Obtenir une hypothèque lorsqu’on est travailleur autonome n’est pas toujours facile. En effet, contrairement à un salarié, ce type d’entrepreneur ne se qualifie généralement pas aux prêts hypothécaires traditionnels. Il doit donc se tourner vers des produits financiers spécifiquement conçus pour lui.
Bien que plus difficile, se qualifier pour une hypothèque en tant que travailleur indépendant est tout à fait possible! Si vous êtes propriétaire de votre entreprise, la meilleure solution pour trouver un prêt adapté aux travailleurs autonomes consiste à consulter un courtier hypothécaire. Cet expert pourra vous guider parmi les différentes options qui s’offrent à vous.
Entre-temps, voici quelques informations pertinentes à connaitre sur le sujet.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire pour travailleur autonome?
Peut-être vous demandez-vous quelle est la différence entre un prêt hypothécaire pour travailleurs autonomes et une hypothèque traditionnelle? Il faut savoir que le premier est spécialement conçu pour répondre aux besoins particuliers des travailleurs indépendants, puisque la majorité d’entre eux ne peuvent se qualifier au même titre qu’un salarié.
La distinction fondamentale entre ces types de financement concerne les conditions d’admissibilité, notamment parce qu’une preuve de revenu stable, généralement exigée par les banques pour accorder un prêt, est plus difficile à fournir lorsqu’une personne travaille à son compte. Au contraire, celle-ci a souvent des revenus irréguliers.
Tenant compte de ce facteur, un prêt pour travailleur indépendant offre habituellement plus de flexibilité à l’emprunteur quant à la déclaration de ses revenus, en lui permettant, par exemple, d’autodéclarer ses finances.
Dans la majorité des cas, l’emprunteur sera obligé de payer une assurance hypothécaire.
Comment se qualifier pour une hypothèque en tant que travailleur autonome?
En tant que travailleur autonome, plusieurs raisons peuvent nuire à votre demande de financement. Malgré ces difficultés, vous qualifier pour une hypothèque n’est pas impossible. Il vous suffit de répondre aux critères d’admissibilité et de magasiner auprès de plusieurs prêteurs pour comparer leurs offres.
Conditions d’admissibilité
Pour vous accorder un prêt, la plupart des institutions financières exigent que vous ayez occupé le même poste ou exploité votre entreprise pendant au moins deux ans. Cela leur permet d’avoir un minimum d’antécédents de vos finances, afin de savoir si vous en faites une gestion responsable ou non. Le prêteur hypothécaire fera ensuite une moyenne des revenus des deux dernières années pour calculer le montant de prêt auquel vous seriez admissible.
Il faut aussi savoir que, comme pour les hypothèques traditionnelles, de bons revenus, un excellent dossier de crédit et une mise de fonds importante augmentent vos chances de voir votre demande acceptée. De plus, cela vous permettra d’avoir de meilleures conditions.
Preuves de revenu et autres documents
Que votre compagnie soit enregistrée ou incorporée, certains documents seront nécessaires pour prouver votre admissibilité à un prêt hypothécaire. C’est le cas de :
- Vos avis de cotisation au fédéral et au provincial ;
- Vos rapports d’impôts des dernières années.
Selon votre situation et le prêteur à qui vous vous adressez, vous pourriez aussi devoir fournir :
- Les états financiers de votre entreprise ;
- Une preuve de propriété de l’entreprise ;
- Des contrats prouvant vos revenus antérieurs et ceux attendus pour les prochaines années ;
- Une preuve de paiement de la TPS et/ou TVH ;
- Une preuve de paiement des impôts dus ;
- Une preuve indiquant la source de la mise de fonds (ex. : 3 mois de relevé bancaire) ;
- Votre cote de crédit personnelle et commerciale ;
- Etc.
Comment emprunter pour une maison en tant que travailleur autonome?
Certaines grandes banques canadiennes, ainsi que d’autres plus petites institutions financières, offrent des programmes spécifiquement conçus pour les travailleurs autonomes. Il est également possible de vous tourner vers des prêteurs privés ou alternatifs, mais gardez à l’esprit que les taux d’intérêt et les conditions de remboursement pourraient être plus risqués.
Les assurances hypothécaires pour travailleurs indépendants
Il n’y a pas que les hypothèques qui s’adaptent à la réalité des travailleurs autonomes : les assurances prêt hypothécaire le font aussi. Et ce n’est pas surprenant, puisque tout emprunteur versant une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat doit obligatoirement y souscrire.
L’assurance prêt SCHL Travailleurs autonomes
Acteur important dans le domaine des assurances hypothécaires, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a aussi mis au point une assurance spécifique pour les travailleurs indépendants : SCHL Travailleurs autonomes. Les travailleurs autonomes en mesure de confirmer leur revenu ont ainsi accès aux programmes pour les immeubles de 1 à 4 logements en fonction des mêmes critères et avec la même tarification que les salariés.
Pour être admissible, l’emprunteur doit :
- Être citoyen canadien, résident permanent ou résident non permanent autorisé à travailler au pays ;
- Exercer ses activités depuis au moins 24 mois.
Dans le cas où cette période de 2 ans n’est pas respectée, l’emprunteur doit se qualifier en fonction de facteurs d’admissibilité supplémentaires :
- Acquisition d’une entreprise établie ;
- Liquidités suffisantes ;
- Revenus prévisibles ;
- Formations et études antérieures ;
- Antécédents de crédit.
Le rapport prêt-valeur maximal pour un propriétaire-occupant est de 95 % pour une propriété d’un ou deux logements, ce qui signifie qu’une mise de fonds de 5 % est nécessaire. Pour un immeuble de trois ou quatre logements, ce ratio est de 90 %. Et si le propriétaire n’a pas l’intention d’occuper les lieux, le ratio maximal est de 80 %.
Pour obtenir cette assurance prêt hypothécaire, il faut également que le prêt ait une période d’amortissement maximale de 25 ans.
Le programme Travailleurs indépendants (Solution A) de Sagen
Si vous pensez que le revenu déclaré de vos dernières années ne correspond pas à votre revenu réel, Sagen (anciennement Genworth Canada) offre un programme intéressant à considérer.
En effet, la Solution A, mieux connue sous le nom de « Alt-A », permet aux travailleurs autonomes d’autodéclarer leur revenu. Évidemment, celui-ci doit être prouvé et vraisemblable.
Contrairement au programme de la SCHL, celui-ci nécessite une mise de fonds minimale de 10 %, le ratio prêt-valeur pouvant atteindre un maximum de 90 %. L’emprunteur doit également répondre à d’autres conditions d’admissibilité, telles que :
- L’emprunteur (entreprise individuelle, société de personne ou société par actions) montre deux ans de gestion responsable de ses finances et de son crédit.
- Le revenu déclaré doit être vraisemblable en fonction de l’industrie, de la durée des activités et du type d’entreprise.
- La propriété doit comporter un maximum de deux logements, dont un occupé par le propriétaire.
- L’emprunteur ne doit avoir aucun défaut de paiement hypothécaire résidentiel dans les sept dernières années et ne doit avoir aucune faillite antérieure.
- La période d’amortissement doit être au maximum de 25 ans.
- Le montant maximal du prêt doit être de 750 000 $ pour les régions métropolitaines de Toronto, de Calgary et de Vancouver, et de 600 000 $ pour le reste du Canada.
Il faut aussi savoir que les emprunteurs avec un revenu à commission ne sont pas admissibles à ce programme. De plus, les frais d’assurance hypothécaire sont plus élevés.
Le programme Avantage Autonome de Canada Guaranty
Comme les deux institutions précédentes, Canada Guaranty offre également un programme d’assurance hypothécaire pour travailleurs autonomes : Avantage Autonome.
Pour être admissible, une mise de fonds minimale de 10 % est requise. La moitié doit provenir des économies de l’emprunteur. Celui-ci doit aussi se qualifier avec le taux d’intérêt le plus élevé entre le taux contractuel plus 2 % ou 5,25 %.
Pour en savoir plus sur les programmes de financement hypothécaire pour travailleurs autonomes, contactez votre courtier hypothécaire. Cet expert pourra même vous conseiller sur la solution la mieux adaptée pour votre situation.
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