La déduction pour amortissement (DPA) pour immeuble locatif

Vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif? En plus de pouvoir en tirer des revenus, vous avez droit à des déductions fiscales, notamment pour vos dépenses de location courantes. Vous pourriez aussi être admissible à la déduction pour amortissement (DPA).

Certains biens, désignés comme « biens amortissables », peuvent se détériorer ou devenir désuets au fil du temps, comme c’est le cas pour les bâtiments locatifs. Les lois fiscales canadiennes vous permettent de déduire le coût de ces biens sur plusieurs années. C’est ce qu’on appelle la déduction pour amortissement.

La DPA est un sujet complexe, qui nécessite de bien comprendre les mécanismes de déductions et la terminologie qui les entourent. On vous en propose aujourd’hui un bref aperçu.

Qu’est-ce que la déduction pour amortissement (DPA)?

La déduction pour amortissement (DPA) est une déduction fiscale, permise en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada. L’amortissement en question agit en tant que report d’impôt, permis sur certains types de biens, dont certains bâtiments.

Il faut savoir que la DPA est récupérée au moment de la vente du bien. Les impôts évités au fils des années par l’utilisation de l’amortissement pourraient donc augmenter le montant d’impôt à payer lorsque vous vous départagerez de votre bien.

Au Canada, demander la déduction pour amortissement n’est pas une obligation, mais un choix. Vous pouvez donc choisir chaque année, lors de votre déclaration de revenus, de réclamer ou non l’amortissement de vos biens admissibles.

Dépenses en capital vs de nature courante

En fiscalité, deux types de dépenses sont distinguées :

• Les dépenses de nature courante, déductibles en totalité dans l’année où elles sont effectuées, comprenant notamment :
  • Impôts fonciers ;
  • Intérêts hypothécaires ;
  • Dépenses d’entretien ou de réparation d’immeubles ;
• Les dépenses en capital, qui peuvent être réparties et déduites sur un certain nombre d’années à titre d’amortissement.

La DPA concerne donc ce second type de dépenses, qui génèrent un avantage à plus long terme pour le contribuable.

Quelles sont les catégories de biens amortissables?

Les biens amortissables, admissibles à la déduction d’impôt, sont classés en différentes catégories fiscales. Chacune de ces catégories est associée à un taux d’amortissement qui peut être réclamé par le contribuable.

Parmi les types de biens amortissables, on retrouve :

• Les bâtiments, dont certains immeubles locatifs ;
• Les véhicules à moteur et certaines voitures de tourisme ;
• Les véhicules zéro émission admissibles ;
• Le matériel électronique universel de traitement de l’information et les logiciels de systèmes connexes ;
• Etc.

Pour une liste plus complète et détaillée, consultez cette page du gouvernement du Canada.

Le cas des immeubles locatifs

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif, sachez que certains biens immobiliers sont admissibles à la DPA. Ils doivent toutefois être considérés comme disponibles pour utilisation, c’est-à-dire qu’au moins 90 % de l’immeuble doit être utilisé à des fins locatives et ne pas être fermé pour rénovations ou améliorations.

Un bâtiment admissible peut faire partie de plusieurs catégories, soit la catégorie 1, 3, 6, 31 ou 32, selon la date d’acquisition et les matériaux de construction utilisés. Chaque catégorie a un taux d’amortissement distinct.

• Catégorie 1 (4 %) : comprends la plupart des bâtiments acquis après 1987, sauf s’ils font clairement partie d’une autre catégorie. 
• Catégorie 3 (5 %) : comprends la plupart des bâtiments que vous avez acquis avant 1988. 
• Catégorie 6 (10 %) : comprends les bâtiments construits en bois, en bois rond, en stuc sur pans de bois, en tôle galvanisée ou en métal ondulé et qui remplit une des conditions suivantes :
  • A été acquis avant 1979 ;
  • Est utilisé pour produire un revenu d’agriculture ou de pêche ;
  • N’a aucune semelle ni autre appui en fondation sous le niveau du sol.
• Catégorie 31 (5 %) et catégorie 32 (10 %) : comprennent les immeubles résidentiels à logements multiples (IRLM) certifiés par la SCHL. Ils doivent satisfaire à toutes les conditions suivantes :
  • Situés au Canada ;
  • Comportent deux unités ou plus ;
  • Constituent des lieux de résidence relativement permanents pour les occupants.
  • Pour la catégorie 31, avoir été acquis après 1979 et avant le 18 juin 1987.
  • Pour la catégorie 32, avoir été acquis avant 1980.

Les terrains sont-ils des biens amortissables?

Contrairement aux bâtiments, les terrains ne sont pas des biens amortissables. Ils ne sont donc pas admissibles à la DPA.

La déduction d’impôt ne peut donc être demandée que pour la valeur de l’immeuble, et non du terrain. Celle-ci devra être soustraite du prix d’achat au moment de calculer le montant de déduction auquel vous avez droit.

Les condos et copropriétés

Dans le cas d’une unité en copropriété, celle-ci fait partie de la même catégorie que l’immeuble dans laquelle elle se trouve. Par exemple, si le bâtiment est de catégorie 1, l’unité est aussi un bien de location de cette catégorie.

Comment calculer le montant de l’amortissement?

Pour calculer l’amortissement que vous pouvez demander pour un bien de location amortissable, vous devez d’abord connaitre certaines informations, dont la catégorie de votre bien, le coût en capital et, le cas échéant, la fraction non amortie de ce coût.

Sachez que vous n’êtes pas obligé de demander le montant maximal de DPA admissible, vous pouvez n’en déduire qu’une fraction. Si vous n’avez pas d’impôt à payer pour une année, il peut ainsi être plus avantageux de reporter votre demande, afin de ne pas réduire le montant auquel vous avez droit les années suivantes.

Déterminer la catégorie de bien

Le montant de DPA auquel vous avez droit est basé sur le type de bien que vous possédez et la date d’acquisition. Vous devez d’abord déterminer la catégorie de biens amortissables associée à votre immeuble, ainsi que le taux d’amortissement qui s’applique.

Calculer le coût en capital

Le coût en capital est le montant qui est utilisé pour calculer la déduction pour amortissement la première année. Il correspond généralement à la somme des montants suivants :

• Le prix d’achat (excluant le coût du terrain) ;
• Une partie des frais comptables, juridiques, d’ingénierie, d’installation et autres frais se rapportant à l’achat ou la construction du bien ;
• Le coût des ajouts et modifications apportés au bien, excluant les sommes déduites pour dépenses courantes ;
• Les coûts accessoires qui se rapportent à la période de construction, rénovation ou transformation de l’immeuble, sauf ceux déduits comme dépenses courantes.

Exemple

Vous avez acheté un bien locatif au coût de 100 000 $. De ce montant, la valeur de l’immeuble est de 80 000 $, et celle du terrain de 20 000 $.

Vous avez également déboursé 4 000 $ en frais juridiques divers liés à l’achat. Pour connaitre la partie de ce montant qui s’applique seulement à l’immeuble, vous procédez au calcul suivant :

valeur de l’immeuble ÷ prix total de l’achat × dépenses = partie des frais se rapportant à l’immeuble

80 000 $ ÷ 100 000 $ × 4 000 $ = 3 200 $

Le coût en capital est ensuite la somme de la valeur de l’immeuble et des dépenses qui s’y rapporte, c’est-à-dire 83 200 $ (80 000 $ + 3 200 $).

Établir la fraction non amortie du coût en capital (FNACC)

La DPA est généralement calculée sur la base du solde dégressif, basé sur le coût en capital, moins toute déduction demandée précédemment.

Si aucune déduction n’a été demandée dans les années précédentes, le calcul de la déduction se basera simplement sur le coût en capital. Dans le cas contraire, le calcul devra prendre en compte la fraction non amortie du coût en capital (FNACC).

La FNACC est le solde du coût en capital qui reste à amortir après la DPA. Ainsi, au fur et à mesure des demandes de déduction, le solde utilisable pour les années subséquentes diminue.

Exemple de calcul de la DPA

Parce que le calcul de la DPA est complexe et comprend de nombreuses étapes et variables, nous préférons vous rediriger vers cet exemple du gouvernement du Canada pour le calcul d’un immeuble locatif. Vous aurez ainsi un meilleur aperçu de comment vous pouvez appliquer cette situation à la vôtre.

Récupération de la déduction pour amortissement lors de la vente d’un immeuble

La déduction pour amortissement peut être récupérée au moment de la vente de l’immeuble, lorsque le montant de la vente est supérieur à la fraction non amortie du coût en capital.

Cette récupération doit être ajoutée à vos revenus annuels lors de la production de votre déclaration de revenus, ce qui peut augmenter l’impôt que vous aurez à payer à ce moment. Elle est d’ailleurs imposable à 100 %, contrairement au gain en capital qui est généralement imposé à 50 % lors de la vente d’un bien immobilier.

Sachez également que vous pouvez demander une déduction pour « perte finale », lorsqu’il vous reste un solde de DPA non demandé.

En tant qu’investisseur et propriétaire immobilier, la déduction pour amortissement peut représenter des avantages et des inconvénients. Il est important de bien évaluer votre situation pour déterminer s’il s’agit d’une bonne stratégie fiscale pour vous ou s’il serait préférable de ne pas l’utiliser.

Vous cherchez des experts en immobilier au Québec?

XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un  expert en immobilier. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.

Vous voulez être mis en relation avec des professionnels en immobilier et obtenir des soumissions? Contactez-nous au 1 833 203-7768