Depuis quelques années, trouver un logement en bon état à un prix abordable représente un véritable défi pour de nombreux locataires au Québec. Cette réalité amène plusieurs personnes à se questionner sur la façon dont les loyers sont établis et sur les règles qui encadrent leur évolution d’une année à l’autre.
Vous vous demandez pourquoi certains logements sont plus chers que d’autres, ou sur quels critères un propriétaire peut s’appuyer pour fixer un loyer ? Cet article présente les principaux facteurs qui influencent le prix des loyers au Québec, ainsi que les grandes lignes du cadre légal entourant les augmentations annuelles. L’objectif est de mieux comprendre les droits et les obligations des locataires et des propriétaires dans un marché locatif en constante évolution.
En bref : ce qu’il faut retenir sur le prix des loyers au Québec
- Le prix initial d’un loyer est fixé librement par le propriétaire lors de la mise en location, sans être soumis aux règles sur les augmentations annuelles.
- Plusieurs facteurs influencent ce prix dès le départ, notamment la dimension du logement, son état, les services et inclusions, la localisation et le marché locatif.
- Les augmentations de loyer, quant à elles, sont encadrées par la loi et doivent être justifiées et raisonnables.
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le TAL ne publie plus de pourcentage annuel ; les hausses sont évaluées selon une méthode réglementaire basée sur des données économiques.
- Cette méthode tient compte de l’inflation, des taxes, des assurances et de certaines dépenses liées aux travaux.
- Les logements situés dans des immeubles de moins de 5 ans constituent une exception : l’augmentation ne peut pas être contestée si la section F du bail est remplie.
Comment fixer le prix d’un loyer au Québec : les facteurs qui influencent la fixation initiale
Au Québec, le prix initial d’un loyer est fixé par le propriétaire au moment où le logement est mis sur le marché. Cette fixation n’est pas soumise aux règles applicables aux augmentations annuelles, mais elle repose néanmoins sur plusieurs facteurs concrets liés au logement et à son environnement.
Ces éléments expliquent pourquoi deux logements similaires peuvent afficher des loyers différents dès leur mise en location. Voici les principaux facteurs qui influencent la fixation du prix d’un loyer.
1. La dimension du logement
Studio, 1 ½, 3 ½, 5 ½, maison, condo, jumelé ou loft : le type et la dimension d’un logement ont une influence directe sur la fixation de son prix initial. La superficie et la configuration des espaces jouent un rôle central dans l’évaluation du loyer.
La capacité d’accueil du logement entre également en ligne de compte :
- Est-il destiné à une personne seule ?
- Comporte-t-il plusieurs chambres permettant d’y loger plus qu’un occupant ?
- Est-il adapté à une famille ?
Même si un logement peut être amené de différentes façons, plus il offre d’espace et de pièces, plus son loyer sera généralement élevé. Un logement spacieux permet d’accueillir davantage d’occupants ou d’offrir un niveau de confort supérieur, ce qui se reflète directement dans le prix demandé.
2. L’état du logement et la qualité des installations
Un logement récemment rénové, remis au goût du jour et doté de matériaux de qualité affichera généralement un loyer plus élevé. La présence d’installations modernes et d’électroménagers récents contribue également à augmenter la valeur locative du logement.
À l’inverse, un logement dont les installations sont plus anciennes ou dont les finitions n’ont pas été mises à jour depuis plusieurs années sera souvent proposé à un prix plus abordable. L’état général du logement, incluant la qualité des matériaux, des équipements et des rénovations effectuées, a donc un impact direct sur la fixation initiale du loyer.
3. Les services inclus
Les services offerts dans un immeuble ont une influence directe sur la valeur locative d’un logement. Plus un immeuble propose de services, plus le loyer initial tend à être élevé.
Plusieurs éléments peuvent entrer en ligne de compte :
- Le stationnement est-il inclus dans le loyer ?
- Le bâtiment dispose-t-il d’un garage intérieur ?
- Les résidents ont-ils accès à une salle d’entraînement ou à une piscine ?
- L’immeuble est-il desservi par un ascenseur ?
Même lorsque ces services sont présentés comme étant « inclus », leur coût est intégré au loyer mensuel. Plus l’immeuble offre de commodités, plus le prix du logement reflétera ces avantages.
4. Les inclusions au loyer
Un logement peut être offert meublé, semi-meublé ou non meublé et cette distinction influence directement le prix du loyer. La présence d’électroménagers, comme une cuisinière, un réfrigérateur, une laveuse ou une sécheuse, entraîne généralement un loyer moyen plus élevé. Le propriétaire ajuste le prix afin de tenir compte de l’entretien et du remplacement éventuel de ces équipements.
Lorsque certaines charges sont également incluses dans le loyer, comme l’électricité ou l’internet, le coût mensuel augmente en conséquence. À logement comparable, ces inclusions peuvent représenter plusieurs dizaines de dollars de plus par mois par rapport à un logement sans ce type d’avantage.
5. Les espaces extérieurs
En milieu urbain, la présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’une cour privée représente un avantage très recherché. Dans bien des cas, ce sont les logements situés au rez-de-chaussée qui permettent de profiter pleinement d’une cour. Cet accès privilégié à un espace extérieur fait souvent en sorte que ces logements affichent un loyer plus élevé que des unités comparables situées aux étages supérieurs.
6. Les espaces de rangement
Les espaces de rangement, qu’il s’agisse d’un cabanon, d’un espace intérieur ou d’un sous-sol, représentent un atout important pour de nombreux locataires. Ils permettent de mieux organiser le logement et de libérer de l’espace de vie au quotidien, ce qui améliorer le confort général du logement.
7. Les animaux de compagnie
De nombreux propriétaires d’animaux de compagnie le constatent rapidement : les logements où les animaux sont autorisés sont plus rares sur le marché locatif. Par crainte du bruit, des odeurs ou d’une usure plus rapide du logement, plusieurs propriétaires imposent des restrictions strictes à ce sujet.
Lorsqu’un logement permet la présence d’animaux de compagnie, cette flexibilité se reflète souvent dans le prix du loyer. Celui-ci peut être plus élevé afin de tenir compte des risques supplémentaires liés à l’entretien ou à d’éventuels dommages.
8. La localisation
La localisation géographique est l’un des facteurs les plus déterminants dans la fixation du prix d’un loyer. Les écarts de prix entre un logement situé en milieu urbain, en banlieue ou en région rurale peuvent être très importants.
De façon générale, plus un logement est situé loin des grands centres, plus le loyer tend à être abordable. Entre la ville et la campagne, la différence de prix peut facilement atteindre plusieurs centaines de dollars par mois. Même à l’intérieur d’une même ville, la proximité des services, des commerces et des transports en commun influence directement le prix demandé.
9. Le marché locatif actuel
Le contexte du marché locatif joue un rôle important dans la fixation initiale des loyers. Les locateurs se basent généralement sur les prix des logements comparables offerts dans le même secteur afin d’établir un loyer cohérent avec la réalité du parc immobilier.
Lorsque la demande est forte et que l’offre est limitée, les loyers ont tendance à être plus élevés. À l’inverse, dans un marché plus stable ou moins tendu, les prix peuvent être plus modérés.
Hausse annuelle au Québec : de combien un propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Au Québec, un propriétaire peut proposer une augmentation de loyer au moment du renouvellement du bail, mais cette hausse doit être justifiée, raisonnable et conforme aux règles légales en vigueur. Elle vise à tenir compte de l’évolution des coûts supportés par le propriétaire tout en protégeant le locataire contre des hausses abusives.
Réforme du Tribunal administratif du logement : comment est maintenant calculée l’augmentation de loyer ?
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, une réforme importante est entrée en vigueur concernant la manière dont les hausses de loyer sont évaluées. Cette réforme met fin à l’ancienne méthode utilisée par le Tribunal administratif du logement (TAL) et remplace le calcul traditionnel par une approche réglementée plus transparente et prévisible.
Autrefois, le TAL publiait chaque année un pourcentage de référence servant de guide pour la hausse des loyers. Cette recommandation n’avait pas force de loi, mais elle orientait les montants considérés comme raisonnables. Depuis la réforme, le TAL ne publie plus de taux indicatif annuel ; l’évaluation repose désormais sur des critères précis définis par règlement.
La nouvelle méthode de calcul prend notamment en compte les éléments suivants :
- L’inflation mesurée à partir de l’Indice des prix à la consommation (IPC) pour le Québec, selon une moyenne mobile sur plusieurs années ;
- La variation des taxes foncières et scolaires supportées par le logement ;
- L’évolution des primes d’assurance applicables à l’immeuble ;
- Une portion des dépenses admissibles liées aux dépenses d’immobilisation (travaux majeurs), intégrée selon des règles précises.
L’objectif de cette réforme est de rendre le calcul plus structuré, plus prévisible et mieux ancré dans des données économiques mesurables, tout en facilitant la compréhension et la justification des hausses devant les locataires.
Quel était le pourcentage de l’augmentation suggéré par le TAL en 2025 ?
Avant l’entrée en vigueur de la réforme, le TAL recommandait chaque année un taux indicatif d’augmentation. Pour l’année 2025, ce taux recommandé avait atteint environ 5,9 % pour un logement non chauffé, soit l’un des niveaux les plus élevés observés ces dernières années sous l’ancienne méthode.
Immeubles de moins de 5 ans : quelles sont les exceptions ?
Des règles particulières s’appliquent lorsque le logement se situe dans un immeuble construit depuis moins de 5 ans. Dans ce cas, le propriétaire bénéficie d’une plus grande liberté en matière d’augmentation de loyer, à condition que la section F du bail résidentiel ait été dûment remplie.
Lorsque cette mention est inscrite au bail, le locataire ne peut pas contester l’augmentation devant le Tribunal administratif du logement. Le propriétaire peut alors fixer le nouveau loyer sans être tenu de respecter les critères habituels applicables aux immeubles plus anciens. Le locataire doit soit accepter la hausse proposée, soit choisir de quitter le logement à la fin du bail.
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