon leurs préférences, s’entendre sur les modalités de remboursement de l’emprunt. Voici tout de même les trois méthodes de remboursement les plus courantes.
1. Remboursement mensuel du capital et des intérêts
Dans cette situation, l’acheteur verse périodiquement un montant au vendeur comprenant une part du capital et des intérêts. Il s’agit de la même méthode de remboursement que pour un prêt hypothécaire standard.
2. Remboursement mensuel des intérêts
Cette méthode permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pour la durée du terme de la balance de vente. Les paiements sont alors plus petits, mais le capital doit être intégralement remboursé à la fin du contrat.
3. Prêt ballon (aucun remboursement avant la fin du contrat)
Cette option n’implique aucun paiement d’intérêt ni de capital pour la durée du terme. Dans le cas échéant, l’ensemble du montant dû doit être remboursé à la fin de la période déterminée, ce qui implique que davantage d’intérêts se seront accumulés entre-temps.
Comment fonctionne le solde de prix de vente : quelques exemples
Voici quelques exemples pour mieux comprendre comment se déroule une transaction avec balance de prix de vente. Les chiffres donnés sont à titre indicatif seulement.
Exemple 1
Laurie vend sa maison pour 500 000 $. L’acheteur obtient une hypothèque de 415 000 $, mais il lui manque encore 85 000 $ pour finaliser l’achat. Après discussion, Laurie accepte de financer cette somme sous forme de balance de prix de vente à un taux d’intérêt de 4 %. L’acheteur devra rembourser cette balance dans 5 ans, avec les intérêts payés annuellement.
Exemple 2
Maxime achète un triplex à 750 000 $. Son établissement financier lui prête 630 000 $ et il finance les 120 000 $ restants avec une balance de prix de vente, à un taux de 6 % sur 4 ans. Le remboursement se fera par paiements mensuels, comprenant une portion du capital et les intérêts, comme un prêt hypothécaire classique.
Exemple 3
Annie vend son multiplex pour 800 000 $. L’acheteur obtient une hypothèque de 640 000 $ et Annie lui accorde une balance de vente de 160 000 $, à un taux de 5 % sur 3 ans. Le remboursement se fait sous forme de prêt ballon, avec un paiement du capital et des intérêts uniquement à l’échéance.
Quels sont les avantages de la balance de prix de vente pour le vendeur?
Plusieurs raisons peuvent pousser un vendeur à envisager la vente de son bien immobilier avec une balance de prix de vente. Voici quelques-uns des principaux avantages :
- Faciliter la vente de son bien immobilier : En offrant un financement partiel, le vendeur peut rendre son bien plus attractif pour les acheteurs qui peinent à obtenir un financement complet auprès des banques.
- Obtenir un rendement supplémentaire : Le vendeur peut percevoir des intérêts sur le montant prêté, ce qui peut générer un rendement plus élevé que d’autres types d’investissement.
- Reporter le gain en capital et l’imposition : La balance de prix de vente permet de différer une partie du gain en capital, et donc de reporter l’imposition sur ce gain, ce qui peut être avantageux sur le plan fiscal.
De plus, en signant un contrat détaillant les modalités du prêt, le vendeur se protège contre un éventuel défaut de paiement de l’acheteur, avec des recours prévus en cas de non-respect des obligations contractuelles.
Et pour l’acheteur d’un immeuble?
Pour l’acheteur, la balance de prix de vente présente également plusieurs avantages qui peuvent faciliter l’acquisition d’un bien immobilier :
- Verser moins d’argent en mise de fonds : L’acheteur peut réduire le montant qu’il doit financer auprès des institutions bancaires, car une partie du prix de vente est couverte par la balance de vente.
- Flexibilité de remboursement : Le remboursement de la balance peut être plus souple que celui d’un prêt bancaire traditionnel, offrant ainsi une plus grande flexibilité en ce qui concerne les modalités de paiement.
- Bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux : Dans de nombreux cas, le taux d’intérêt accordé par le vendeur peut être plus bas que celui d’un prêteur privé ou d’une banque, ce qui permet à l’acheteur de réduire ses coûts financiers.
Quels sont les inconvénients?
Malgré les avantages qu’elle peut procurer, la balance de vente n’est pas une solution miracle pour l’achat d’un immeuble. En effet, cette stratégie de financement comporte également des inconvénients qu’il est important de considérer afin de déterminer s’il s’agit réellement d’une option intéressante pour vous.
D’abord, sachez qu’une balance de vente est plutôt difficile à obtenir. En effet, la majorité des vendeurs ne sont pas disposés à accorder un tel financement à leur acheteur. Les banques sont également peu enclines à octroyer un prêt pour un immeuble avec une balance de prix de vente.
De plus, malgré les protections offertes par le contrat, le vendeur prend tout de même un risque financier en accordant un tel montant à l’acquéreur de sa propriété. Dans le pire des cas, si ce dernier ne respecte pas ses obligations, le vendeur devra entreprendre des démarches juridiques pour recouvrer son argent.
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