Le ministre des Finances, François‑Philippe Champagne, a présenté le premier budget du gouvernement de Mark Carney, dans un contexte où l’enjeu du logement est devenu l’une des principales préoccupations économiques et sociales au pays. Les prix continuent d’augmenter, les taux d’intérêt pèsent lourdement sur la capacité d’achat et la pénurie de logements touche autant les grands centres urbains que les régions.
Le budget fédéral 2025-2026 entend répondre à cette crise avec une stratégie articulée autour de trois axes : accélérer la construction, faciliter l’accession à la propriété et débloquer les chantiers freinés par l’insuffisance des infrastructures municipales. Plusieurs mesures phares étaient attendues : la création de l’agence Maisons Canada, un remboursement bonifié de la TPS pour les premiers acheteurs de maisons neuves et un fonds d’infrastructures locales de 50 milliards de dollars. Si ces initiatives envoient un signal fort, elles soulèvent également des interrogations sur leur mise en œuvre concrète et leur portée réelle.
1. Maisons Canada : un virage industriel pour accélérer la construction
Au cœur de la stratégie fédérale visant à contrer la crise du logement, l’agence Maisons Canada a officiellement vu le jour à l’automne 2025. Dotée d’un capital de départ de 13 milliards de dollars, elle incarne une volonté affirmée d’industrialiser la production résidentielle à l’échelle nationale. Son mandat est clair : financer, développer et livrer des projets d’habitation à grande échelle sur des terrains publics, en partenariat avec des acteurs privés, tout en misant sur des procédés de construction plus efficaces.
Une approche moderne et ambitieuse
L’approche adoptée repose sur l’utilisation de techniques de préfabrication, de méthodes hors site, de matériaux innovants comme le bois d’ingénierie, ainsi que sur une standardisation des plans et composantes. En combinant ces leviers, le gouvernement espère transformer en profondeur la manière dont les logements sont conçus et bâtis au Canada. Les objectifs sont ambitieux :
- Réduire les délais de construction jusqu’à 50 % ;
- Réduire les coûts de réalisation jusqu’à 20 % ;
- Réduire les émissions de gaz à effet de serre d’environ 20 % durant la phase de chantier.
La première phase de déploiement, prévue en 2026, concerne six sites appartenant à la Société immobilière du Canada (SIC), répartis dans plusieurs grandes villes du pays, dont un à Longueuil, au Québec. Cette vague initiale vise la création d’environ 4 000 logements, qui serviront de projets démonstrateurs pour valider et perfectionner le modèle proposé.
L’objectif est de mettre en place un modèle reproductible, capable d’être répliqué à grande échelle avec les mêmes standards de qualité, les mêmes partenaires industriels et les mêmes gabarits techniques. Cette standardisation permettra d’accroître rapidement les volumes de construction tout en maîtrisant les coûts et en réduisant les délais de mise en chantier.
2. Remboursement de TPS pour les premiers acheteurs : plus généreux, mais à portée limitée
Parmi les mesures fiscales les plus concrètes du budget 2025-2026 figure un nouveau remboursement de la TPS, exclusivement destinée aux premiers acheteurs d’habitations neuves. Cette mesure vise à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages qui peinent à entrer sur le marché, particulièrement dans les grands centres urbains où le prix des constructions neuves dépasse largement les seuils précédemment admissibles.
Concrètement, le remboursement est intégral pour les habitations dont le prix est inférieur à 1 million de dollars, puis diminue progressivement jusqu’à 1,5 million, seuil au-delà duquel aucun remboursement n’est accordé. Selon le prix d’achat, l’économie pour les acheteurs pourrait atteindre un maximum de 50 000 $.
Un changement marquant par rapport à l’ancien régime
Jusqu’à maintenant, un remboursement partiel de TPS existait déjà pour les logements neufs. Toutefois, il :
- S’adressait à tous les acheteurs, qu’ils soient premiers acheteurs ou non ;
- Était limité aux propriétés de moins de 450 000 $ ;
- Permettait de récupérer qu’au maximum 6 300 $.
Le nouveau programme marque donc une avancée importante, car il s’adapte davantage aux réalités actuelles du marché immobilier, tout en étant ciblé spécifiquement sur les acheteurs qui accèdent à la propriété pour la première fois.
Une mesure qui varie selon la province
L’efficacité de cette mesure varie toutefois selon les provinces. Au Québec, seule la TPS fédérale est visée, car la taxe provinciale (TVQ) n’est pas harmonisée. Ailleurs au Canada, comme en Ontario ou en Colombie-Britannique, où la taxe provinciale est intégrée, l’économie pour les acheteurs est plus importante. Cette asymétrie soulève des questions d’équité, surtout dans un contexte où les prix de construction sont comparables d’une province à l’autre.
3. Un fonds d’infrastructures locales de 50 G$ pour débloquer les chantiers
L’un des leviers majeurs du budget fédéral 2025-2026 pour stimuler la construction résidentielle est la création d’un fonds d’infrastructures locales de 50 milliards de dollars. Cette enveloppe, répartie sur une dizaine d’années, vise à soutenir les municipalités dans le développement ou la modernisation de leurs réseaux publics essentiels : aqueducs, égouts, voirie, transport collectif, réseaux d’électricité, et équipements communautaires.
Débloquer les projets là où ça coince
Le gouvernement reconnaît ici un problème de fond : les logements neufs ne peuvent être livrés que si les infrastructures les rendent possibles. Plusieurs projets restent à l’état de plan simplement parce que les services de base, comme l’accès à l’eau potable ou la capacité de traitement des eaux usées, sont insuffisants ou saturés.
Ce constat est particulièrement vrai au Québec, où de nombreuses municipalités ont imposé des moratoires sur la construction résidentielle en raison de la fragilité de leurs réseaux.
Un financement conditionnel à des réformes locales
Pour accéder aux fonds, les municipalités devront démontrer un engagement clair en faveur de la densification et de l’optimisation de leur réglementation. L’aide fédérale est donc liée à des contreparties concrètes, comme :
- La densification autour des axes de transport collectif ;
- La modernisation des règlements de zonage pour permettre une offre plus diversifiée ;
- L’accélération des processus de délivrance des permis de construction.
Cette approche « donnant-donnant » reflète une volonté de mieux arrimer les investissements publics aux résultats attendus en matière de logements, tout en favorisant des pratiques urbanistiques durables.
Une revendication de longue date des acteurs québécois
Ce type de financement ciblé était réclamé de longue date par l’APCHQ et l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), qui soulignaient que l’absence d’investissement structurant dans les infrastructures représente un angle mort de la crise de l’habitation.
4. Crédit d’impôt pour l’accessibilité domiciliaire : fin des réclamations doublées à partir de 2026
Le budget fédéral 2025-2026 d’Ottawa introduit un ajustement technique au fonctionnement du crédit d’impôt pour l’accessibilité domiciliaire, une mesure fiscale conçue pour encourager les rénovations visant à améliorer l’autonomie des personnes âgées ou handicapées. Bien que le programme demeure en place, une restriction importante entrera en vigueur à compter de l’année d’imposition 2026.
Ce que permet le crédit d’impôt aujourd’hui
Actuellement, une personne âgée de 65 ans ou plus, ou toute personne admissible au crédit d’impôt pour personnes handicapées, peut réclamer un crédit non remboursable de 15 % sur un maximum de 20 000 $ de dépenses admissibles par année. Cela couvre des travaux visant à améliorer la sécurité, l’accessibilité ou la fonctionnalité du domicile, comme :
- L’installation de rampes d’accès ;
- La rénovation des salles de bain ;
- L’élargissement de cadres de portes ;
- Toute autre modification facilitant la mobilité.
Jusqu’à présent, une même dépense pouvait également être utilisée pour réclamer un montant au titre du crédit d’impôt pour frais médicaux, si elle répondait aux critères de ce dernier. Cette double admissibilité permettait donc une optimisation fiscale pour certaines personnes vulnérables.
Ce qui change à partir de 2026
Le budget 2025-2026 met fin à cette possibilité. À compter de l’année d’imposition 2026, une même dépense ne pourra être déclarée qu’une seule fois, soit au titre du crédit pour l’accessibilité domiciliaire, soit au titre du crédit pour frais médicaux, mais pas les deux. Le but de cette mesure est de prévenir les dédoublements de remboursement pour une même dépense, tout en maintenant le soutien aux rénovations d’accessibilité.
5. Suppression de la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) : une mesure symbolique qui prend fin
Le budget fédéral 2025-2026 met fin à la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) à compter de l’année civile 2025. Cette taxe, entrée en vigueur en 2022, imposait un prélèvement annuel de 1 % de la valeur de certaines propriétés résidentielles vacantes ou peu occupées, détenues principalement par des non-résidents.
Objectifs initiaux : lutter contre la spéculation étrangère
Conçue comme un outil de lutte contre la spéculation immobilière et l’inoccupation des logements dans un contexte de crise de l’habitation, la TLSU visait à :
- Décourager l’achat de propriétés à des fins d’investissement passif, notamment par des non-citoyens ou non-résidents ;
- Augmenter la disponibilité de logements à l’achat ou à la location dans les grandes villes canadiennes ;
- Générer des revenus fiscaux pour soutenir des initiatives en matière d’habitation.
Malgré ses intentions, la taxe a rapidement suscité des critiques en raison de sa complexité administrative, de l’incertitude entourant les critères d’application et de la lourdeur du processus déclaratif, même pour les propriétaires qui ne devaient rien payer.
Une suppression applicable uniquement à compter de 2025
La fin de la taxe sur les logements sous-utilisés s’appliquera exclusivement à partir de l’année civile 2025. En d’autres termes, aucune déclaration ni aucun paiement lié à la TLSU ne seront exigés à partir de 2025. Les contribuables n’auront donc plus aucune obligation fiscale ou administrative en lien avec cette taxe à compter de cette date.
Toutefois, les années antérieures demeurent pleinement visées par la réglementation en vigueur. Les propriétaires qui étaient assujettis à la TLSU pour les années 2022 à 2024 doivent s’assurer d’avoir produit leur déclaration et payé les montants exigés, sous peine de pénalités ou d’intérêts en cas de manquement.
Les critiques : un plan ambitieux, sans réelle surprise
Malgré l’ampleur des montants annoncés par Ottawa et le positionnement résolument offensif du gouvernement en matière d’habitation, plusieurs analystes jugent que le budget fédéral 2025-2026 manque de souffle nouveau. En effet, la plupart des mesures phares avaient déjà été dévoilées dans la dernière année, notamment dans le cadre de la plateforme électorale, ce qui donne au budget un air de redite plutôt qu’un élan renouvelé.
Des mesures prometteuses, mais floues
De nombreuses initiatives manquent encore de clarté : les critères d’admissibilité, les échéanciers et les modalités régionales sont encore à déterminer. Ce manque de détails complique la planification des promoteurs, des acheteurs et des villes qui souhaitent se positionner rapidement.
Une mise en œuvre tributaire des capacités municipales
Enfin, plusieurs observateurs soulignent que l’exécution concrète pourrait se heurter aux limites des municipalités, particulièrement au Québec. En raison de la pénurie de main-d’œuvre, du manque de terrains prêts à bâtir et de la lourdeur réglementaire, plusieurs villes pourraient avoir de la difficulté à transformer les fonds disponibles en projets réels dans les prochaines années.
Ce qu’en pense l’APHQ : des avancées saluées, mais des attentes encore fortes
L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), en collaboration avec l’Institut de développement urbain (IDU), s’est dite encouragée par les mesures annoncées dans le budget fédéral 2025-2026. Elle souligne notamment les investissements prévus dans les infrastructures en eau potable et les initiatives visant à accélérer la cadence des mises en chantier, deux leviers qu’elle juge essentiels pour désengorger le marché et répondre aux besoins en logement.
Mais si l’APCHQ accueille favorablement ce virage, elle rappelle qu’elle avait formulé, quelques jours avant le dépôt du budget, plusieurs recommandations ciblées pour renforcer l’impact des politiques proposées par Ottawa :
- Investir massivement dans les infrastructures en eau, en raison d’un déficit structurel estimé à 49G$, qui freine la croissance résidentielle dans de nombreuses municipalités.
- Autoriser le RAP et le CELIAPP intergénérationnels, afin de permettre aux parents de contribuer à la mise de fonds de leurs enfants sans pénalité fiscale.
- Appliquer rétroactivement le remboursement de la TPS au 20 mars 2025, pour inclure les ménages ayant acheté avant la date d’entrée en vigueur officielle, pour un coût estimé à 53 M$.
- Relancer l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, aboli en 2024, avec des critères d’admissibilité plus souples.
- Adapter le programme APH Select de la SCHL, jugé désuet, en révisant les critères de loyer et de rentabilité.
- Encourager la rénovation écoénergétique du parc locatif existant, majoritairement construit avant 1980, à l’aide d’un crédit d’impôt ciblé.
- Réinvestir les profits de la SCHL dans le logement abordable, plutôt que de les retourner au Trésor.
- Soutenir davantage la construction neuve, en réduisant les freins réglementaires, fiscaux et financiers, particulièrement pour les petits et moyens projets.
- Favoriser une approche collaborative avec l’industrie, incluant les gouvernements, les municipalités, les promoteurs et les constructeurs, dans une logique de co-construction de solutions durables.
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