Acheter une propriété représente une étape charnière dans la vie de bien des ménages. Avant de franchir ce cap, il est essentiel de se poser une question fondamentale : quelle part de votre revenu devriez-vous consacrer au remboursement de votre prêt hypothécaire ?
Il ne s’agit pas simplement d’un calcul budgétaire. C’est un exercice d’équilibre entre votre projet immobilier et votre santé financière. En allouant un montant trop important de votre revenu à votre hypothèque, vous risquez de compromettre votre stabilité à long terme. À l’inverse, sous-évaluer votre capacité de paiement pourrait vous priver d’une opportunité qui correspond à vos besoins.
Comment trouver le bon ratio ? Quelles balises les prêteurs utilisent-ils pour déterminer votre capacité d’emprunt ? Et surtout, quelles stratégies permettent de garder vos paiements à un niveau raisonnable ? Voici quelques repères essentiels pour vous guider dans vos démarches.
Quel pourcentage de mon revenu devrais-je consacrer à une hypothèque ? Tout savoir sur les ratios d’endettement
Avant d’accorder un prêt, les institutions financières analysent votre capacité à en assumer les paiements mensuels sans compromettre votre stabilité financière. Deux ratios essentiels sont utilisés comme outil d’évaluation :
- L’amortissement brut de la dette (ABD) : ce ratio établit que les frais liés au logement, incluant les paiements hypothécaires, les taxes municipales et scolaires, l’assurance habitation, etc., ne devraient pas dépasser 32 % de votre revenu brut annuel.
- L’amortissement total de la dette (ATD) : ce second indicateur tient compte de l’ensemble de vos obligations financières : paiements hypothécaires et dettes existantes (cartes de crédit, prêts, etc.). Le total ne doit pas excéder 40 % de votre revenu brut annuel.
Ces balises servent à protéger votre capacité financière à long terme. Si vous achetez à deux, les revenus et dettes du ménage seront combinés pour calculer ces ratios, ce qui permet généralement une capacité d’emprunt plus élevée.
La règle des 30 % : un repère pour une gestion prudente
En dehors des critères d’admissibilités imposés par les prêteurs, une règle simple en finance personnelle recommande de ne pas consacrer plus de 30 % de votre revenu net mensuel à l’ensemble des coûts liés à votre logement. Cela inclut :
- Vos versements hypothécaires ;
- Les frais d’électricité, de chauffage, d’Internet, frais de copropriété, etc.
Besoin d’y voir plus clair ? Notre calculatrice hypothécaire en ligne peut vous aider à estimer rapidement le montant de vos mensualités selon différents scénarios.
Quel salaire faut-il pour être admissible à un prêt hypothécaire ?
Devenir propriétaire demeure un objectif majeur pour bien des ménages. Mais ce projet de vie repose avant tout sur une base financière solide. Avant d’envisager l’achat d’une propriété, il est essentiel d’évaluer si le revenu du ménage permet réellement de le concrétiser. Le revenu requis pour accéder à la propriété dépend de plusieurs variables :
- Le prix d’achat de la propriété qui varie largement d’une région à l’autre, une maison unifamiliale à Montréal coûtera généralement plus cher qu’un logement similaire en Mauricie ou en région éloignée.
- Le taux hypothécaire en vigueur qui a un impact direct sur le montant des paiements mensuels et donc sur la capacité d’emprunt.
- La durée d’amortissement puisque plus elle est longue, plus les versements mensuels sont allégés, mais le coût total de l’emprunt augmente.
Par exemple, un ménage dont le revenu annuel est de 100 000 $ pourrait tout à fait envisager l’achat d’une propriété. Cela dit, ce montant ne garantit pas nécessairement l’accès à tous les types de logements. Une mise de fonds suffisante, un bon dossier de crédit et des dettes bien gérées seront aussi nécessaires pour obtenir du financement dans de bonnes conditions.
À l’inverse, un même revenu pourrait s’avérer insuffisant si le projet dépasse les capacités d’endettement permises, ou si le mode de vie du ménage engendre déjà des dépenses élevées. C’est pourquoi il est essentiel d’analyser l’ensemble de la situation financière avant de se lancer.
Simulation de votre capacité d’emprunt hypothécaire : combien puis-je emprunter pour acheter une maison ?
Avant de vous engager dans un projet d’achat, il est essentiel de faire le point sur votre situation financière. En évaluant précisément vos revenus, vos dépenses et votre capacité d’épargne, vous serez mieux outillé pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter de façon réaliste.
1. Analyse de vos revenus et de votre mise de fonds
La première étape consiste à examiner vos ressources disponibles :
- Revenus mensuels nets : additionnez l’ensemble de vos revenus après impôts. Empruntez-vous seul ou à deux ? Tenez compte de tous les revenus stables : salaires, revenus de location, pensions alimentaires pour enfants, etc.
- Mise de fonds : plus elle est élevée, plus vos conditions d’emprunt seront avantageuses. Une mise de fonds d’au moins 20 % vous permet d’éviter l’assurance prêt hypothécaire. En dessous de ce seuil, cette assurance devient obligatoire, ce qui augmente le coût total du prêt.
Un apport plus important réduit également le montant emprunté, ce qui se traduit par des paiements mensuels moins élevés. Cela peut faire une grande différence dans l’équilibre de votre budget, surtout en contexte de taux d’intérêt élevé.
2. Évaluation du coût total de vos charges mensuelles
Une fois vos revenus établis, il est tout aussi important d’analyser vos charges mensuelles. Cette démarche vous offre une vision claire de l’impact qu’aurait une hypothèque sur votre budget global.
- Dépenses quotidiennes : listez l’ensemble de vos frais récurrents comme l’épicerie, le carburant, les services publics, les abonnements numériques et les loisirs. Ces dépenses, souvent sous-estimées, grugent une part significative de votre revenu disponible.
- Dettes existantes : incluez toutes vos obligations financières en cours : solde de carte de crédit, prêt auto, marge de crédit, pension alimentaire, etc. Ces engagements influencent directement votre capacité d’endettement.
- Frais liés à la propriété : au-delà des versements hypothécaires, pensez aux dépenses complémentaires comme les taxes foncières, les assurances habitation, les frais de condo s’il y a lieu, ainsi que les coûts d’entretien ou de réparations.
- Épargne d’urgence : prévoyez un coussin financier représentant quelques mois de dépenses. Ce fonds de sécurité vous protégera en cas de situation imprévue (perte d’emploi, panne majeure, hausse soudaine de taux, etc.), sans compromettre vos obligations hypothécaires.
3. Obtention d’une préqualification hypothécaire
Une fois votre portrait financier bien établi, il est temps de passer à l’étape clé de la préapprobation hypothécaire. Cette démarche, effectuée auprès d’un prêteur ou d’un courtier, vous permet de connaître précisément le montant que vous seriez en mesure d’emprunter en fonction de votre situation réelle. Obtenir une préapprobation présente plusieurs avantages concrets :
- Elle vous aide à cibler uniquement les propriétés qui correspondent à votre capacité financière, évitant ainsi les pertes de temps et les désillusions.
- Elle renforce votre crédibilité auprès des vendeurs, en démontrant que vous êtes un acheteur sérieux et prêt à concrétiser une transaction.
- Elle vous prépare à agir rapidement si vous trouvez la bonne propriété, un atout important dans un marché compétitif.
Comment réduire la part de vos revenus consacrée à votre prêt immobilier ?
Si le remboursement de votre prêt hypothécaire gruge une part trop importante de votre budget, plusieurs solutions peuvent vous aider à retrouver un meilleur équilibre financier, sans nécessairement renoncer à votre projet immobilier.
Revoir certaines dépenses
Commencez par analyser vos habitudes de consommation. En réduisant les frais non essentiels comme les sorties, les abonnements ou les achats impulsifs, vous pouvez dégager des liquidités et atténuer la pression financière.
Cibler une propriété plus abordable
Adaptez vos ambitions à votre réalité budgétaire. Une maison plus petite, un condo ou une propriété nécessitant des travaux pourraient s’avérer plus accessibles tout en répondant à vos besoins.
Prolonger la période d’amortissement
En allongeant la durée de votre prêt hypothécaire, vous réduisez vos mensualités. Cette solution augmente toutefois le coût total du prêt. Elle peut néanmoins offrir un soulagement temporaire si votre budget est restreint à court terme.
Bonifier la mise de fonds
Un apport initial plus élevé diminue le montant à emprunter, ce qui réduit vos paiements mensuels. Pour y parvenir, vous pouvez accumuler davantage d’épargne, utiliser vos REER dans le cadre du RAP ou bénéficier d’un soutien familial.
Tenir compte des dépenses appelées à diminuer
Certains frais actuels sont temporaires : remboursement d’un prêt automobile, frais de garde, etc. En anticipant leur fin prochaine, vous pourriez accepter une mensualité plus élevée dès maintenant, tout en prévoyant un allègement budgétaire à court terme.
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