Qu’est-ce que l’emphytéose en immobilier?

Très peu connue et aussi peu fréquente, l’emphytéose est un concept juridique qui affecte certains immeubles. On parle parfois aussi de bail emphytéotique.

À quoi cela correspond-il? Quelles sont les règles particulières entourant l’emphytéose et les personnes impliquées par ce droit? On vous en dit plus.

C’est quoi, le droit d’emphytéose au Québec?

L’emphytéose est, avec l’usage, l’usufruit et la servitude, l’un des quatre droits réels en matière de démembrement du droit de propriété, comme prévu dans le Code civil du Québec.

Plus simplement, l’emphytéose est un droit qui permet à une personne, nommée l’emphytéote, d’utiliser pleinement un immeuble appartenant à autre propriétaire, et ce, pour un certain temps. Elle peut être établie par contrat ou par testament. 

Pendant la durée de l’emphytéose, l’emphytéote dispose de tous les droits qu’un propriétaire aurait normalement sur son immeuble. Il peut ainsi en tirer tous les avantages, à condition de ne pas en compromettre l’existence et à charge d’y faire des constructions et améliorations qui augmente sa valeur de façon durable.

À la fin de l’emphytéose, le propriétaire récupère son immeuble, de même que toutes les constructions faites par l’emphytéote, en vertu de son droit d’accession.

Pour qu’il y ait emphytéose, il faut ainsi que ces 4 conditions soient réunies :

1. Un immeuble est en cause ;
2. Tous les droits normalement attribués au propriétaire sont cédés à l’emphytéote, sous réserve de l’acte d’emphytéose ;
3. L’emphytéote a l’obligation de réaliser des constructions, ouvrages ou plantations sur l’immeuble pour en augmenter la valeur ;
4. L’emphytéose a une durée minimale de 10 ans et maximale de 100 ans.

Le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un bail locatif de longue durée. Ce document juridique permet à une autre personne que le propriétaire d’utiliser pleinement un immeuble, pour la durée prévue au contrat.

Ce type de bail est très différent du bail locatif traditionnel.

Quelle est la différence entre un bail ordinaire et un bail emphytéotique?

Le bail emphytéotique était surtout populaire dans les années 50 à Montréal. Bien qu’il le soit moins aujourd’hui, il a encore des effets sur le marché, notamment en raison de sa durée.

Contrairement au bail locatif traditionnel, qui est généralement à court terme, le bail emphytéotique est un contrat à long terme. Il doit obligatoirement avoir une durée entre 10 et 100 ans et cette durée doit être stipulée dans l’acte constitutif de l’emphytéose.

En raison de cette longue durée, il est généralement destiné à des projets de développement à plus grande échelle. Dans plusieurs cas de bail emphytéotique, c’est la municipalité qui est propriétaire d’un terrain ou d’un immeuble et qui laisse l’emphytéote, un promoteur immobilier par exemple, créer et développer son projet immobilier.

Quel est l’intérêt du bail emphytéotique pour le propriétaire?

L’avantage principal d’un contrat emphytéotique pour le propriétaire, c’est qu’à la fin de celui-ci, il reprend le terrain ou l’immeuble en question, ainsi que toutes les améliorations effectuées par l’emphytéote. Ce dernier a effectivement l’obligation d’améliorer le bien pendant la durée de l’emphytéose.

Cela permet donc au propriétaire de voir sa propriété continuellement gagner en valeur tout en en déléguant les responsabilités à un tiers.

Les obligations de l’emphytéote

L’emphytéote possède généralement tous les droits qu’un propriétaire aurait normalement sur son immeuble. Toutefois, l’acte constitutif pourrait limiter ou empêcher l’emphytéote d’exercer certains droits. Cela permet au propriétaire, en vertu de l’article 1200 du Code civil du Québec :

• D’avoir des garanties que la valeur de sa propriété soit protégée ;
• De conserver l’état de l’immeuble, son utilité, de même que son rendement.

En ce qui concerne les obligations que l’emphytéote doit respecter, celui-ci est tenu de payer le montant inscrit dans l’acte constitutif de l’emphytéose. Il doit aussi dresser, à sa charge, un état de l’immeuble inclus dans le bail, sauf indication contraire par le propriétaire. Il doit se charger des pertes partielles de l’immeuble et assumer le coût des charges foncières, des constructions, des réparations majeures et de toutes les dépenses pendant la durée du bail.

À titre d’exemple, un emphytéote peut généralement :

• Utiliser les constructions se trouvant sur le terrain ;
• Modifier la propriété pour en améliorer la valeur ;
• Récolter les revenus engendrés par les constructions, rénovations et améliorations ;
• Sous-louer le terrain et en recevoir les revenus ;
• Hypothéquer le bail emphytéotique ;
• Transmettre le bail en héritage.

Il ne peut toutefois pas :

• Modifier la propriété de sorte à en diminuer la valeur ;
• Contracter un autre bail emphytéotique sur le même terrain ;
• Vendre ses droits sur l’emphytéose.

Lorsque l’emphytéose arrive à échéance, l’emphytéote doit remettre au propriétaire l’immeuble, le terrain, les constructions, ouvrages ou plantations prévus à l’acte constitutif.

Les obligations du propriétaire

L’article 1206 du Code civil du Québec stipule que « le propriétaire est tenu, à l’égard de l’emphytéote, aux mêmes obligations que le vendeur ». C’est-à-dire que le propriétaire doit :

• Délivrer l’immeuble ;
• Garantir le droit de propriété ;
• Garantir la qualité contre les vices cachés.

Cela dit, l’emphytéote aurait donc un droit de recours en cas de vices cachés par le propriétaire.

Comment sortir d’un bail emphytéotique?

Il existe 6 façons de mettre fin à un bail emphytéotique au Québec. L’ensemble de ces manières sont énoncées dans le Code civil.

L’emphytéose peut ainsi prendre fin par :

• L’arrivée du terme fixé dans l’acte constitutif ;
• La perte ou l’expropriation totale de l’immeuble ;
• La résiliation de l’acte constitutif ;
• La réunion des qualités de propriétaire et d’emphytéote dans une même personne ;
• Le non-usage pendant 10 ans ;
• L’abandon.

En ce qui concerne l’abandon, l’emphytéote doit préalablement avoir rempli toutes les obligations et laisser l’immeuble libre de charges. L’emphytéote ne peut pas abandonner s’il n’a pas rempli ses obligations. 

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