Prêts hypothécaires : resserrement des règles et des conditions d’admission

Les Canadiens sont nombreux à avoir contracté un prêt hypothécaire au cours de la dernière année. Que leur choix ait été influencé par les taux hypothécaires historiquement bas ou par la volonté subite de changer d’espace, ils ont afflué sur le marché immobilier comme rarement vu auparavant.

Leur forte présence et leur engouement vigoureux pour les biens immobiliers, pourtant peu abondants sur le marché de la revente, a fait de 2020 l’année de tous les records. Les premiers mois de 2021 semblent d’ailleurs poursuivre cette tendance bien entamée, pour le meilleur et pour le pire.

Afin de tenter de calmer la surchauffe causée par l’enthousiasme accru des gens pour le secteur immobilier et d’éviter les potentielles répercussions financières qui pourraient en découler, le gouvernement du Canada et le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) ont décidé de resserrer préventivement les conditions d’admissibilité aux prêts hypothécaires.

Voici les informations importantes que vous devez savoir à ce sujet.

Resserrement des règles hypothécaires : les causes et les mesures annoncées

Augmentation de l’endettement des ménages et déséquilibre du marché immobilier

Dans sa Revue du système financier du 20 mai 2021, la Banque du Canada a annoncé avoir constaté plusieurs sources potentielles de vulnérabilité pour le système financier canadien. Deux d’entre elles sont intimement liées à la frénésie vécue sur le marché immobilier des derniers mois : le niveau élevé d’endettement des ménages et le déséquilibre du marché du logement.

Pour tenter de faire face aux conditions difficiles de la pandémie de COVID-19 et essayer de réduire les risques financiers pouvant en résulter, la Banque du Canada avait elle-même pris certaines mesures d’assouplissements exceptionnelles. Dès le mois de mars 2020, elle a ainsi abaissé son taux directeur à plusieurs reprises, jusqu’à atteindre un taux historique de 0,25 %.

Cette mesure, qui avait pour but d’exercer des pressions à la baisse sur les taux d’intérêt à court et long terme, a fait en sorte de créer un crédit abordable et a incité de nombreux ménages à profiter de cette situation pour réaliser leur projet immobilier. Les finances de ces ménages ne se sont toutefois pas trop détériorées, du moins pour l’instant, grâce aux multiples aides financières mises en place par les gouvernements.

La Banque du Canada a malgré tout lancé une alarme préventive en observant que le niveau d’endettement des ménages avait subi une augmentation de 4 %. Celle-ci est d’ailleurs intimement liée au fait que plusieurs familles et individus ont contracté au cours de la dernière année un prêt hypothécaire beaucoup plus élevé que leurs revenus. Même si les Canadiens ont épargné davantage lors de cette période, « la hausse de la dette hypothécaire a plus que contrebalancé la baisse de la dette de consommation ».

La surenchère et la compétition féroce entre les acheteurs qui tentent de mener à terme leur projet dans un marché immobilier en plein déséquilibre sont deux des nombreux facteurs ayant contribué à une hausse de l’endettement hypothécaire par rapport au revenu familial. Dans certains cas, des ménages ont même acquis une propriété à un prix bien supérieur à la valeur marchande.

La Banque du Canada a d’ailleurs constaté que « la part des nouveaux prêts dont le ratio de prêt au revenu est supérieur à 450 % a augmenté sensiblement au deuxième semestre de 2020 ». Cette proportion dépasse les sommets atteints en 2016-2017, lorsque le BSIF avait décidé de resserrer les règles hypothécaires.

L’augmentation de l’endettement observée par la banque centrale diminue grandement la marge de manœuvre qu’ont les ménages pour faire face à d’éventuels changements financiers, qu’il s’agisse de la hausse prochaine des taux hypothécaires, la chute de prix de leur logement ou la perte d’un emploi. Cela représente un risque pour le système financier canadien.

Des simulations de crises hypothécaires plus rigoureuses

Dès le 1^er juin 2021, les Canadiens qui souhaitent acheter une propriété en contractant un prêt hypothécaire devront se soumettre à des simulations de crises hypothécaires plus rigoureuses. Cette décision découle directement de l’avertissement émis par la Banque du Canada au sujet de l’endettement des ménages et du risque que cela représente pour l’économie du pays.

Le BSIF, un organisme de réglementation national, a annoncé le jeudi 20 mai qu’à partir du 1^er juin, le taux admissible applicable aux prêts hypothécaires non assurés sera fixé au montant le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de 2 % et 5,25 %. L’organisme s’est engagé, par la même occasion, à examiner et communiquer ce taux au moins une fois par année, en décembre, avant la forte activité immobilière du printemps.

Quelques heures après l’annonce du BSIF, le gouvernement fédéral a indiqué qu’il établirait la même norme pour les prêts hypothécaires assurés, c’est-à-dire détenant une assurance prêt hypothécaire. Celle-ci entrerait également en vigueur à la même date prévue par le BSIF, en vue de préparer les acheteurs à une hausse des taux d’intérêt par rapport à leur niveau actuel.

Bien que cette décision n’aura peut-être pas pour effet de diminuer la surchauffe immobilière en cours, elle devrait permettre aux institutions financières de prêter à des emprunteurs plus qualifiés et mieux à même de faire face à des imprévus financiers. À long terme, cela permettra de s’assurer que les institutions financières sortiront de cette survolte du marché sans trop de conséquences pour l’économie du pays.

Taux hypothécaires : pourquoi ne pas les augmenter immédiatement ?

Devant l’inquiétude grandissante causée par l’endettement des ménages, il pourrait sembler plus judicieux d’augmenter dès maintenant les taux hypothécaires en vigueur pour les ramener à un niveau plus normal. Alors, pourquoi attendre encore un certain temps avant de le faire ?

Questionné à ce sujet, Tiff Macklem, gouverneur de la Banque du Canada, a soutenu que l’endettement des ménages n’est pas la seule préoccupation de la banque centrale. Plusieurs facteurs sont à surveiller et doivent être considérés avant de prendre une décision. Il faut avant tout regarder l’économie du pays dans son ensemble.

Ainsi, de bas taux d’intérêt sont encore nécessaires pour permettre à l’économie de se relancer après la crise sanitaire. Pour l’instant, d’autres mesures peuvent être mises en place pour tenter de calmer l’ardeur du marché immobilier, telles que le resserrement des règles hypothécaires annoncées par le BSIF et le gouvernement canadien.

Le gouverneur a toutefois insisté sur le fait que la Banque du Canada n’hésitera pas à augmenter son taux directeur lorsque ce sera jugé pertinent. Il s’agit donc d’un moment à surveiller.

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