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Audrey Duquette
Audrey Duquette

Qu’est-ce qu’une hypothèque légale?

#Notaire #Questions financières

Dernière mise à jour : 2022-04-19 13:14:41

Connaissez-vous l’hypothèque légale? Il ne faut surtout pas la confondre avec les types d’hypothèques généralement obtenus dans le cadre d’un achat immobilier!

En effet, bien que leur nom se ressemble, l’hypothèque légale et le prêt hypothécaire n’ont pas le même fonctionnement. Coup d’œil sur cette obligation financière.

Hypothèque légale : définition

L’hypothèque légale se distingue des hypothèques conventionnelles par le fait qu’elle est le résultat de la loi seule. Alors qu’une hypothèque traditionnelle prend effet à la suite de la volonté et de l’accord des parties concernées, l’hypothèque légale existe par les dispositions prévues au Code civil du Québec.

Il faut savoir que le but premier de ce type d’hypothèque est de protéger les sommes dues en cas de non-paiement de la part du débiteur. Son inscription n’est donc pas signe de bonnes nouvelles!

La présence d’une hypothèque légale sur un immeuble peut être la cause de bien des complications et des préjudices pour son propriétaire, notamment lorsqu’elle est utilisée en tant que menace dans le secteur de la rénovation résidentielle. D’autant plus qu’elle peut continuer d’affecter le bâtiment, même si celui-ci est vendu. C’est ce qu’on appelle le droit de suite.

L'hypothèque légale : une protection financière légale pour les créanciers

Les types d’hypothèques légales

Au Québec, quatre types d’hypothèques légales peuvent être inscrites sur une propriété en vertu de la loi :

  • Pour le secteur de la construction et de la rénovation ;
  • Pour protéger les créances de l’État ;
  • Pour le syndicat de copropriété ;
  • Par un jugement de la Cour.

L’hypothèque légale de construction et rénovation 

Sans doute la plus connue des quatre, l’hypothèque légale pour le secteur de la construction se distingue par son mode de création et, surtout, par son rang préférentiel. C’est-à-dire qu’elle a priorité sur les hypothèques conventionnelles (incluant celle du prêteur hypothécaire), même si elles ont été publiées avant.

Il faut aussi savoir que ce type d’hypothèque existe sans qu’il soit nécessaire de la publier. Pour conserver son droit, le bénéficiaire (ex. : l’entrepreneur) doit toutefois aviser le Registre foncier du Québec dans les 30 jours suivant la fin des travaux et le signifier au propriétaire du bâtiment.

Que couvre-t-elle?

Elle peut servir à couvrir de nombreux coûts, tant que ceux-ci ont été demandés par le propriétaire de l’immeuble. On pense par exemple aux coûts :

  • Des travaux de construction ;
  • Des rénovations ;
  • Des travaux d’agrandissement ;
  • Des matériaux ;
  • Des services fournis…

L'hypothèque légale de la construction (HLC)

Qui sont les bénéficiaires?

Les bénéficiaires de l’hypothèque légale sont des personnes qui ont participé à la construction ou la rénovation de l’immeuble, tel que :

  • Des architectes ;
  • Des entrepreneurs ;
  • Des ingénieurs ;
  • Des ouvriers ;
  • Des fournisseurs de matériaux ;
  • Etc.

Quelle est sa valeur?

La valeur de l’hypothèque légale variera d’un cas à l’autre, selon les travaux effectués. Elle couvre la plus-value apportée au bâtiment, qui inclue généralement :

  • Le solde et la retenue contractuelle ;
  • Les coûts inhérents au projet (frais de prolongation, d’assurance, intérêts, etc.).

L’hypothèque légale de l’État

Le second type d’hypothèque légale sert à protéger les créances de l’État, notamment les sommes dues en vertu des lois fiscales ou toute autre créance si une loi particulière lui accorde ce droit. Elle peut alors bénéficier aux personnes morales de droit public.

L’hypothèque peut affecter des biens meubles ou immeubles, mais elle ne peut être acquise que par l’inscription au registre foncier (ou mobilier). Un avis doit également être émis au débiteur. Elle prend effet à compter de la date de son inscription.

L’hypothèque légale du syndicat de copropriétaires 

Le syndicat de copropriété est une autre instance qui peut publier une hypothèque légale. Celle-ci peut affecter une fraction d’un copropriétaire en défaut de paiement depuis plus de 30 jours. Ce défaut de paiement peut concerner la quote-part des charges communes ou la contribution au fonds de prévoyance.

L'hypothèque légale pour syndicat de copropriété

Pour être valide, l’hypothèque doit être inscrite au registre foncier et contenir un avis indiquant :

  • La nature de la réclamation ;
  • Le montant exigible au jour de l’inscription (incluant le montant prévu pour les charges de l’année en cours et celles des deux années suivantes).

L’hypothèque légale résultant d’un jugement

Le dernier type d’hypothèque légale valide au Québec est le résultat d’un jugement de la Cour visant à protéger la somme qu’un débiteur est condamné à payer.

Selon le cas, elle peut affecter un bien meuble, immeuble ou les deux. Son bénéficiaire est le créancier en faveur duquel le jugement a été rendu.

Comment vérifier si une hypothèque légale est inscrite sur votre propriété?

Vous ne savez pas si une hypothèque légale est inscrite sur votre propriété? Il est possible de vérifier directement auprès du Registre foncier du Québec. Pour ce faire, vous devrez connaitre le numéro de lot associé à l’immeuble et détenir un compte client. Créez-en un au besoin.

Sachez que des frais de 1 $ sont exigés pour la consultation de chaque registre ou document.

En tant qu’acheteur d’une maison

Vous êtes en processus d’achat et voudriez savoir si une hypothèque est inscrite sur la propriété désirée? Lors de ses vérifications, le notaire sera en mesure de vérifier si le bâtiment est le sujet d’une hypothèque, qu’elle soit légale ou non. Il pourra alors vous en informer et vous renseigner sur les risques et conséquences de cette obligation financière.

Hypothèque légale : demander conseil à un notaire ou un avocat

Quels sont vos recours en cas d’inscription?

Vous apprenez que votre maison est le sujet d’une hypothèque légale? Contactez un professionnel du droit, tel qu’un notaire ou un avocat, pour obtenir ses conseils.

Voici un aperçu des options qui pourraient s’offrir à vous :

En tant que débiteur

Une personne dont le bien est assujetti à une hypothèque légale a généralement deux options :

  • Remédier à la situation qui fait défaut (dans le cas où l’aspect financier n’est pas la cause de l’hypothèque) ;
  • Rembourser la totalité de sa dette au créancier.

Évidemment, le débiteur peut essayer de négocier avec son créancier, que ce soit pour obtenir un délai supplémentaire, faire une entente de paiement partielle, mettre un autre bien en garantie… Mais, ultimement, le bien hypothéqué pourrait devoir être vendu pour assurer le remboursement.

Bien entendu, si vous pensez que l’hypothèque légale est le résultat d’une utilisation abusive de la loi, notamment dans le secteur de la construction et de la rénovation, vous pouvez toujours essayer de contester l’hypothèque légale. Il s’agit toutefois d’un processus complexe et coûteux, d’ailleurs décrié par plusieurs institutions, dont l’ACQC (Association des consommateurs pour la qualité dans la construction).

En tant qu’acheteur

Comme mentionné précédemment, l’hypothèque peut continuer d’affecter le bâtiment, même si celui-ci est vendu. Ainsi, si le débiteur ne s’acquitte pas de ses obligations, le créancier peut décider de reprendre le bien hypothéqué en paiement, et ce même s’il appartient à un nouveau propriétaire.

Le nouveau propriétaire peut aussi choisir de s’acquitter de l’obligation financière du débiteur pour conserver la propriété. Si le vendeur ne l’a pas informé de l’existence de cette hypothèque, il aura alors le droit de le poursuivre pour obtenir un dédommagement.

Toutefois, il vaut mieux faire toutes les vérifications nécessaires avant de conclure l’achat. En cas de découverte d’une hypothèque légale, il est parfois mieux passer son tour.  

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