À quand la fin de la surchauffe immobilière ?

Ceux et celles qui ont choisi de se confronter au marché immobilier des derniers mois savent qu’il s’agit d’une décision loin d’être reposante. Les acheteurs sont épuisés, les vendeurs sont submergés d’offres, les courtiers croulent sous les dossiers à gérer. Au même moment, les prix gonflent à une allure incroyable, les propriétés disponibles fondent à vue d’œil et les visites, lorsqu’il y en a, se déroulent à la vitesse de la lumière. La surchauffe immobilière bouleverse le marché comme jamais auparavant.

Bien que le marché immobilier actuel soit à l’avantage des vendeurs, en particulier en ce qui concerne l’aspect financier, il est difficile pour tous les partis impliqués de trouver satisfaction dans cette situation qui perdure depuis plus d’un an. Face à l’épuisement général, il est tout à fait compréhensible de se demander à quel moment cette course folle prendra fin.

Mais avant même d’envisager la stabilisation du marché, regardons plus en profondeur les impacts que ce bouillonnement immobilier suscite.

Les conséquences de la frénésie immobilière

Depuis les derniers mois, le marché immobilier s’est imposé à l’avantage des vendeurs presque partout au Québec et dans le reste du Canada, si bien que la concurrence entre les acheteurs intéressés a rarement été aussi féroce. Les transactions, qui s’effectuent principalement en surenchère de plusieurs milliers de dollars, se concluent rapidement et trop souvent de manière imprudente.

Alors que certains rejettent la faute sur les acheteurs irresponsables, leur rappelant l’importance des mesures de protection (non obligatoires, mais fortement recommandées), il n’est pas toujours facile pour eux de faire valoir leurs droits. La plupart des individus ont conscience de la nécessité d’être prudent, en particulier dans le contexte d’une transaction majeure comme celle d’une propriété. Or, la situation actuelle est telle que, dans certains cas, ce n’est qu’au détriment de leurs protections que les acheteurs peuvent acquérir la résidence souhaitée.

Pour pouvoir se démarquer de la concurrence, de nombreux consommateurs renoncent à leur droit, faisant fi de la garantie légale et délaissant l’inspection préachat, bien qu’il s’agisse d’un comportement risqué qui pourrait aboutir à plusieurs difficultés imprévues. Sans cette « flexibilité » de la part de l’individu intéressé, sa candidature n’a presque aucune chance d’être considérée par le vendeur.

L’anxiété des premiers acheteurs en hausse

La surchauffe actuelle du marché immobilier a des conséquences directes sur les acquéreurs, en particulier pour ceux qui sont confrontés pour la première fois à un achat de cette envergure. Les résultats d’un sondage effectué par Recherches Environics publié le 14 mai 2021 ont d’ailleurs montré une augmentation de l’anxiété vécue par les premiers acheteurs. Cet accroissement du sentiment d’anxiété et d’insécurité est intimement lié aux conditions particulières issues de la pandémie et à l’explosion du coût des habitations.

Non seulement la hausse des prix a pour effet d’augmenter le montant minimal nécessaire pour la mise de fonds, il peut également arriver que l’institution financière élève le pourcentage de mise de fonds requis. Cela peut être le cas lors d’une surenchère, lorsque l’institution prêteuse estime que le prix payé est supérieur à la valeur marchande de la propriété.

Face à la croissance démesurée du coût des résidences et à la présence accrue de la surenchère, de nombreux premiers acheteurs ont ressenti une certaine crainte de ne pas être en mesure d’offrir une mise de fonds suffisante à leur achat. À Montréal, 63 % des nouveaux acheteurs ont mentionné se sentir « très inquiets » ou « un peu inquiets », une proportion à peine plus élevée que le reste du Canada (62 %). La proportion pour l’entièreté de la province du Québec est toutefois moins grande, avec 56 % des répondants ayant signalé leur inquiétude.

Faut-il devancer ou retarder son projet immobilier dans ces conditions ?

Confrontés aux conditions incertaines des derniers mois, plusieurs acheteurs et vendeurs potentiels ont hésité à aller de l’avant avec leur projet immobilier. La baisse des taux hypothécaires, l’augmentation des prix, la complexité de procéder à des visites et le besoin de changement sont autant de mesures qui ont, selon le cas, incité ou découragé les individus à poursuivre leur projet.

En effet, un sondage mené auprès de 600 répondants par la firme Ad hoc pour DuProprio révèle que 20 % des Québécois interrogés ont devancé leur projet d’achat ou de vente d’une propriété au cours de la dernière année, alors qu'un peu plus du quart l’ont reporté à une période ultérieure.

Les principales raisons mentionnées par ceux ayant devancé leur projet étaient, en ordre d’importance, les taux d’intérêt avantageux, l’explosion des prix en cours et le besoin de changement. À l’opposé, les principales raisons évoquées par les personnes ayant retardé leur projet étaient les coûts trop élevés, la rapidité de vente trop grande et l’inconfort à visiter ou à faire visiter une résidence en pleine pandémie.

Encore à l’heure actuelle, l’instabilité du marché laisse plusieurs individus perplexes quant à la décision à prendre pour leur projet immobilier. Il peut être tentant de vendre à bon prix, mais plusieurs craignent le processus d’achat d’une nouvelle propriété au moment où l’inventaire d’habitations disponibles ne cesse de diminuer. Cette incertitude légitime des vendeurs à aller de l’avant avec leur projet contribue assurément à réduire une fois de plus l’inventaire disponible et à accentuer le déséquilibre du marché.

Vers une iniquité générationnelle ?

Bien que laisser libre cours au jeu de l’offre et de la demande ne soit pas une mauvaise idée dans des circonstances habituelles, ce qui se dessine actuellement sur le marché pourrait provoquer des conséquences plus insidieuses. En effet, pendant que les prix continuent leur montée fulgurante, l’écart se creuse entre les premiers acheteurs et les acheteurs d’expérience.

Lorsque le marché se stabilisera enfin, il sera beaucoup plus difficile financièrement pour les jeunes acheteurs d’acquérir une première propriété, non seulement à cause de l’augmentation du montant de leur hypothèque, mais aussi à cause du retour probable des taux d’intérêt plus élevés. À l’inverse, les propriétaires d’expérience, ayant pu profiter de la surchauffe pour accroitre la valeur de leur habitation, auront un meilleur capital qu’ils pourront réinvestir dans une nouvelle résidence ou dans leurs projets de vie.

Cette tendance pourrait s’avérer de plus en plus présente si les conditions de surchauffe et de surenchère actuelles se poursuivent.

Surchauffe immobilière : pendant combien de temps les conditions se maintiendront-elles ?

Bien qu’on aimerait tous avoir une réponse précise à cette question, il est très difficile d’estimer à quel moment le marché immobilier perdra de son ardeur et commencera à se stabiliser à nouveau. Malgré tout, il demeure tout à fait légitime de se poser la question et d’espérer un retour rapide à des conditions plus normales.  

Les mesures de correction proposées par le gouvernement provincial

Si vous êtes régulièrement à l’écoute de l’actualité, vous avez probablement vu passer au cours des dernières semaines différentes personnalités publiques, interrogées au sujet de la surchauffe immobilière en cours et de la réponse qu’elles jugent appropriée face à ce phénomène. Voici un court résumé de leur position et des mesures qu’elles ont, ou non, annoncées pour tenter de stabiliser le marché.

Lorsque questionnée à ce sujet, la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, a affirmé que la gestion de la crise immobilière revenait au citoyen. Selon ses dires, les répercussions négatives de la surchauffe pourraient être amoindries par la responsabilisation des acheteurs, notamment en insistant sur le caractère primordial de l’inspection préachat. Celle-ci ne serait toutefois pas rendue obligatoire par le gouvernement.

Vivement critiquée pour ses propos, la ministre est revenue sur sa déclaration quelques jours plus tard. Dans une lettre publiée dans le Devoir, elle exprime discrètement son intention de rendre obligatoire l’inspection préachat pour les maisons de plus de 25 ans. Outre cette demi-mesure, aucune autre initiative concrète n’a été annoncée par la ministre pour tenter de diminuer la surchauffe actuelle et ses répercussions sur les concitoyens.

Son collègue des finances, Eric Girard, a semblé un peu plus aux faits de la situation et plus ouvert à intervenir pour réglementer le marché. Contredisant la ministre de l’Habitation, il a souligné qu’il serait envisageable pour le gouvernement de légiférer pour freiner le nombre de transactions sans inspection et pour rendre publiques les offres d’achat concurrentes. Cela permettrait de rendre la surenchère plus transparente et d’accroitre la protection des acheteurs.

Le ministre a également mentionné la possibilité d’augmenter les mises de fonds, de diminuer la période d’amortissement ou d’augmenter les tests qui limitent l’endettement. Cela ne l’a toutefois pas empêché d’affirmer que la situation devrait « s’autocorriger » d’elle-même et de conseiller, une fois de plus, aux acheteurs d’être prudents dans l’acquisition de leur bien immobilier.

De son côté, le porte-parole de l’opposition officielle en matière d’économie, Carlos Leitão, a maintenu que cette surchauffe immobilière ne se corrigera pas toute seule et que le marché, s’il est laissé à lui-même, ne se stabilisera pas sans intervention. Il a ensuite incité le gouvernement à agir et à mettre en place des mesures concrètes.

Le gouvernement provincial interviendra-t-il pour tenter de calmer le marché ? Il s’agit d’un dossier à suivre.

Au fédéral, le gouvernement a quant à lui décidé de suivre la décision du Bureau du surintendant des institutions financières et de resserrer les règles hypothécaires. 

L’analyse de l’APCIQ

Selon certains spécialistes, la situation immobilière pourrait se stabiliser lorsque l’aspect « rationnel » reprendra le dessus sur « l’émotionnel », lequel pousse les acheteurs à acquérir une nouvelle propriété à tout prix. C’est le cas de Charles Brant, directeur et analyste du marché à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), pour qui le marché pourrait commencer à se modérer aussi tôt que l’été 2021.

Dans une entrevue accordée à La Presse, il estime que le contexte de surchauffe pourrait se calmer à partir du moment où les difficultés économiques de certains propriétaires ressurgiront (faillites, défauts de paiement hypothécaire, etc.), ce qui ferait en sorte d’augmenter l’inventaire de résidences disponibles sur le marché et de diminuer la tension vécue par les acheteurs. Bien qu’on ignore le moment où cela se produira, le retour de ces difficultés économiques est à envisager dans un avenir relativement rapproché, la Banque du Canada ayant récemment observé une hausse de l'endettement des ménages canadadiens. 

Selon l’économiste, la croissance des prix ne pourra pas se poursuivre indéfiniment. Sans qu’il puisse lui-même prédire ce que le reste de l’année réserve au marché immobilier, l’expert estime que la montée des prix pourrait être plus modérée que certaines institutions financières l’auraient laissé croire dans leurs projections au début de l’année. Elle pourrait ainsi être de l’ordre de 5 à 10 %, selon les catégories de propriétés.  

Il faut toutefois porter une attention particulière aux conditions actuelles, afin de ne pas assister à une dérive du marché immobilier dans laquelle les acheteurs, déconnectés de la réalité, iraient jusqu’à s’endetter au maximum de leurs capacités simplement pour acquérir une habitation.

L’estimation de la SCHL

Selon les projections de la SCHL, la stabilisation du marché immobilier sera un peu plus longue. Le marché ralentirait progressivement et les conditions économiques pourraient revenir à leurs niveaux d’avant la pandémie d’ici la fin de 2023.

Cette projection se base toutefois sur plusieurs facteurs incertains et facilement changeants, notamment l’obtention d’une large immunité contre la COVID-19 cette année. La stabilisation serait aussi une conséquence directe de l’augmentation graduelle des taux hypothécaires et des prix élevés des propriétés. Un ralentissement des ventes, dû à ces conditions, ferait ainsi en sorte de modérer la croissance des prix et d’apaiser le marché de la revente.

Dans tous les cas, le moment de la stabilisation du marché et de la diminution de la surchauffe immobilière demeure très incertain. Parce que cela dépend de plusieurs facteurs, dont l’interventionnisme possible du gouvernement, le retour à la vie « normale » et l’augmentation des difficultés financières de certains propriétaires, il est impossible de mentionner avec certitude quand l’anxiété des acheteurs pourra enfin retomber.

Acheteurs, vendeurs et professionnels de l’immobilier devront donc continuer de subir la frénésie encore quelque temps avant de pouvoir prendre une bouffée d’air bien méritée !

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