L'achat d'un bien immobilier représente une étape majeure dans la vie de nombreux ménages. L'une des questions cruciales que vous devrez vous poser est celle du financement et, plus précisément, du pourcentage de votre salaire que vous devrez consacrer au remboursement de l'hypothèque.
Mais alors, comment déterminer la part de vos revenus à accorder au paiement de votre prêt hypothécaire? Quelle limite ne devriez-vous pas franchir? Comment maintenir une gestion financière saine et éviter les pièges courants? On vous donne quelques éléments de réponses.
Comment calculer votre capacité d'emprunt pour un prêt hypothécaire?
Avant de déterminer quelle part de votre revenu doit être allouée à une hypothèque, il est d'abord pertinent d'effectuer un bilan de votre situation financière. Ce faisant, vous pourrez déterminer votre capacité d'emprunt et le montant que vous pouvez raisonnablement consacrer au paiement de votre hypothèque.
Analyse de vos revenus et de votre mise de fonds
- Revenus mensuels nets : quelle est la somme totale de vos revenus mensuels? Empruntez-vous seul, avec votre conjoint(e) ou avec un co-emprunteur? Il est important de lister toutes vos ressources.
- Mise de fonds : bien qu'une mise de fonds de 20 % soit recommandée, vous pouvez obtenir un prêt avec une mise de fonds moins conséquente. Cela pourrait toutefois influencer votre taux d'intérêt et la nécessité de souscrire une assurance hypothécaire.
Pour plus de détails sur les revenus pris en compte dans une demande de prêt hypothécaire, consultez notre article complémentaire : Quels sont les types de revenus pris en compte pour un prêt hypothécaire ?
Évaluation de vos dépenses courantes
- Dépenses quotidiennes : incluez toutes vos dépenses récurrentes comme les courses alimentaires, le carburant, les loisirs, sorties au restaurant, services publics, etc.
- Dettes existantes : prenez en compte toutes les dettes, y compris les cartes de crédit, les prêts personnels, les prêts auto et les pensions alimentaires pour enfants.
- Frais liés à l'acquisition : n'oubliez pas d'inclure les frais mensuels d'hypothèque, les taxes foncières, les primes d'assurance, les frais de copropriété et d'entretien, ainsi que tous les coûts connexes.
- Épargne d'urgence : il est prudent de prévoir un fonds d'urgence en cas d'imprévus.
Préapprobation hypothécaire
En plus d'effectuer un portrait de votre situation financière, il est recommandé d'obtenir d'une préapprobation hypothécaire. Celle-ci vous permet de connaitre plus précisément le montant que vous pourrez emprunter pour l'achat de votre maison.
Autrement, vous pourriez cibler des propriétés qui seront finalement trop chères pour votre budget.
Quel pourcentage maximal du revenu faut-il consacrer à un prêt hypothécaire?
Lors de l'étude de votre dossier, le prêteur hypothécaire utilisera deux ratios pour calculer votre capacité d'emprunt :
- L'amortissement brut de la dette (ABD), qui stipule que vous ne devez pas consacrer plus de 32 % de votre revenu annuel brut (avant impôt) pour tous les frais d’hypothèque.
- L'amortissement total de la dette (ATD), qui inclut toutes vos dettes, y compris l'hypothèque, et ne doit pas dépasser 40 % de votre revenu annuel brut.
Ce faisant, il s'assure que le remboursement de votre hypothèque ne compromettra pas la bonne santé de vos finances au quotidien ni votre capacité de payer votre dette.
Bon à savoir
Vous empruntez à deux? L'institution financière additionnera vos revenus et dépenses communes lors du calcul de ces ratios, ce qui a généralement pour effet d'augmenter votre capacité d'emprunt.
La règle des 30 % pour une gestion financière prudente
La règle des 30 % est un principe de base en finance personnelle. Elle définit un seuil à respecter pour gérer les finances de manière responsable.
Concrètement, cette règle recommande de ne pas consacrer plus du tiers (30 %) de votre revenu net mensuel aux frais de logement. Et ce, que vous soyez propriétaire ou locataire.
Par exemple, si le revenu mensuel d'un foyer est de 4 000 $, celui-ci ne devrait pas dépenser plus de 1250 $ pour :
- L'ensemble des frais d'hypothèque;
- Le paiement du loyer, de l'électricité, d'Internet, etc.
Bon à savoir
Vous pouvez utiliser notre calculatrice hypothécaire en ligne afin de calculer le montant de votre mensualité potentielle.
Quel est le salaire requis pour acheter une maison?
Pour de nombreux ménages, l'achat d'une propriété (maison, condo, etc.) est un objectif de vie important. Mais encore faut-il avoir les moyens de le réaliser.
Le salaire nécessaire pour acheter une maison dépend toutefois de plusieurs facteurs, dont :
- Le prix d'achat de la propriété : celui-ci varie considérablement selon la région, que ce soit à Montréal, à Trois-Rivières ou ailleurs au Canada ;
- Le taux hypothécaire : le taux d'intérêt en vigueur affecte directement votre capacité d'emprunt
- La durée du terme : une période de remboursement plus longue peut réduire vos paiements mensuels, mais risque d'augmenter le coût total de l'emprunt.
Prenons l'exemple d'un foyer qui gagne 100 000 $ annuellement. Ce revenu pourrait suffire à acheter une maison, mais uniquement si les autres paramètres, tels que les dépenses et la mise de fonds, sont également favorables.
Selon le style de vie de l'emprunteur et le bien immobilier convoité, il se pourrait que même un tel salaire ne soit pas suffisant.
Bon à savoir
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, vous serez obligé de souscrire à l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL, qui protège l'institution financière en cas de défaut de paiement de votre part. Cette assurance vient avec un coût, entre 0,60 % et 4 % du montant de l'hypothèque, qu'il vous faudra rajouter dans le total de l'emprunt.
Comment réduire le pourcentage de votre revenu consacré à l'hypothèque?
Le pourcentage de votre revenu consacré à l'hypothèque est trop élevé par rapport à l'ensemble de vos finances? Certaines astuces pourraient vous aider :
- Réduire les dépenses non essentielles : réévaluez vos habitudes de dépenses liées à vos activités, vos loisirs, vos sorties et vos achats pour libérer des fonds supplémentaires.
- Choisir une propriété moins coûteuse : choisissez une propriété moins dispendieuse et mieux adaptée à votre budget. Vous pourriez aussi opter pour un condo ou une maison nécessitant des rénovations, qui pourraient être plus abordables.
- Anticiper les dépenses futures : tenez compte des dettes actuelles qui pourraient se terminer, comme un prêt auto ou les frais de garde d’enfants, afin d'ajuster votre budget.
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