Lorsqu’on achète ou qu’on vend une propriété au Québec, une question revient souvent : quels sont les éléments inclus ou exclus dans la vente ? Un luminaire, un électroménager, un meuble intégré… doivent-ils rester ou partir ? Ce flou est à l’origine de nombreux malentendus, voire de litiges, entre vendeurs et acheteurs.
Vous faites la vente de votre maison ? Avant même la mise en marché, il est essentiel de bien identifier ce qui sera inclus ou exclu de la transaction. Avec l’aide d’un courtier immobilier, vous pourrez dresser une liste claire de ces éléments, qui sera intégrée à la fiche descriptive et au contrat de vente.
Vous achetez ? Après plusieurs visites, vous avez trouvé la maison parfaite. Mais serez-vous réellement propriétaire du superbe lustre qui surplombe l’entrée ou du meuble audio intégré qui embellit le salon ? Pour éviter toute déception, il faut porter une attention particulière aux détails figurant dans la promesse d’achat.
Inclusions et exclusions doivent donc être discutées dès le départ et inscrites noir sur blanc dans les documents officiels. Acheteurs comme vendeurs doivent y accorder une attention particulière et ne pas hésiter à négocier, notamment par l’entremise d’offres et de contre-offres.
Dans cet article, découvrez comment déterminer clairement les éléments inclus et exclus lors de la vente d’une propriété résidentielle, pour mener à bien la transaction en toute transparence.
Qu'est-ce que signifient les termes inclusons et exclusions ?
Lors d’une transaction immobilière, il est crucial de bien comprendre la signification des inclusions et des exclusions. Ces deux éléments définissent précisément ce qui sera laissé dans la propriété, ou retiré, au moment du transfert entre le vendeur et l’acheteur.
Bien simplement, les inclusions désignent l’ensemble des objets qui seront laissés sur place par le vendeur et les inclusions, à l’inverse, regroupent tout ce que le vendeur emportera avec lui.
Selon l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), tout ce qui n’est pas fixé de façon permanente à l’immeuble peut être négocié dans la transaction.
Lave-vaisselle, rideaux, décorations : quelles sont les exclusions habituelles lors de la vente d’une maison ?
Voici quelques exemples d’objets fréquemment concernés :
- Électroménagers (réfrigérateur, cuisinière, lave-vaisselle, etc.) ;
- Meubles non encastrés ;
- Rideaux, pôles et stores ;
- Piscine hors terre et accessoires ;
- Spa et équipements connexes ;
- Cabanon de jardin ;
- Cellier amovible ;
- Objets décoratifs.
Les inclusions sont transmises sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur, mais ils doivent être fonctionnels et utilisables au moment de la livraison de l’immeuble, conformément aux dispositions légales.
Négocier les inclusions : un détail qui peut tout changer
Lorsqu’on tombe sous le charme d’une propriété, certains éléments peuvent faire pencher la balance : un magnifique lustre dans l’entrée principale, un spa bien entretenu dans la cour ou encore des électroménagers haut de gamme. Mais attention : rien ne garantit que ces articles feront partie de la vente, à moins qu’ils soient spécifiquement inclus dans l’offre d’achat.
Prenons l’exemple du lustre. Même s’il semble faire partie intégrante de la pièce, il pourrait figurer sur la liste d’exclusions du vendeur. Sans modification ou entente contraire, il vous sera retiré avant la remise des clés. Résultat ? Une mauvaise surprise, et possiblement des frais imprévus pour le remplacer.
Au-delà de l’aspect émotif, les inclusions et exclusions ont une valeur financière non négligeable. Un électroménager en bon état, une piscine hors terre ou un cellier peuvent représenter plusieurs centaines, voire des milliers de dollars. Croire qu’un article est inclus alors qu’il ne l’est pas, c’est risquer de perdre de l’argent.
Que doit-on laisser dans la maison lors d'une vente ?
Dans le cadre d’une vente immobilière au Québec, certaines règles sont prévues par la loi pour encadrer ce qui doit être automatiquement laissé dans la propriété.
Selon le Code civil du Québec, tous les éléments rattachés de façon permanente au bâtiment, notamment ceux liés à l’électricité, au chauffage et à l’éclairage, sont inclus d’office dans la vente, sans qu’il soit nécessaire de les inscrire dans le champ « Inclusions et exclusions ».
Cela concerne par exemple :
- Les luminaires fixés au plafond ;
- Les thermostats ;
- Les plinthes électriques ;
- Les hottes de cuisinière encastrées ;
- Les systèmes d’éclairage intégrés ;
- Les systèmes de chauffage fixes.
Le vendeur peut toutefois choisir de retirer l’un de ces éléments de la transaction. Pour ce faire, il doit les mentionner explicitement dans la section des exclusions de la fiche descriptive. Autrement dit, un luminaire, bien qu’habituellement inclus, pourrait être exclu s’il s’agit d’un objet de valeur sentimentale ou patrimoniale.
Comment déterminer ce qui est inclus ou non lors d’une transaction immobilière ?
Pour éviter toute zone grise lors d’une vente, chaque inclusion ou exclusion doit être clairement documentée et comprise par toutes les parties, dès le début du processus.
Pour le vendeur : préciser dès la mise en marché
Le vendeur, accompagné de son courtier immobilier, doit identifier les biens qu’il souhaite inclure ou exclure de la transaction dès la signature du contrat de courtage. Ces informations apparaîtront ensuite dans la fiche descriptive de la propriété, accessible à tout acheteur potentiel.
Pour l’acheteur : inscrire ses attentes dans la promesse d’achat
De son côté, l’acheteur doit aussi être vigilant. S’il souhaite que certains biens soient inclus dans la vente, il doit le mentionner clairement dans la promesse d’achat. Sans cette précision, rien n’oblige le vendeur à les laisser, même s’ils étaient présents lors des visites. Pour prévenir tout malentendu, il est fortement recommandé de décrire chaque article avec précision, en indiquant notamment :
- La marque ;
- La couleur ;
- Le modèle ou numéro de série, lorsque disponible.
Le cas particulier des équipements loués ou achetés à crédit
Certains équipements présents dans une propriété peuvent ne pas appartenir au vendeur, ce qui complexifie la transaction. C’est notamment le cas des biens loués ou achetés à crédit, comme :
- Le système d’alarme ;
- Le chauffe-eau ;
- La thermopompe ;
- Certains appareils de domotique ;
- Ou encore des équipements de chauffage.
Lorsqu’un bien est loué, il ne peut généralement pas être inclus dans la vente. Il appartient à une tierce partie et non au propriétaire de la maison. Ces biens doivent donc être exclus de la transaction, à moins qu’un transfert de bail ou une entente particulière soit conclu. Le courtier immobilier pourra vérifier le statut juridique de ces équipements et en informer l’acheteur dès les premières étapes de la négociation.
Dans le cas d’un bien acheté à crédit ou en financement à long terme, la situation est différente. Le vendeur peut proposer de transférer les obligations financières à l’acheteur, à condition que :
- Le contrat de vente du bien le permet ;
- L’acheteur accepte d’en assumer les paiements restants ;
- Cette entente soit précisée dans l’offre d’achat et le contrat de courtage.
Le courtier immobilier pourra alors contacter le commerçant concerné ou analyser les clauses du contrat initial pour s’assurer que le transfert est possible et légal.
Et surtout… Ne laissez rien au hasard
Même si la vérification des inclusions et exclusion peut sembler aller de soi, elle demeure une étape essentielle de toute transaction immobilière. Avant de conclure l’achat d’une propriété :
- Passez en revue chaque article mentionné dans les documents ;
- Clarifiez toute ambiguïté avec votre courtier ;
- Demandez une description détaillée des biens (marques, état, numéro de série) ;
- Prenez des photos comme preuve en cas de litige.
En immobilier, mieux vaut prévenir que guérir. Une documentation rigoureuse est la meilleure façon d’éviter les malentendus… et les déceptions.
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