Au Québec, la location d’un logement est officialisée par un bail entre le locataire et le locateur du bien. Ce bail prend généralement la forme d’un contrat écrit et signé mutuellement par les parties impliquées. Mais saviez-vous qu’un bail peut aussi être verbal?
Le bail verbal est peu connu du grand public et peut soulever bien des questions, notamment en ce qui concerne la validité de l’entente, de même que les droits et les obligations qui en découlent.
Pour vous permettre d’y voir plus clair, nous vous proposons ci-dessous un aperçu de ce type de contrat et des enjeux qui l’entoure.
Une entente verbale est-elle un contrat valide?
L’article 1378 du Code civil du Québec définit un contrat comme « un accord de volonté, par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation ».
L’article 1385 précise quant à lui les modalités de formation d’un contrat :
« Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n’exige, en outre, le respect d’une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n’assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. »
Un bail verbal est donc considéré par la loi comme un contrat valable, en bonne et due forme, même si les parties n’ont pas apposé leur signature sur un document. Le consentement entre un locataire et un propriétaire au sujet de l’occupation d’un logement suffit à créer un contrat légal au sens de la loi.
Comment fonctionne un bail verbal?
En vertu des règlements en vigueur, un bail verbal crée les mêmes droits et obligations qu’un bail écrit. On parle parfois également de « bail par tolérance ».
Cet accord engage formellement le locataire et le bailleur à respecter leurs engagements respectifs, de même que les modalités prescrites par la législation, incluant :
- L’accès au logement ;
- L’état du bien ;
- La jouissance des lieux ;
- Les réparations urgentes et nécessaires ;
- L'avis de renouvellement.
Ainsi, pendant que le locataire consent à payer le montant de loyer convenu, le locateur doit procurer la jouissance exclusive du bien. Le locataire a également le droit au maintien des lieux. Le propriétaire ne peut donc pas l’évincer comme bon lui semble.
Dans la majorité des cas, le bail verbal est considéré comme un bail à durée indéterminée. Il peut tout de même être à durée fixe.
Un formulaire écrit obligatoire
Malgré l’accord oral, la loi québécoise oblige l’utilisation d’un document écrit mentionnant les informations importantes de l’entente conclue.
L’article 1895 du Code civil du Québec mentionne en effet :
« Le locateur est tenu, dans les 10 jours de la conclusion du bail, de remettre […] un écrit indiquant le nom et l’adresse du locateur, le nom du locataire, le loyer et l’adresse du logement loué et reproduisant les mentions prescrites par les règlements pris par le gouvernement. »
Le propriétaire doit ainsi remettre au locataire, dans les 10 jours de la conclusion du bail verbal, un formulaire du Tribunal administratif du logement (TAL), intitulé Écrit obligatoire.
Où trouver ce document?
Le formulaire Écrit obligatoire est en vente dans les bureaux du TAL. Il est également possible de commander un exemplaire en ligne, auprès de Publications du Québec.
Comment prouver l’existence d’un bail verbal?
Lorsqu’un conflit survient entre le locataire et le locateur et que ceux-ci doivent se présenter devant la cour, une preuve du bail verbal sera demandée. L’Écrit obligatoire sera alors un bon début, de même que l’encaissement du loyer par le bailleur.
Les témoignages des deux parties seront également utilisés comme preuve du bail verbal. Ceux-ci seront pris en considération et analysés par le juge selon les principes établis en jurisprudence afin de déterminer une solution au conflit.
Pour faciliter le processus, il est fortement recommandé d’établir et de signer un bail écrit entre le propriétaire et le locataire. En plus d’être facilement accessible, il constitue une preuve tangible de l’existence d’une entente entre les deux parties et rend plus aisée la défense de vos droits devant le Tribunal administratif du logement.
Comment mettre fin à un bail verbal de location?
Le bail verbal produit les mêmes obligations qu’un bail écrit, ce qui signifie que les règles qui s’appliquent pour la résiliation du contrat sont les mêmes que celles pour un bail de location standard.
Si le bail verbal est à durée indéterminée, c’est-à-dire qu’il n’y a pas de date de renouvellement ou de fin du bail, le locataire peut le résilier en donnant un avis d’un à deux mois au propriétaire. Le bail à durée fixe doit quant à lui être respecté jusqu’à la fin, sauf dans les situations prévues par la loi ou en cas d’entente avec le bailleur.
Un propriétaire, quant à lui, doit respecter le droit de maintien dans les lieux. Il peut seulement reprendre le logement dans certaines circonstances précises prévues par la loi, telles que :
- Pour y habiter lui-même ;
- Pour y loger ses enfants ou ses parents ;
- Pour y loger tout autre parent dont il est le principal soutien.
Il peut tout de même résilier le bail verbal et évincer le locataire dans certains cas d’exception :
- Le locataire n’a pas payé son loyer depuis plus de 3 mois ;
- Il paie souvent son loyer en retard ;
- Il ne respecte pas les règlements de l’immeuble ou ne respecte pas son bail ;
- Il met en péril la sécurité ou la salubrité du logement ;
- Il trouble la tranquillité des autres locataires.
En conclusion, il est important de toujours vous référer à la loi pour connaitre l’étendue de vos droits et de vos obligations en matière de bail, que celui-ci soit écrit ou verbal. Ces deux types de baux devraient être traités de la même façon par le bailleur et le locataire impliqués dans l’entente.
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