Depuis quelques années, trouver un logement en bon état et à prix raisonnable est devenu un véritable défi pour de nombreux Québécois. Cette situation pousse plusieurs locataires à se questionner sur les mécanismes de fixation des loyers et les lois qui encadrent les hausses annuelles au Québec.
C'est votre cas? Cet article vous explique les principaux facteurs qui influencent le prix des loyers ainsi que les réglementations entourant les augmentations annuelles, afin de vous permettre de mieux comprendre les droits et obligations des locataires et des propriétaires.
Quels éléments influencent le prix des loyers?
Le domaine des logements locatifs est plutôt bien encadré au Québec. Dans la majorité des cas, un propriétaire ne peut pas fixer le prix d’un loyer comme bon lui semble.
Toutefois, plusieurs éléments déterminants influencent la fixation du prix d’un loyer. Examinons-les en détail.
1. La dimension du logement
Studio, 1½, 3½, 5½, maison, condo, jumelé, loft… Le type et la dimension d’un logement jouent un rôle fondamental dans l'établissement de son prix.
Sa capacité d'accueil détermine également en grande partie son coût :
- Le logement est-il destiné à une personne seule?
- Y a-t-il plusieurs chambres permettant d’y loger plusieurs locataires?
- Le logement est-il plutôt conçu pour une famille?
Bien qu’un logement puisse être utilisé et configuré de plusieurs façons, plus il est spacieux, plus son loyer sera élevé, car il peut accueillir davantage de locataires ou offrir plus de confort à une famille.
2. La qualité du logement
Un logement fraichement rénové au goût du jour avec des matériaux de qualité et des électroménagers à la fine pointe de la technologie sera nécessairement plus dispendieux. Au contraire, un logement dont les installations datent de plusieurs années sera généralement plus abordable.
La qualité du logement, incluant les finitions, a donc un impact direct sur le loyer.
3. Les services inclus
Les services offerts dans un immeuble augmentent la valeur locative.
- Le stationnement est-il inclus dans le prix du loyer?
- Le bâtiment possède-t-il un garage intérieur privé?
- L’accès à la salle de sport et à la piscine est-il gratuit pour les résidents?
- Le bâtiment est-il desservi par un ascenseur?
Même si tous ces services sont dits « inclus » et « gratuits », leur coût est intégré au loyer mensuel. Plus il y en a, plus vous paierez cher.
4. Les inclusions
Le logement est-il meublé, semi-meublé ou vide? La présence d’électroménagers (cuisinière, réfrigérateur, laveuse, sécheuse, etc.) dans le loyer influence également le prix. Les propriétaires ajustent les loyers pour compenser l’entretien ou le remplacement éventuel de ces équipements.
Le propriétaire du logement que vous convoitez a également inclus l’électricité et l’internet dans le loyer? Attendez-vous à débourser quelques dizaines de dollars de plus mensuellement qu’un logement équivalent sans ce type d’inclusion.
5. Les espaces extérieurs
En milieu urbain, un balcon, une terrasse ou une cour privée sont des commodités très prisées. Les logements dotés d’espaces extérieurs exclusifs sont souvent loués à des prix supérieurs en raison de leur rareté.
6. Les espaces de rangement
Cabanon, espace de rangement intérieur, sous-sol… Quels qu'ils soient, les espaces de rangement sont généralement très recherchés. Leur présence peut donc faire augmenter le prix d'un loyer.
7. Les animaux de compagnie
La majorité des propriétaires d’animaux de compagnie peuvent en témoigner : trouver un logement dans lequel les animaux sont permis, c’est très complexe. Craignant le bruit excessif, les odeurs et la détérioration précoce de leurs logements, les propriétaires sont souvent très strictes quant à l’autorisation des animaux.
Dans cette optique, un loyer permettant les animaux de compagnie est habituellement plus élevé pour compenser les éventuels dommages qu'ils pourraient causer.
8. La localisation
La localisation géographique est l’un des facteurs les plus déterminants. En effet, les prix des logements en ville, en banlieue et en campagne sont très différents.
Plus vous vous éloignez de la ville, moins votre loyer risque d’être dispendieux. Entre la ville et la campagne, il est habituellement possible de noter une différence de prix pouvant atteindre jusqu’à plusieurs centaines de dollars.
Même à l’intérieur des villes, la proximité des commodités, des services et des transports en commun influence le prix.
9. Le marché locatif actuel
Les propriétaires ajustent leurs loyers en fonction des tendances du marché locatif actuel. Lorsqu’ils fixent un prix, ils se réfèrent souvent aux logements similaires dans la même région.
Plus les tendances du marché sont à la hausse, plus le prix de votre propre logement risque d'augmenter.
Prix des loyers : la hausse annuelle
Chaque année, au moment du renouvellement du bail, un propriétaire peut augmenter le loyer de ses logements. Les augmentations de loyer au Québec sont toutefois encadrées pour protéger les locataires contre des hausses jugées déraisonnables.
Une augmentation encadrée par le Tribunal (TAL)
Bien qu'il dispose d'une certaine marge de manoeuvre, un propriétaire ne peut pas décider d’augmenter le prix du loyer comme bon lui semble. En effet, la hausse doit être justifiée et raisonnable.
Mais comment savoir si c'est bel et bien le cas? Chaque année, le Tribunal administratif du logement établit un pourcentage recommandé reflétant une hausse acceptable. Ce calcul est basé sur des facteurs tels que :
- Les frais énergétiques ;
- Les taxes municipales et scolaires ;
- Les primes d’assurance ;
- Les frais d’entretien ;
- Les travaux effectués, etc.
Ces recommandations visent à assurer un équilibre entre les droits des locataires et les besoins financiers des propriétaires.
Exceptions pour les immeubles de moins de 5 ans
Il est toutefois important de noter que si vous habitez dans un logement qui a été construit dans les 5 dernières années ou moins, le propriétaire peut hausser votre loyer comme bon lui semble s'il a coché la case de la section F du bail résidentiel.
En effet, pour un jeune immeuble, les normes sont différentes. Les propriétaires possèdent donc une plus grande liberté quant à la fixation des loyers.
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