Logement en mauvais état : vos recours contre le propriétaire

En tant que locataire, certains devoirs, tels que le bon paiement du loyer, vous incombent naturellement. Il est également de votre responsabilité de maintenir les lieux dans le bon état d'habitation dans lequel vous les avez trouvés lors de votre arrivée.

En revanche, il se peut que vous viviez dans un logement indécent et que vous ne soyez en aucun cas responsable d'une telle situation. Dans ce cas, vous pouvez faire valoir vos droits auprès de votre propriétaire. Comment ? C'est ce que nous allons voir.

À quel moment parle-t-on d'un logement en mauvais état ?

Pour mieux vous faire entendre, il est important de définir au préalable l'état de vétusté dans lequel se trouve votre demeure. Dans ce contexte, le Tribunal administratif du logement (TAL) apporte une définition relative à l'insalubrité. 

L'organisme précise en effet qu'un bien peut être considéré comme tel s'il se trouve dans « des situations qui peuvent rendre le logement en mauvais état d'habitabilité ou impropre à l'habitation ». Ces cas de figure révélateurs d'un problème manifeste peuvent ainsi se caractériser par : 

• La présence d'insectes dans la maison;
• Un fort taux d'humidité;
• L'apparition de moisissure.

Un logement rendu impropre à l'habitation peut ainsi menacer la sécurité ou la santé de ses occupants. Une situation qui ne doit en aucun cas être acceptée.

Privilégier le dialogue

Avant de vous lancer dans de longues procédures, privilégiez l'option du dialogue avec votre propriétaire. Expliquez-lui clairement la situation, en mentionnant les conditions dans lesquelles vous vivez.

Ici, l'objectif est de tenter de parvenir à une résolution à l'amiable du problème. Après tout, peut-être a-t-il conscience de la situation, mais préférait attendre que vous vous manifestiez ?

S'il semble effectivement ouvert au dialogue, les issues qui suivent pourront vous aider à trouver un terrain d'entente :

• Un engagement du bailleur à réaliser les rénovations nécessaires;
• Vous réalisez les travaux vous-mêmes, aux frais du locateur:
• Une réduction du loyer si les travaux peuvent attendre;
• Une suspension du loyer s'il s'agit d'opérations de grande envergure nécessitant votre départ temporaire du logement.

Gardez à l'esprit que l'évocation de travaux à effectuer fait partie de l'un des 5 litiges fréquents entre un locataire et son propriétaire. Si la discussion tourne au vinaigre et que votre interlocuteur n'est pas ouvert au dialogue, vous devrez solliciter d'autres voies de recours.

Quels sont vos recours possibles ?

Les recours officiels s'effectuent auprès du Tribunal administratif du logement.

Contraindre le propriétaire à faire avancer la situation

En cas de logement insalubre, vous pouvez initier plusieurs recours possibles. D'abord, vous pouvez officiellement demander la résiliation du bail. Vous pouvez ainsi l'obtenir sans que vous soyez contraints à mettre en oeuvre une cession du contrat auprès d'un nouvel occupant.

Également, vous pouvez réclamer et obtenir une ordonnance d'exécution des travaux. Si celle-ci s'applique effectivement par la suite, votre locateur aura pour obligation de réaliser certaines rénovations. On parle ici des opérations qui, si elles ne sont pas effectuées, peuvent ou ont déjà contribué à rendre votre lieu de vie impropre à l'habitation.

Vous pouvez enfin demander une diminution du loyer, accompagnée de dommages et intérêts.

Abandonner le logement

Plusieurs situations peuvent vous inciter à abandonner votre lieu de vie. Premièrement, il se peut que votre bail s'achève prochainement et que vous n'ayez pas l'intention de le renouveler. Vous décidez donc de quitter le logement par anticipation.

Il est également possible que la situation soit devenue intenable, avec un propriétaire peu enclin à aller de l'avant. Dans ce cas, vous souhaitez tout simplement vous mettre à la recherche d'un nouveau pied-à-terre, en vue de quitter le vôtre devenu entre-temps inhabitable. 

Quel que soit le motif de l'abandon du bien, il est primordial que vous préveniez le locateur de votre intention de vous en aller. Si vous ne l'avez pas fait, informez-le par écrit au maximum dans les 10 jours qui suivent votre départ. Autrement, vous risqueriez de vous mettre en infraction et de devoir payer un loyer pour un lieu impropre et dans lequel vous ne vivez plus de surcroit.

Car il faut effectivement que vous ne puissiez pas habiter de manière décente dans le logement. Si le problème peut être résolu rapidement par votre propriétaire, rien ne justifie alors un départ prématuré. Pour appuyer votre décision, n'hésitez pas à prendre en photo l'habitat en question avant de vous en aller. La date de prise de l'illustration sur votre cellulaire pourra éventuellement faire foi en cas de conflit.

Bon à savoir : le bailleur ne pourra relouer son bien après votre départ, tant qu'il ne l'aura pas remis en état.

Sanctions applicables contre le locateur

Une fois l'état du bien passé au crible, le Tribunal administratif du logement rend alors son verdict. L'instance peut très bien décider d'un non-lieu et donner raison à votre propriétaire.

Néanmoins, il n'y a jamais de fumée sans feu. Si vous engagez un tel recours, cela signifie que votre lieu de vie se trouve dans un état de délabrement manifeste. Si le Tribunal vous donne alors raison, le locateur n'aura alors d'autre choix que de se plier à la décision rendue.

En cas de non-réalisation des rénovations requises, le bailleur commet un outrage, qui peut le conduire à écoper d'une amende de 10 000 $. Pire encore, celle-ci peut aller jusqu'à 25 000 $ si le logement concerné présente un risque pour la santé ou la sécurité de ses occupants.

Vous pouvez user de ces informations lors de vos premiers échanges avec votre propriétaire au sujet de l'état du bien qu'il vous loue. S'il semble peu ouvert au dialogue, rappelez-lui ses obligations et les amendes encourues en cas de refus d'engager une mise aux normes.

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