La popularité des maisons intergénérationnelles n’a cessé de grimper au Québec depuis les dernières années. C’est qu’elles offrent de nombreux avantages, dont celui de pouvoir demeurer à proximité des êtres chers.
Mais bien qu’habiter une maison bigénérationnelle puisse procurer plusieurs bénéfices, cela peut aussi entrainer quelques inconvénients, notamment en ce qui concerne l’aspect financier du projet. En effet, la fiscalité d’une propriété intergénérationnelle peut être complexe et laisser place à une certaine ambiguïté.
La fiscalité complexe d’une maison intergénérationnelle
La fiscalité d’un logement intergénérationnel déjà existant ou d’une habitation que vous déciderez de convertir en multigénérationnelle dépend entre autres de son aménagement.
En fonction de sa répartition et des critères de la municipalité dans laquelle elle se situe, elle pourrait se disqualifier par elle-même de quelques avantages fiscaux, tels que l’exemption en capital pour les résidences principales. Les occupants pourraient ainsi être privés de bénéfices financiers malgré eux.
L’exemption du gain en capital pour les résidences principales
Le gain en capital issu de la vente d’un actif, tel qu’un bien immobilier, est imposable. Il existe cependant une exception pour le cas des résidences principales, pour lesquelles le gouvernement canadien accepte d’offrir une exemption d’impôt aux vendeurs.
Dans le cas d’une maison intergénérationnelle, la qualification à cette exemption peut toutefois être très complexe. Les autorités fiscales observeront notamment la division de la propriété ainsi que le lien financier entre parents et enfants, pour déterminer l’admissibilité de l’habitation à cette exemption d’impôt.
La division de la résidence bigénérationnelle
Lorsqu’elle est constituée de deux habitations autonomes, l’exemption pourrait ne pas s’appliquer sur l’ensemble de la propriété. S’il y a deux adresses, des entrées distinctes ou même des systèmes de chauffage à chacune des sections, le fisc pourrait considérer qu’il s’agit de deux logements plutôt qu’un.
Si c’est le cas et qu’une seule génération est propriétaire, l’exemption pourrait s’appliquer uniquement à une partie de la résidence, puisqu’une des subdivisions du bâtiment ne sera pas considérée comme ayant été habitée par le propriétaire. C’est pourquoi, dans le cadre d’une maison intergénérationnelle, il vaut parfois mieux que chaque génération soit propriétaire, que l’habitation ait deux adresses ou non. De cette façon, chacune d’entre elles pourra profiter de l’exemption pour la partie qu’elle a occupée.
De plus, si la propriété appartient seulement à l’enfant et que les parents habitent dans la seconde portion de la résidence, la maison bigénérationnelle pourrait être perçue comme un immeuble à revenus. Cela compliquerait, une fois de plus, l’admissibilité à l’exemption du gain en capital.
Le lien de propriété entre parents et enfants
Pour respecter les règles de l’exemption, il vaut mieux que ce soit l’enfant qui habite la plus petite partie du logement. Il est aussi préférable que les parents soient propriétaires ou copropriétaires avec leurs enfants. Mais, encore une fois, plusieurs facteurs peuvent influencer l’admissibilité à cet avantage fiscal.
Ainsi, si l’enfant est l’unique propriétaire de la résidence multigénérationnelle, qu’il occupe la plus petite partie de la maison (ex. : le sous-sol) et qu’il laisse l’autre partie à ses parents sans leur faire payer de loyer, l’exemption pourrait s’appliquer pour l’ensemble de la maison. Toutefois, si l’habitation comporte deux numéros civiques, cette situation pourrait changer…
Les crédits d’impôt pour aidant naturel
Les gouvernements du Québec et du Canada offrent tous deux des crédits d’impôt pour les aidants naturels, notamment pour les enfants qui soutiennent leurs parents admissibles.
Au fédéral, cette aide financière représente un montant maximal de 7 525 $, lorsque la personne à charge est une personne admissible.
Au provincial, c’est un crédit d’impôt de 1 299 $ qui peut être accordé lorsqu’un individu « cohabite » avec une personne de plus de 70 ans. Selon la définition du gouvernement, la cohabitation doit avoir lieu « dans une habitation dont vous ou la personne aidée étiez propriétaires, copropriétaires, locataires, colocataires ou sous-locataires ».
Il faut savoir que ces crédits ne s’appliquent pas automatiquement dans le cadre d’une maison intergénérationnelle, particulièrement lorsqu’elle est caractérisée par deux espaces habitables indépendants. Cela dépend, une fois de plus, des spécificités de la propriété et de l’interprétation du fisc.
Le montant pour personne vivant seule au Québec
Une personne admissible peut recevoir du gouvernement provincial un certain montant pour réduire les impôts à payer. Toutefois, l’éligibilité à cette aide financière peut varier en fonction de la structure et de la division de la maison, dans le cas particulier d’une habitation intergénérationnelle.
Le logement occupé est-il distinct et autonome ? L’individu est-il considéré comme « vivant seul » ? Bien souvent, il s’agit d’une situation à évaluer cas par cas et il n’y a aucune assurance que la propriété bigénérationnelle donne le droit à ce montant.
Le remboursement des taxes pour maison intergénérationnelle
L’achat ou la construction d’une habitation neuve peut donner droit à un remboursement partiel des taxes (TPS et TVQ). Ce peut également être le cas lorsque des rénovations majeures sont effectuées.
Pour avoir le droit à ce remboursement, une maison intergénérationnelle doit cependant répondre à certaines conditions. En plus de ne pas devoir excéder la valeur maximale (300 000 $ pour la TVQ et 450 000 $ pour la TPS), elle doit aussi correspondre à la définition gouvernementale d’un « immeuble d’habitation à logement unique » ou d’un « logement en copropriété ».
Bref, en ce qui concerne l’aspect fiscal, chaque cas de maison intergénérationnelle est unique. Il vaut mieux consulter un spécialiste en la matière avant de vous engager dans un tel projet, afin d’éviter les complications. Vous informez avant l’achat ou la construction d’une maison multigénérationnelle vous évitera d’être confronté à de mauvaises surprises au moment de vendre ou de faire votre déclaration d’impôts.
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