Connaissez-vous les unités d’habitation accessoires? Mieux connues sous l’acronyme UHA, ces petites propriétés, pouvant parfois s’apparenter aux mini maisons, gagnent en popularité au Canada. Elles viennent toutefois avec leur lot de défis!
Au Québec en particulier, leur utilisation reste limitée en raison de la réglementation contraignante de la majorité des villes. Pourtant, de nombreux experts s’entendent pour dire que leur déploiement à plus grande échelle comporterait de multiples avantages, pour les citoyens comme pour les municipalités.
Coup d’œil sur les UHA dans le secteur immobilier québécois.
C'est quoi, une unité d’habitation accessoire?
Pour mieux comprendre les enjeux qui l’entourent, commençons d’abord par définir en quoi consiste une UHA.
Dérivée de l’appellation « Accessory Dwelling Unit (ADU) », une UHA est une habitation construite sur un lot occupé par un bâtiment principal. Elle partage donc son emplacement avec un autre immeuble, plus grand et déjà existant.
Il faut savoir que les termes « unités d’habitation accessoires » et leur abréviation renvoient en fait à plusieurs types d’unités secondaires. En effet, il y a plus d’une cinquantaine de noms différents pour les désigner : logement secondaire, annexe, maison de fond de cour, etc.
Photo : la-mini-maison.com
UHA attachée ou détachée
Selon les particularités du bâtiment principal et du secteur dans lequel elle est construite, l’UHA peut prendre différentes formes.
- Logement accessoire : logement aménagé à l’intérieur de la résidence (dans un garage ou un sous-sol aménagé par exemple).
- Unité d’habitation accessoire attachée (UHAA) : annexe ajoutée à l’immeuble existant (annexe latérale ou ajout d’un étage).
- Unité d’habitation accessoire détachée (UHAD) : petite maison indépendante et non attenante au bâtiment.
Nous avions d’ailleurs déjà partagé quelques exemples d’UHA dans certains de nos précédents articles, comme le modèle intergénérationnel TrYo.
Les 4 grands principes de conception d’une UHA
Selon la firme Arpent, une firme d’urbanisme à but non lucratif offrant des services en aménagement du territoire, quatre grands principes font consensus au sujet de la conception des UHA :
1. Taille réduite
L’UHA est de taille réduite. Elle doit être proportionnellement plus petite que l’habitation principale (généralement moins de la moitié de la surface habitable du bâtiment principal). Selon le milieu dans lequel elle est construite, elle peut prendre entre 15 % et 50 % de l’espace libre du lot.
2. Harmonie
L’insertion de l’UHA est harmonieuse. La nouvelle unité doit s’harmoniser à la résidence et au quartier dans lequel elle se trouve. Elle peut imiter le style architectural d’origine ou s’intégrer d’une manière plus originale, en fonction de la vision de l’architecte et des règlements en place.
3. Vie privée
L’UHA doit permettre le respect de la vie privée. Elle doit être judicieusement aménagée sur le lot. L’emplacement des portes et fenêtres ne doit pas compromettre l’intimité et la vie privée des occupants ni des voisins à proximité.
4. Environnement
La construction de l’UHA prend en compte des considérations environnementales. Dans plusieurs cas, son implantation favorise des aménagements durables. Plusieurs réglementations encouragent aussi la présence de toits verts, de murs végétalisés, de système de chauffage écoresponsable, etc.
UHA : un nouveau concept en matière de logement?
Contrairement à ce qu’on pourrait d’abord penser, le concept de l’UHA n’est pas récent. Il remonte plutôt à de très nombreuses années.
En effet, ce type de propriété a particulièrement été utilisé au cours du 19e siècle et de la première moitié du 20e. Au Canada, les UHA se sont surtout développées en raison de la crise économique de 1929 et la pénurie de logements après la Seconde Guerre mondiale.
Toutefois, le phénomène s’est presque entièrement estompé quelques années plus tard, entre 1950-1960. La prospérité économique et le développement des banlieues ont diminué le besoin d’avoir recours à des habitations secondaires. En adoptant leurs règlements de zonage et de construction dans ce contexte, plusieurs municipalités ont par le même fait interdit les UHA.
Or, depuis les années 1990, l’intérêt pour les UHA revient en force auprès de nombreux ménages canadiens. Malgré cela, plusieurs villes n’ont pas encore adapté leur réglementation pour permettre le déploiement de ces unités accessoires, bien que le gouvernement fédéral ait récemment assoupli les conditions de financement pour la construction de ce type de logement.
Les avantages des UHA
Si les UHA regagnent en popularité depuis quelques années, c’est parce qu’elles comportent plusieurs avantages. Et ce, autant pour les citoyens que pour les municipalités.
Les bénéfices pour les citoyens
- En permettant la création d’une maison intergénérationnelle, les UHA peuvent favoriser l’entraide et renforcer le lien entre les générations.
- Dans un contexte de population vieillissante, elles sont une solution au maintien des aînés à domicile, en particulier lorsqu’elles sont construites dans le respect des normes d’accessibilité universelle.
- Elles favorisent l’accession des ménages à faible revenu à des logements abordables.
- L’aménagement d’une UHA permet d’obtenir une source de revenus complémentaire, ce qui diminue le fardeau financier des propriétaires.
Les bénéfices pour les municipalités
- La construction d’UHA permet de réduire l’étalement urbain et de densifier les quartiers déjà existants. Les terrains sont alors occupés de façon plus optimale.
- Les nouvelles unités permettent de générer des revenus fonciers additionnels pour la municipalité.
L’implantation d’unités d’habitation accessoires sur le territoire permet donc de faire d’une pierre deux coups, puisque la ville en bénéficie tout autant que les citoyens.
Les limitations des unités d'habitation accessoires
La réglementation déficiente est sans aucun doute l’un des obstacles majeurs à la construction des UHA au Québec. Mais elle n’est pas le seul. Plusieurs défis techniques et craintes, notamment économiques, se mettent aussi en travers de l’implantation de ces unités :
- Incertitude quant à la valeur foncière ;
- Inquiétude face à la rentabilité de l’habitation ;
- Appréhension concernant l’augmentation de la densité ;
- Peur du changement potentiel du quartier.
En effet, de nombreux propriétaires s’opposent à ce que de nouveaux logements soient érigés à proximité de leur résidence. Car s’ils reconnaissent le bien-fondé de la démarche, peu sont prêts à la mettre en application dans leur cour, aux risques de devoir modifier leur mode de vie.
La réglementation des UHA dans la province
Pour les citoyens intéressés à ajouter une unité supplémentaire à leur habitation, le projet n’est pas de tout repos. Ce n’est d’ailleurs pas sans raison que le déploiement des UHA reste limité au Québec : les règlements municipaux sont parfois de réels obstacles à leur implantation.
Plusieurs villes québécoises n’autorisent pas la construction d’UHA. D’autres en permettent l’usage, mais seulement sous de strictes conditions. Par exemple, il peut être exigé que le nouveau logement soit occupé uniquement par des membres de la famille, rendant la location à des étrangers impossible.
Devant ce constat, quantité d’experts soutiennent qu’il faut que les municipalités développent des règles plus souples. Non seulement pour encourager la construction d’UHA, mais aussi pour inciter les ménages à les déclarer. Car, oui, plusieurs UHA sont construites malgré tout de façon « clandestine » et informelle.
Les municipalités qui acceptent les UHA au Québec
Il faut toutefois préciser que plusieurs villes du Québec ont déjà amorcé le processus en vue de rendre le déploiement d’UHA plus facile sur leur territoire.
C’est le cas de Sainte-Catherine, sur la rive sud de Montréal. Avec un territoire construit à 98 %, la ville a vu dans les unités d’habitation accessoires une solution à ses problèmes, notamment concernant l’accession à la propriété de ses résidents.
Outre Sainte-Catherine, la municipalité de Mont-Saint-Hilaire a elle aussi modifié ses règlements pour s’adapter aux décisions de ces citoyens, puisque nombre de propriétaires sur son territoire adoptaient les UHA malgré l’interdiction.
À l’heure actuelle, la ville de Longueuil est en processus de réflexion pour la densification de ses secteurs. Il est ainsi prévu que l’encadrement concernant les UHA change dans les prochaines années.
Et qu’en est-il de Montréal? La réglementation concernant les unités accessoires varie d’un arrondissement à l’autre. Parmi ceux qui les acceptent, notamment intégrées au sous-sol, on retrouve Ville-Marie et le Plateau-Mont-Royal.
S’inspirer de l’Ontario : une bonne idée?
Pour favoriser la présence des unités d’habitation accessoires sur l’ensemble du territoire de la province, plusieurs experts estiment que le Québec gagnerait à s’inspirer de son voisin, l’Ontario.
Depuis 2011, le gouvernement ontarien exige de ses municipalités qu’elles adaptent leur réglementation pour permettre l’utilisation de logements secondaires. En 2016, Ottawa a même été la première ville de la province à adopter un cadre clair et précis pour l’aménagement d’UHA.
Ailleurs au pays, les villes de Vancouver, Calgary, Edmonton et Hamilton disposent aussi de réglementation dont pourrait s’inspirer le Québec.
Le sujet vous intéresse et vous voudriez en savoir plus sur les unités d’habitation accessoires? Découvrez le guide des grands principes et des bonnes pratiques d’Arpent. Vous pourriez aussi en profiter pour amorcer la discussion avec votre municipalité.
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