Unités d’habitation accessoires : un concept de micro-développement à Montréal

À une époque pas si lointaine, les maisons d’arrière-cour étaient monnaie courante à Montréal. La construction d’unités d’habitation accessoires (UHA) n’est donc pas chose nouvelle.

Démolies au fil des ans pour des raisons d'esthétisme ou de sécurité, ces petites habitations reviennent aujourd’hui sur le devant de la scène. Depuis 2012, l’entreprise montréalaise Microclimat propose des services et développe des projets orientés vers le micro-développement reprenant le principe des maisons de fond de cour.

Créer des unités d’habitation accessoires : comment et pourquoi?

Le terme d’ « unité d’habitation accessoire » (UHA) désigne un logement secondaire, de 300 à 1000 pieds carrés, construit sur un lot occupé par un bâtiment principal. Ces petites habitations, dotées de leur propre entrée, cuisine et salle de bain, offrent une pleine autonomie à ses résidents.

Photo : la-mini-maison.com

Comment créer un logement secondaire chez soi?

Il existe deux moyens de créer des UHA : l’aménagement d’espaces existants ou la construction. Elles peuvent donc :

• être attenantes à la maison;
• être totalement indépendantes comme dans le cas des maisons de fond de cour;
• faire partie intégrante de la résidence.

Bien entendu, la solution la moins coûteuse consiste à convertir une partie du bâtiment principal (garage, grenier, sous-sol ou autre partie inutilisée). Mais la construction offre une plus grande liberté dans la conception.  

Le choix entre construction et aménagement est généralement dépendant de la superficie et de la configuration du terrain, ainsi que de l’emplacement du bâtiment principal.

Les avantages des UHA

La construction d’annexes résidentielles présente des bénéfices à la fois pour les municipalités et leurs habitants :

• un étalement urbain contrôlé et une densification modérée;
• une utilisation optimale des infrastructures municipales;
• une alternative aux offres résidentielles traditionnelles, favorisant l’accès à des logements abordables (idéal pour les ménages à revenus modestes);
• une cohabitation intergénérationnelle facilitée;
• une source de revenus locatifs pour les propriétaires.

Pour autant, les diverses règlementations provinciales, territoriales et municipales (zonage, Code de construction…) peuvent représenter un frein à leur développement. De plus, l’ensemble des villes québécoises n’autorisent pas encore l’implantation des UHA sur leurs territoires.

Le concept de micro-développement de l’entreprise montréalaise Microclimat

Photo : Microclimat

Microclimat est un cabinet d’architecture axé sur le micro-développement. Ce concept consiste à exploiter le plein potentiel de terrains sous-utilisés tout en respectant le zonage en vigueur. L’objectif étant de les transformer en espaces habitables, répondant aux besoins de personnes vivant en milieu urbain.

De nombreux lots avec des portions d’au moins 600 pieds carrés sous-exploitées ont été identifiés dans les quartiers centraux. L’entreprise a donc entamé des démarches proactives en allant à la rencontre des propriétaires pour leur proposer d'y construire une unité d'habitation écoénergétique.

L’entreprise offre des services liés à la construction et à la vente d’unités d’habitation accessoires. Elle ne construit pas des mini maisons, mais plutôt des maisons de 600 à 1200 pieds carrés, sur deux étages ou plus, avec jardin sur le toit. Chaque projet est unique. Les maisons sont conçues sur mesure de manière à se fondre dans leur environnement. Et pour le zonage, elles sont considérées comme un simple agrandissement du bâti existant.

Il n’y a aucuns frais pour le propriétaire. Microclimat va lui racheter la parcelle à développer. La conception et la réalisation seront intégralement prises en charge. L’objectif étant d’offrir sur le marché immobilier des constructions neuves et de haute qualité en plein centre-ville de Montréal.

Ces projets bénéficient donc à la fois :

• aux propriétaires qui peuvent ainsi rentabiliser leur cour arrière;
• aux acheteurs qui ont le privilège d’acquérir une résidence dans les quartiers centraux de Montréal à un prix abordable.

Les anciennes maisons de fonds de cour de Montréal

Photo : SHED architecture (Maxime Brouillet)

Nous vous proposons maintenant une brève présentation de l’ancêtre des UHA : les maisons de fond de cour.

Autrefois, les maisons d’arrière-cour montréalaises étaient des habitations ouvrières des quartiers pauvres. Leur nombre n’a cessé de croître jusqu’au début du 20^e siècle. Elles étaient cachées par le bâtiment principal qui se trouvait en avant du lot. Il s’agissait le plus souvent d’une bâtisse sur deux étages, carré (duplex) ou rectangulaire (quadruplex), avec un toit plat. Il s’agissait toutefois de logements bas de gamme.

Dans un premier temps, les dimensions des maisons d’arrière-cour augmentaient au même rythme que celles de la maison sur rue. Mais, avec les années, leur typologie est devenue dépassée et ne répondait plus aux attentes du marché locatif.

Le déclin de la maison de fond de cour peut s’expliquer par diverses raisons (exode rural, règlementation municipale…) et il est difficile d’évaluer l’impact de chacune d’entre elles. Mais il est certain que l’expansion du centre-ville de Montréal vers l’ouest et le nord a joué un rôle considérable. En effet, de nombreuses maisons ont été détruites pour permettre aux activités urbaines de gagner du terrain. Cela a donc conduit à la perte irréversible de lots résidentiels.

Par la suite considérées comme des taudis, elles ont fait l’objet de nombreuses campagnes de démolition et ont fini par disparaître complètement vers 1980. Aujourd'hui, ces petites habitations reviennent sur le devant de la scène immobilière.

Acheter une mini maison

Il n’y a pas que dans le contexte d’unités habitation accessoires que les petites maisons peuvent séduire. Si la vie urbaine traditionnelle ne répond pas à vos besoins, notre article Acheter une mini maison au Québec : tout ce qu’il faut savoir vous apportera de nouvelles pistes.

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