Qu'est-ce que l'effet de levier en immobilier?

Connaissez-vous l'effet de levier? Cette stratégie financière pourrait vous permettre de réaliser vos projets d'investissement immobilier sans devoir débourser de mise de fonds. À condition, bien sûr, d'avoir déjà un actif en votre possession.

Vous aimeriez acheter une résidence secondaire? Investir dans un immeuble locatif? Voilà deux situations pour lesquelles l'effet de levier pourrait vous être utile. Cet outil ne vient toutefois pas sans quelques mises en garde.

Lisez la suite pour en savoir plus.

L'effet de levier, comment ça fonctionne?

L'effet de levier est une stratégie financière qui permet à un propriétaire d'utiliser la valeur nette qu'il détient sur sa propriété pour en acheter une autre. Cette valeur nette (ou équité) est alors utilisée comme mise de fonds pour le nouvel achat, évitant au propriétaire de devoir fournir de l'argent de ses poches.

En d'autres termes, l'effet de levier consiste à faire fructifier vos avoirs en utilisant au maximum l'argent emprunté à la banque plutôt que le vôtre.

Tirez profit de votre dette hypothécaire

Cette stratégie peut être utilisée dès que vous avez une hypothèque et qu'une partie de votre emprunt est remboursé. Et ce, que vous ayez une maison, un logement locatif ou un parc immobilier.

Grâce à l'effet de levier, vous transformez une dette (votre hypothèque) en investissement. C'est d'autant plus vrai dans le cas d'un immeuble locatif : l'équité fournit la mise de fonds, alors que les loyers vous aident à acquitter les paiements d'hypothèque et les dépenses liées à l'immeuble.

Comment calculer l'effet de levier disponible pour votre investissement?

Vous aimeriez connaitre le montant d'équité que vous détenez sur votre propriété et que vous pourriez utiliser comme effet de levier? Rien de plus simple. Il vous suffit de soustraire le solde hypothécaire à la valeur marchande actuelle.

Pour connaitre la valeur marchande de votre propriété, faites appel à un évaluateur agréé. Il est l'expert par excellence pour évaluer précisément et objectivement la valeur de votre bien immobilier. Celui-ci vous fournira même un rapport écrit détaillant les conclusions de ses analyses.

Le ratio de 80 %

Il faut savoir que la majorité des institutions financières ne prêtent que 80 % de la valeur totale de votre valeur nette, et non pas le montant entier. Ainsi, le montant que vous pourrez utiliser sera, dans les faits, moins élevé que l'équité réelle détenue.

Le taux peut tout de même varier entre 75 % et 85 % d'une banque à l'autre.

Exemple de calcul

Votre maison a une valeur marchande de 450 000 $. La balance d'hypothèque qu'il vous reste à payer est de 250 000 $.

450 000 $ - 250 000 $ = 200 000 $

L'équité que vous détenez sur votre maison est donc de 200 000 $. 

Votre banque refinance un maximum de 80 % de cette valeur.

200 000 $ x 80 % = 160 000 $

C'est donc un montant de 160 000 $ qui pourra être utilisé comme effet de levier.

Quel est le meilleur projet pour utiliser l'effet de levier?

L'effet de levier peut être utilisé de diverses façons, pour de multiples projets. On pense par exemple à l'acquisition d'un chalet, la réalisation d'un flip immobilier, etc.

Toutefois, l'achat d'un immeuble locatif est le type d'investissement immobilier pour lequel les banques sont plus enclines à fournir un prêt, puisqu'il s'agit généralement d'un projet plutôt sûr, assurant des revenus réguliers.

Dans tous les cas, avant d'utiliser votre équité pour financer votre projet, assurez-vous que celui-ci réponde à certains critères :

• Un prix d'achat raisonnable ;
• Des rendements élevés ou un bon potentiel de hausse de valeur ;
• Un secteur en demande ;
• Un budget exhaustif ayant pris en compte toutes les dépenses associées (taxe de bienvenue, prix de loyers, etc.).

Devrais-je utiliser l'effet de levier pour investir dans l'immobilier?

Bien que l'effet de levier puisse sembler intéressant, il ne s'agit pas d'une stratégie adaptée à tous. Elle convient aux propriétaires en bonne santé financière et ayant une certaine tolérance au risque.

En fonction de votre projet, évaluez également vos capacités et votre volonté à le réaliser. Par exemple, si vous planifiez d'investir dans un immeuble locatif, êtes-vous prêt à accorder du temps à vos locataires? Après tout, il n'y a pas que l'aspect financier qui doit être considéré!

Attention à l'endettement

Avant d'utiliser l'effet de levier comme outil de financement, assurez-vous de prendre en ligne de compte votre ratio prêt-valeur (RPV), qui ne doit pas être trop élevé.  Il s'agit du rapport entre le montant de vos emprunts et la valeur de vos propriétés. Plus celui-ci est élevé, plus votre niveau d'endettement est grand et les risques augmentent. 

De plus, même si vos actifs immobiliers prendront généralement de la valeur, il ne faut jamais exclure le risque d'imprévus, tels qu'une baisse des prix du marché immobilier, une hausse des taux d'intérêt ou des logements inoccupés pour une durée prolongée. Ces événements pourraient perturber la rentabilité de votre projet. À vous d'évaluer si le jeu en vaut la chandelle, selon votre tolérance au risque.

N'hésitez pas à contacter un courtier hypothécaire pour discuter plus amplement de votre projet et obtenir des conseils personnalisés. 

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