L’exonération du gain en capital pour résidence principale

Vous avez vendu votre maison au cours des derniers mois? La production de votre déclaration de revenus, devrez-vous payer de l’impôt sur l’argent reçu au moment de la vente ? S’il s’agit de votre résidence principale, vous pourriez être exempté. 

Le fait de ne pas imposer le gain en capital issu de la vente d’une résidence principale existe depuis 1972. Depuis, l’Agence du revenu du Canada (ARC) a toutefois resserré les critères d’admissibilité et exige, depuis 2016, que la vente d’une résidence principale soit divulguée dans la déclaration de revenus. Ce n’est qu’ainsi que le contribuable peut bénéficier de l’exonération complète, si applicable.

Parce qu’il peut s’agir d’un sujet complexe, nous avons réuni dans cet article les principales informations à connaitre sur le gain en capital et son imposition.

Qu’est-ce que le gain en capital?

Lors de la vente d’une propriété, que ce soit une maison, un condo ou un plex, un gain en capital est généralement réalisé. Celui-ci correspond à la différence entre le prix de vente et le coût d’achat original du bien, désignée parfois sous les termes de « plus-value ».

Par exemple, si vous avez acheté il y a quelques années une habitation de 250 000 $ et que vous la revendez 350 000 $, le gain en capital sera de 100 000 $. Toutefois, dans certaines circonstances, son calcul peut être plus complexe. Il en sera d’ailleurs question un peu plus loin.

Quel est le taux d'imposition sur le gain en capital?

Les bénéfices réalisés lors de la vente d'une propriété ou d'un terrain sont assujetti à l'impôt. C’est généralement 50 % de la valeur du gain en capital qui sera imposé à la suite de la vente. Dans certains cas, il peut toutefois être exempté d’impôts.

Comment fonctionne l'exemption de gain en capital pour résidence principale?

L’exemption du gain en capital est un avantage fiscal mis en place par le gouvernement du Canada. Il permet de profiter d’une exonération partielle ou complète de l’impôt habituellement payé sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier désigné comme résidence principale. 

Cet avantage permet de diminuer le fardeau fiscal des contribuables. Il leur permet, par la même occasion, de réinvestir l’argent gagné dans l’achat d’un autre logement ou dans l’accomplissement d’un projet connexe.

En général, l’exemption est applicable pour chaque année pendant laquelle le bien immobilier vendu est désigné comme résidence principale.

Il est toutefois recommandé de vous informer sur toutes les lois fiscales auprès d’un professionnel, car, selon votre situation, il se pourrait que certaines subtilités législatives ne vous permettent pas d’obtenir l’exemption à son plein potentiel. Par exemple, le gain en capital pourrait être soumis à l’impôt si la résidence est indiquée principale seulement pour une partie des années de possession.

Quelles sont les propriétés admissibles à la déduction?

L’exonération de l’impôt sur le gain en capital concerne uniquement la vente d’un logement désigné en tant que « résidence principale » au sens de la loi. Mais que signifie plus particulièrement cette appellation ?

La majorité des types de propriétés ont le potentiel d'être désignés comme résidence principale. Une unifamiliale, un condo ou un duplex pourrait ainsi être admissible.

Même un chalet, une maison d’été ou une habitation saisonnière située aux États-Unis pourraient se qualifier. Ils doivent seulement répondre à la condition d’être « normalement habités » par le propriétaire ou les membres de sa famille (conjoint ou enfants) au cours de chaque année civile pour laquelle la résidence est indiquée comme principale.

Qu’est-ce qu’une propriété « normalement habitée » ? L’ARC ne précise pas de durée exacte qui permettrait de mieux circonscrire cette notion. Elle offre ainsi beaucoup de latitude et de matière à interprétation. Dans certains cas, il suffit qu’un logement soit habité pour une courte période pendant l’année par le propriétaire pour remplir la condition.

Notez cependant qu’une seule propriété par an et par famille peut être désignée comme résidence principale. Par exemple, si le propriétaire signale le condo en tant que résidence principale, son conjoint ne pourrait pas inscrire le chalet comme ayant le même statut pour la même année.

Le cas des propriétés en location

Une propriété principalement utilisée dans un but de location, pour générer du revenu, ne sera généralement pas  admissible à l’avantage fiscal. C’est le cas des habitations ou des bâtiments exclusivement alloués à la location, à long ou court terme.

En ce qui concerne les immeubles ayant plusieurs unités, mais dont une seule constitue le domicile du propriétaire, une partie du logement pourrait bénéficier de l’exemption. Ce pourrait être le cas, par exemple, d’un duplex ou même d’une maison bigénérationnelle.

Il faut toutefois savoir que les biens habités par le propriétaire et mis en location temporaire, de façon ponctuelle et à court terme, font exception et demeure admissible à l’exonération. Ainsi, le fait de louer son chalet pendant quelques fins de semaine en été ou de rendre sa maison disponible quelques semaines par année sur des sites de location entre particuliers, tels que Airbnb, ne disqualifie pas la propriété.

Comment calculer l’exonération d'impôt pour sa maison?

Il est possible de déterminer quelle partie du gain en capital sera exemptée d’impôt grâce à ce calcul :

A x B ÷ C

Dans lequel les lettres correspondent à :

A : le gain en capital réalisé

B : le nombre d’années où le bien est désigné comme « résidence principale » + 1

C : le nombre d’années au cours desquelles l’individu est propriétaire du bien

Retenez ici que le nombre d’années de désignation en tant que résidence principale est automatiquement « bonifié » d’une année. Pour obtenir l’exemption complète, vous pouvez donc réduire d’une année votre temps de possession du bien sans être pénalisé.

Ainsi, si nous reprenons l’exemple précédent du chalet et ajoutons le fait qu’il est en votre possession depuis 10 ans et que vous souhaitez avoir l’exemption complète, nous obtenons le calcul suivant :

125 000 $ x (9 + 1) ÷ 10 = 125 000 $

Dans cette situation, puisque le montant de l’exemption correspond au montant total du gain réalisé, l’entièreté du gain en capital sera exonérée d’impôt.

Dans l’éventualité où vous décideriez de ne pas désigner votre propriété pour l’ensemble des années pendant lesquelles elle a été en votre possession, mais seulement pour cinq ans, le calcul deviendrait :

125 000 $ x (5 + 1) ÷ 10 = 75 000 $

Vous aurez ainsi une somme de 25 000 $ de votre gain en capital total (125 000 $ - 75 000 $) qui ne sera pas admise à l’avantage fiscal.

Les années pendant lesquelles vous n’avez pas désigné votre chalet comme résidence principale pourront alors être utilisées au moment de vendre votre maison et de calculer, à nouveau, l’exemption à laquelle vous pourriez avoir droit.

Les dépenses capitalisables

Bien que le calcul précédent puisse paraitre fort simple, il ne l’est pas toujours autant. En effet, dans certains cas, il vous faudra ajouter à votre prix de base les dépenses capitalisables.

Les dépenses en capital sont des frais qui sont réputés comme procurant un avantage à long terme à la propriété. Il peut s’agir, par exemple, de changer le revêtement extérieur d’un immeuble, de rajouter une section à votre maison… Bref, des dépenses qui visent à prolonger la durée d’utilisation du bien immobilier ou de l’améliorer par rapport à son état initial.

Une fois additionnées, elles vous permettront d’obtenir votre prix de base rajusté (PBR) pour être en mesure de calculer plus précisément le gain en capital et l’exemption qui l’accompagne.

Choisir sa résidence principale : pas toujours facile !

Il n’est pas toujours aisé de décider lequel de vos biens immobiliers désigner en tant que résidence principale au moment de produire votre déclaration de revenus. En effet, si vous possédez plusieurs habitations, il vous faudra peut-être analyser la situation en détail pour déterminer laquelle sera la plus profitable.

Par exemple :

Vous avez une maison et un chalet depuis de nombreuses années. Vous souhaitez vendre votre chalet cette année, mais désirez conserver la maison encore quelque temps. Acheté à 150 000 $, votre chalet vaut maintenant 275 000 $. Vous réaliseriez donc un gain en capital de 125 000 $ lors de la vente. Devriez-vous le désigner comme résidence principale ou non ? Si oui, seulement pour quelques années ou pour toute la durée de votre possession ?

Si vous choisissez de ne pas le désigner comme résidence principale, vous serez imposé sur 50 % du gain en capital, soit 62 500 $, ce qui n’est pas rien ! En contrepartie, si vous décidez de lui donner le statut de résidence principale pour économiser de l’impôt, vous perdrez la possibilité de désigner votre maison comme telle pour les mêmes années, lorsque vous la vendrez.

Devant un tel dilemme, la meilleure solution consiste à bien évaluer toutes vos options, à faire des calculs et à demander l’aide d’un spécialiste pour vous conseiller.

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