Quel est l'état de l’immobilier commercial en 2024?

La pandémie et le contexte économique des dernières années ont eu des effets sidérants sur le marché immobilier résidentiel. L’immobilier commercial n’a pas non plus été épargné, bien que certains secteurs d’activité aient subi plus d’effets que d’autres.

Alors que le secteur industriel performait bien malgré la situation particulière, les immeubles de bureaux et les commerces de détail ont quant à eux connu des moments plus difficiles depuis mars 2020.

Mais qu’en est-il de l’état actuel des choses? Comment se porte l’immobilier commercial en ce nouveau début d’année? Nous vous partageons un coup d’œil sur la situation.

Les immeubles de bureaux à l’avantage des locataires

La popularité soutenue du télétravail depuis la pandémie et la réticence des travailleurs à parcourir de longues distances pour se rendre au boulot ont des incidences directes sur l’offre de bureaux locatifs, particulièrement dans le cas de Montréal. Ces changements majeurs dans le comportement des travailleurs ont contribué à accroitre l’offre de locaux disponibles.

Ainsi, alors que le nombre de logements est insuffisant sur le marché résidentiel, il en est tout autre sur le marché commercial, où l’offre dépasse largement la demande. Ce faisant, les locataires profitent d’un contexte qui leur est avantageux. 

Le taux d’inoccupation demeure élevé

Alors que le taux d’inoccupation des édifices de bureaux de la grande région de Montréal était de 10,3 % au printemps 2020, il se situe dorénavant à 19,4 % en date du quatrième trimestre de 2023. Il est d’ailleurs resté inchangé par rapport au trimestre précédent.

Selon Marie-France Benoît, associée chez Avison Young et responsable du renseignement de marché, il s’agit d’un « niveau qu’on n’a pas vu depuis 25 ans », totalisant 21,8 millions de pieds carrés disponibles dans le Grand Montréal, en date de la fin décembre.

Certains observateurs du milieu croient d’ailleurs que l’entièreté des effets sur le marché ne sera pas connue avant deux ou trois ans encore, au moment de l’échéance des baux prépandémiques. À terme, le taux d’inoccupation pourrait même grimper jusqu’à 25 % ou 30 %. C’est du moins ce que mentionnait Georges Semine, vice-président aux conseils financiers, aux services-conseils et au courtage immobilier chez Deloitte, dans un article du journal Les affaires en mai 2023.

Les locataires recherchent la qualité

Outre le taux d’inoccupation élevé, un autre phénomène a été observé : un déplacement des locataires vers les locaux de plus haute qualité. Les édifices de prestige du centre-ville de Montréal commencent ainsi à se remplir, comme tous les centres-villes des métropoles canadiennes depuis 2020.

En raison de l’importance de l’offre par rapport à la demande, les immeubles haut de gamme sont plus recherchés par les locataires, qui profitent du fait que le marché soit en leur faveur pour obtenir des locaux dans des édifices plus récents et de plus grande qualité.

On observe ainsi des disparités sur le marché des locaux commerciaux. Alors que les immeubles de qualité sont en demande, les bâtiments de catégories inférieures peinent à attirer et conserver les locataires.

Les immeubles de prestige sont prisés

Les édifices de bureaux sont classés, en fonction de plusieurs critères, sur une échelle A, B et C. Les immeubles de prestige se trouvent quant à eux au-dessus de cette classification standard. Ils comprennent une douzaine d’adresses à Montréal, dont font partie :

• Le 1000 De La Gauchetière ;
• La Place Ville Marie ;
• Le 1250 René-Lévesque.

Les récentes statistiques démontrent que ce type particulier de bâtiment est prisé sur le marché. Le taux d’inoccupation est ainsi passé de 11,9 % au 4^e trimestre 2022 à 9,5 % un an plus tard, se rapprochant des données prépandémiques.

Cela serait notamment dû au mouvement des locataires qui occupaient des locaux d’édifice de niveau A et qui ont profité du contexte à leur avantage pour déménager dans des espaces de plus haut de gamme.

Recherche de locaux de catégorie supérieure

Ce mouvement vers la qualité pourrait bien se répercuter sur les locataires des immeubles de catégories B et C. Ces premiers pourraient profiter des prix compétitifs et opter pour les locaux de catégorie A laissés vacants, et ainsi de suite.

Le taux élevé d’inoccupation, de même que les enjeux liés au travail à distance, incitent en effet de nombreux locateurs à investir pour passer à la catégorie supérieure, afin de moderniser et d’améliorer leurs locaux.

Qu’adviendra-t-il des édifices non occupés?

Alors que le nombre plus élevé de locaux vacants s’avère une bonne opportunité pour les locataires commerciaux, les propriétaires d’espaces libres font face à un enjeu financier d’envergure. Les taxes foncières et les multiples frais d’exploitation peuvent rapidement alourdir la facture.

Pour faire d’une pierre deux coups, certains ont déjà converti des immeubles commerciaux obsolètes en bâtiment locatif résidentiel. D’autres initiatives sont d’ailleurs prévues, et cette tendance pourrait bel et bien se poursuivre. Toutefois, le déploiement à plus grande échelle de cette solution ne pourra pas se réaliser sans un soutien accru des gouvernements. 

Du mouvement dans le commerce de détail

Durement affecté pendant la pandémie, le secteur du commerce de détail semble reprendre son souffle. Selon les observations de CBRE, ce secteur de l’immobilier regagne en force dans les grandes artères commerciales, particulièrement dans les zones plus denses.

Le groupe immobilier prend d’ailleurs en exemple la revitalisation de la rue Sainte-Catherine Ouest, ainsi que le Dix30 et le Solar, des édifices à proximité du REM, à Brossard. Ceux-ci attirent l’intérêt des locataires, autant en ce qui concerne les bureaux que le commerce de détail. Et il se pourrait que l’ampleur de l’activité n’ait pas encore atteint son plein effet.

Notons malgré tout qu’en 2023, le taux d’inoccupation des locaux commerciaux sur l’ensemble de l’île de Montréal était de 13,4 %, selon les données rapportées par La Presse en décembre dernier. Près de 3 780 des 28 256 locaux répertoriés ayant un affichage commercial visible de la rue étaient vacants.

Des faillites à prévoir?

Selon certains observateurs du marché, la situation pourrait basculer pour ce secteur de l’immobilier au cours des prochains mois, en raison du remboursement des prêts COVID de nombreuses entreprises.

En effet, depuis le 18 janvier 2024, les entreprises québécoises ayant bénéficié d’un prêt COVID de la part du gouvernement fédéral doivent rembourser ce dit prêt ou s’entendre sur les modalités de paiement avec leur établissement financier.

À ce sujet, un récent article du Journal de Montréal dévoilait que des dizaines d’entreprises du Québec ont déjà déclaré faillite en janvier. Le nombre de faillites commerciales pourrait bien augmenter au cours des prochains mois, la période postpandémique étant particulièrement difficile pour les PME.

D’ailleurs, le nombre de faillites commerciales a déjà bondi de 45 % en 2023 dans la province.

Qu’en est-il de l’immobilier industriel?

En ce qui concerne le secteur de l’immobilier industriel, il est intéressant de constater que cette catégorie performe, et ce, depuis mars 2020. Il s’agit d’ailleurs du seul secteur qui, pour l’instant, continue de défier les impacts de la hausse des taux d’intérêt.

Un ralentissement de certains indicateurs est toutefois observé depuis quelques mois, notamment en ce qui concerne la croissance du prix des loyers, qui s’est légèrement corrigée. La sous-location est quant à elle en hausse.

Malgré cela, la demande pour ce type de bien immobilier demeure forte, alors que l’offre, tant en ce qui concerne les structures existantes que les terrains à construire, est insuffisante.

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