Qui n’a jamais rêvé de devenir l’heureux propriétaire d’une maison luxueuse? Avec la flambée des prix, les propriétés mises en vente atteignent de plus en plus vite le million de dollars.
Si pour un même prix les maisons sont descendues en gamme, cela ne signifie pas pour autant qu’une maison à un million est devenue plus accessible. Bon nombre d’acheteurs ne pourront pas se permettre une telle transaction. Et vous, avez-vous le bon profil?
Disposez-vous de liquidité suffisante pour acheter une maison à un million?
Ce qui disqualifie la plupart des acheteurs, c’est la liquidité dont il faut disposer pour concrétiser un tel projet. Pour mieux comprendre ce propos, voici les montants qu’il faut vous attendre à débourser de votre poche pour l’achat d’une maison à un million.
La mise de fonds
La mise de fonds correspond à la somme exigée par une institution financière comme apport personnel de l’acheteur lors de la souscription d’un prêt hypothécaire. Son montant se calcule en pourcentage du prix de vente, variable entre 5% minimum et 20%.
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20%, la banque impose également l’achat d’une assurance prêt hypothécaire. Celle-ci protège le prêteur en cas de défaut de paiement.
Toutefois, il faut savoir que ce type d’assurance ne couvre pas les maisons dont la valeur est supérieure à un million de dollars. Cela signifie donc que la mise de fonds nécessaire représentera forcément 20% du prix d’achat.
Pour une maison à un million, il faut donc disposer de 200 000 $ d’argent comptant pour la mise de fonds.
Les frais de clôtures
Outre le prix d’acquisition, l’achat d’une maison comporte de nombreux frais qu’il faut anticiper, comme les frais de notaire et les droits de mutation immobilière.
Souvent sous-estimés, les frais de clôture, exigibles pour finaliser la transaction, représentent généralement 3% ou 4% du prix de vente.
En plus de la mise de fonds, il vous faudra donc prévoir un montant variable entre 30 000 $ et 40 000 $ pour ces différents frais.
Cela signifie que vous devez disposer d’au moins 240 000 $ de liquidité pour prétendre à l’achat d’une maison à un million.
Calculez vos ratios d’endettement
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a défini deux formules qui permettent aux institutions financières de calculer quel montant maximal un futur acheteur peut emprunter en fonction de ses revenus. En ajoutant votre mise de fonds à votre capacité d’emprunt, vous pourrez estimer le prix d’achat maximal que vous pouvez vous permettre.
Voici les calculs qui vous aideront à déterminer si l’achat d’une maison à un million de dollars est un projet réaliste :
Le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD)
Ce ratio permet de calculer le rapport entre vos frais de logement et vos revenus selon la formule suivante :
Remboursements hypothécaires + taxes + frais de chauffage ÷ revenu annuel
Selon la SCHL ce taux doit être inférieur à 39%.
Le ratio d’amortissement total de la dette (ATD)
L’ATD permet quant à lui de mesurer le rapport entre les revenus d’un ménage et l’ensemble de ses dettes :
Remboursements hypothécaires + taxes + frais de chauffage + autres dettes ÷ revenu annuel
Ce ratio doit être inférieur à 44%.
Exemple de calcul des ratios d’endettement
Prenons pour hypothèse que vous ayez contracté un prêt hypothécaire de 800 000 $ à un taux de 2,50%. Cela représenterait des versements mensuels de 3 583,73 $.
Nous allons calculer les ratios d’endettement à partir de ce montant et d’autres frais fictifs.
| Frais | Dépenses annuelles |
|---|---|
| Montant de l’hypothèque | 43 005 $ |
| Taxe foncière | 15 000 $ |
| Frais de chauffage | 6 000 $ |
| Total pour calcul du ABD | 64 005 $ |
| Prêt de voiture | 17 000 $ |
| Prêt étudiant | 6 700 $ |
| Remboursement de cartes de crédit | 3 600 $ |
| Total pour calcul du ATD | 91 305 $ |
Selon ces montants :
- pour obtenir un ratio d’amortissement brut de la dette de 39%, vous devez avoir un revenu d’au moins 164 115 $ (64 005 / 164 115 = 39%);
- pour obtenir un ratio d’amortissement total de la dette de 44%, vous devez avoir un revenu d’au moins 207 511 $ (91 305/ 207 511 = 44%);
Cela signifie que dans cet exemple un revenu de 164 115 $ est suffisant pour absorber les frais de logements avec un ABD acceptable. Toutefois, un revenu de 207 511 $ est nécessaire pour couvrir l’ensemble des dettes du ménage et ne pas dépasser un ATD de 44%.
Vous trouverez sur le site internet de la SCHL un calculateur de l’amortissement de la dette qui vous permet d’obtenir une vision plus objective de votre situation.
Est-ce prudent d’emprunter au maximum de votre capacité?
Même si vos revenus et vos taux d’endettement vous permettent d’acquérir une maison de prestige, cela ne signifie pas pour autant que cette décision est bonne à prendre. D’autres éléments peuvent considérablement faire varier vos ressources disponibles. Il ne faut donc pas les négliger pour éviter de vous retrouver dans une situation financière délicate.
Une potentielle révision à la hausse de votre taux d’intérêt
Malgré une remontée progressive, les taux d’intérêt restent bas pour le moment. Dans ces circonstances, une maison à un million de dollars peut vous sembler en accord avec vos revenus. Mais qu’en sera-t-il quand le moment viendra de réviser votre taux?
Certes, les emprunts hypothécaires sont soumis au test de résistance bancaire. Celui-ci permet de déterminer si l’emprunteur aurait toujours la capacité de rembourser son prêt malgré une hausse des taux. Mais il serait regrettable que vos nouvelles mensualités aient un impact néfaste sur votre qualité de vie.
Vos placements pour la retraite
À moins d’envisager de revendre votre maison à votre retraite, assurez-vous qu’il y a encore de la place dans votre budget pour des cotisations à une épargne-retraite. Il se peut que ce ne soit pas le cas, ou que votre épargne soit trop limitée, si vous atteignez le plafond de ratios d’endettement.
Retraite Québec met un simulateur à disposition sur son site internet. Vous pouvez vous aider de celui-ci pour faire le point sur votre situation et vos besoins.
Le quotidien et les événements de la vie
Le calcul du taux d’endettement et le résultat du test de résistance bancaire ne sont justes que dans un contexte donné. Mais n’oubliez pas que la seule chose constante dans la vie, c’est le changement. Tant d’événements peuvent réduire votre budget et votre capacité à rembourser votre prêt hypothécaire : les frais de scolarité de vos enfants, une perte de revenus, des frais de santé importants …
Faire appel à un courtier spécialisé dans l’immobilier de luxe
Vous êtes toujours convaincu par votre projet d’achat, même après avoir analysé ces différents aspects? Votre situation financière est suffisamment solide et vous disposez des fonds nécessaires à l’acquisition d’une maison de prestige. Il ne vous reste plus qu’à trouver la maison de vos rêves. Pour cela, faites donc appel à un courtier spécialisé dans l’immobilier de luxe.
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