L'achat d'une maison pour la démolir constitue une stratégie patrimoniale à laquelle il convient de s'intéresser plus en détail.
Mais alors, que faut-il savoir sur ce type d'achat incluant la destruction d'un bâtiment ? Qui peut l'effectuer ? Pour quel coût ? Quelles sont les autorisations nécessaires pour pouvoir mener à bien ce type de projet ? On vous répond.
Qu'est-ce qu'une démolition ?
La Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU), qui régit le processus de démolition, n'apporte pas de définition nouvelle quant à cette notion. Il convient donc de s'en tenir à celle déjà existante, qui précise qu'il s'agit de « défaire une construction, de la démanteler ou de la détruire ».
Depuis le 1er avril 2023, les municipalités ont toutes l'obligation d'adopter une réglementation liée à la démolition. Ce règlement, qui s'oriente sur la majeure partie des catégories d'immeubles, apporte davantage de ressources pour un projet sur un territoire défini. Lorsqu'une demande de démolition est faite, un comité spécialisé composé d'élus se charge alors de l'analyser. Il peut ainsi se prononcer :
- En faveur du projet;
- Le rejeter;
- L'accepter sous conditions.
Selon l'état de l'immeuble, le comité autorise ainsi une démolition totale ou seulement d'une partie de la maison. Dans les faits, cela peut aller d'une simple réduction du volume ou de la superficie, au démantèlement complet de la structure.
Pourquoi acheter une maison pour la démolir ?
Dans ce cas précis, les acheteurs s’orientent principalement sur l’acquisition du terrain sans se soucier nécessairement de l'état de l'immeuble, puisqu'ils comptent le démolir. L’investissement porte ainsi sur un logement peu entretenu visant à être détruit totalement, ou pour en conserver seulement les fondations et la façade.
Si tous les profils d'investisseurs peuvent l'effectuer, l'achat d'un bâtiment en vue de le démolir est généralement initié par des professionnels de la reconstruction. Ces derniers n'ont en effet pas de besoin de financement auprès d'une banque et peuvent rapidement mener à bien leurs ambitions afin d'y établir des nouveaux logements neufs, voire haut de gamme. Il peut aussi s'agir de particuliers faisant appel à des entreprises qui disposent d'une expertise dans ce type de projet.
Pour quels avantages ?
Le fait d'acheter une maison en vue de la démolir offre un intérêt économique par rapport à d'autres modes d'investissement.
D'une part, acquérir un terrain avec une vieille bâtisse à démolir s'avère moins onéreux qu'un achat qui en inclut déjà une neuve en son sein. D'une autre, la construction d'une nouvelle maison moderne est plus avantageuse si on la compare au coût de la restauration d'un vieux bâtiment.
Enfin, l'impact environnemental du remplacement d'un bien ancien en lieu et place d'une maison plus écologique est un aspect à également prendre en considération.
Comment savoir si on peut démolir une maison ?
Tout comme le permis de construction lors d'une édification, la démolition d'une maison nécessite l'obtention de certaines autorisations, nécessaires au bon déroulement des choses. Compte tenu des variations de réglementation entre chaque territoire, le meilleur réflexe reste d'aller vous renseigner directement sur le site web de votre municipalité.
C'est notamment le cas de Montréal, où le site de la ville invite l'utilisateur à faire sa demande de permis de démolition. À Québec, la page du site dédiée à la réalisation de cette demande présente également la politique de la ville en la matière. Elle précise notamment qu'elle s'est orientée sur la préservation, la restauration et la mise en valeur des bâtiments d’intérêt ayant subi une détérioration de leur apparence.
Pour obtenir une autorisation, vous devez ainsi :
- Remplir et signer le formulaire de demande de permis;
- Compléter les documents relatifs à ceux de la démolition d’un bâtiment;
- Vous acquitter des frais exigés.
Enfin, sachez que le projet de remplacement qui suit doit obtenir l’approbation de la Commission d’urbanisme et de conservation de Québec (CUCQ).
Quel est le coût de la démolition d'une maison ?
Le coût pour démolir une maison varie fortement après analyse de plusieurs éléments :
- Les caractéristiques du bâtiment à démolir : dispose-t-il d'étages ? Quels sont les types de matériaux à retirer ?
- Le coût d'obtention des permis : entre 60 $ et 300 $ selon la municipalité.
- L'enlèvement des débris.
- La prestation pour un éventuel professionnel engagé.
Une démolition est aussi moins coûteuse s'il agit de celle d'une vieille bâtisse à la campagne. À l'opposé, un projet plus dispendieux peut prendre la forme d'une destruction de maison dans une zone peuplée, telle que dans les quartiers centraux de Montréal par exemple.
Dans les faits, le tarif total pour la suppression d'un bâtiment peut varier de quelques milliers à plus de 30 000 $. Sachez également que tout non-respect du processus de demande d'autorisation peut exposer les acheteurs à des amendes de plusieurs milliers de dollars.
Qui peut demander la démolition d'une construction ?
D'abord, chaque citoyen peut demander la démolition d'une construction dans le cadre d'un projet d'investissement. Ensuite, une municipalité, communauté métropolitaine ou régionale, peut aussi faire une demande de démolition auprès de la Cour Supérieure si :
- L'état de l'immeuble met en danger la sécurité des personnes;
- La construction a perdu la moitié de sa valeur du fait de sa vétusté.
Il se peut aussi qu'un immeuble qui contient un logement locatif ne soit pas visé par la réglementation d'une municipalité. Ici, un locataire peut directement effectuer une demande auprès du Tribunal Administratif afin que celui-ci examine une éventuelle démolition du bâtiment.
Dans tous les cas, la décision finale revient à la municipalité où se situe le projet. Celle-ci s'attèlera notamment à respecter quelques impératifs de base :
- Protéger le bâtiment si celui-ci présente un intérêt culturel ou patrimonial;
- Préserver les immeubles existants pour réduire la consommation des matériaux de construction;
- Conserver l'esthétisme et l'unité architecturale des quartiers.
La démolition d'une maison peut ne prendre que quelques jours, comme résulter d'un long combat avec la ville. Les futurs propriétaires doivent ainsi avoir connaissance de l'entièreté du processus qui les attend avant de se lancer.
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