Comment savoir si une propriété est surévaluée ?

Vous avez un projet d'acquisition immobilière ? Votre budget est défini de manière stricte pour votre projet ? Pour cette raison, vous cherchez surement la meilleure affaire à réaliser lors de votre investissement.

Lors de vos recherches, vous allez trouver une large variété de logements différents à la vente. Parmi ceux-ci, il y aura les bonnes opérations tant recherchées, les biens vendus au juste prix, mais aussi des propriétés largement surévaluées.

Sans avoir un oeil expert, la question se pose : comment de futurs acheteurs peuvent-ils savoir si le bien est affiché à un prix plus haut qu'il ne le devrait ? On vous fournit quelques éléments de réponse pour mieux vous éclairer dans votre parcours d'investissement.

Comparer la valeur marchande des propriétés dans un quartier

L'un des principaux réflexes à adopter lorsque vous souhaitez acheter consiste à comparer les différents prix dans un même quartier.

En effet, il est généralement peu probable qu'un écart de valeur marchande trop important dans une même zone soit justifié. Il se peut certes que la propriété concernée soit un peu plus grande ou qu'elle ait une autre caractéristique justifiant une faible disparité. En revanche, si cela est trop conséquent, cela signifie que le prix affiché ne correspond peut-être pas à la valeur réelle du marché immobilier.

L'évaluation municipale

Chaque ville, telle que Montréal, dispose de son propre outil d'évaluation municipale. Gratuite, la ressource en ligne fait office de bon complément pour de futurs acheteurs. En effet, elle vous aide à déterminer la valeur approximative d'un bien immobilier à la vente, notamment via le paiement des taxes foncières à prévoir. Pour cela, elle vous propose une estimation des prix d'une propriété dans un emplacement visé. 

Vous pouvez ainsi effectuer votre recherche en sélectionnant l'un des filtres qui suivent : 

• L'adresse : correspond à l'adresse globale de l'immeuble et non celle de l'unité. Elle doit contenir son numéro d'ensemble ainsi que le nom de la voie sur laquelle elle se trouve (avenue, rue, etc..);
• Le lot rénové : nom du cadastre et numéro de lot de l'immeuble compris dans l'unité d'évaluation;
• Matricule : numéro distinct pour chaque unité. Celui-ci correspond à des chiffres relatifs aux coordonnées spatiales d'une unité d'évaluation foncière;
• Lot vacant : s'obtient en indiquant le nom d'une voie publique disposant de lots vacants.

Pour proposer ses données, on note que l'outil se base notamment sur les transactions immobilières dans un lieu recherché. Il faut toutefois savoir que la valeur municipale n'est pas forcément représentative de la valeur marchande du bien immobilier, particulièrement lorsque le marché est très actif et que l'évaluation a été effectuée il y a plusieurs mois. Elle peut malgré tout vous aider à vous faire une opinion. 

La raison de la vente

Séparation, préparation de la retraite...  Nombreuses sont les raisons qui peuvent inciter une personne à vendre à contrecoeur.

Une telle situation peut être caractérisée par une demeure certes intéressante à la vente, mais tout simplement surévaluée par rapport à l'état dans lequel elle se trouve réellement.

L'offre est affichée depuis trop longtemps

La date d'affichage d'une offre de vente en ligne constitue un nouvel indice de surévaluation potentielle.

Sachez que si le délai d'affichage dépasse les 60 jours, cela pourrait signifier qu'il y a un défaut dans la vente. Si la valeur marchande vous semble correcte, il peut très bien s'agir d'une défaillance au niveau de la structure, ou des travaux trop conséquents à effectuer. Des opérations qui feraient alors grimper le coût total de votre investissement.

Gardez à l'esprit que les meilleures affaires peuvent littéralement partir en quelques jours. Les biens qui correspondent à la réalité du marché immobilier partent généralement en un mois en moyenne.

Scruter attentivement l'offre affichée

En plus de la date d'affichage, d'autres détails vous permettent de déceler une offre peu compétitive sur Internet. Sur le même principe qu'un comparatif par emplacement, mettez cette fois l'accent sur des éléments relatifs à l'offre en elle-même, à savoir :

• Un potentiel faible nombre de clics par rapport à d'autres annonces;
• Une annonce mal rédigée, avec des fautes d'orthographe;
• Une absence ou une faible qualité de photos disponibles.

Bon à savoir : ne vous trompez pas de cible lorsque vous souhaitez déceler des valeurs marchandes surévaluées. Par exemple, certaines propriétés de luxe peuvent rester affichées longtemps en raison de leur caractère haut de gamme.

D'autres peuvent être en vente à un prix assez haut, en raison de l'attractivité du marché immobilier dans lequel elles se trouvent. Par exemple, grâce à sa proximité à des commerces et services tels que des supermarchés, des écoles ou encore des hôpitaux.

Analyser le comportement du vendeur

Une autre astuce, plus psychologique, consiste à analyser l'attitude du vendeur s'il vous fait effectuer lui-même la visite du logement.

En effet, il est possible que vous n'ayez rien constaté d'anormal lors de votre recherche et que vous ayez décroché un rendez-vous pour une visite de propriété. À cet effet, l'attitude du vendeur lors de la visite peut vous aider à détecter une survalorisation.

Par exemple, il se peut qu'il vous fasse effectuer une visite rapide de la propriété, de sorte que vous n'ayez pas le temps de vous attarder sur certains éléments déterminants. Après la visite, il peut également vous presser pour formuler une offre d'achat, arguant notamment une concurrence rude pour son bien.

Si cela peut s'avérer effectivement vrai, ne vous précipitez en aucun cas pour réaliser un investissement aussi conséquent.

Faire réaliser une inspection de la propriété

Gardez bien à l'esprit que toutes les propriétés sont singulières et n'ont pas la même valeur.

Si vous avez le moindre doute, n'hésitez pas à faire réaliser une inspection de la propriété, pour vous aider à déterminer sa juste valeur. Cette étape peut être pertinente si vous n'êtes pas dans l'urgence d'acheter et que vous souhaitez obtenir un diagnostic précis sur l'état de la propriété.

Le rôle de l'inspecteur en bâtiment intervient justement dans ce contexte. Dans le cadre de son intervention, il effectue une vérification visuelle de toute la propriété et de ses composantes : 

• Revêtement du sol;
• L'état des fondations;
• L'isolation des fenêtres;
• De la toiture;
• Les systèmes de plomberie et d'électricité...

Après son examen visuel, le professionnel se charge ainsi de rédiger le rapport d'inspection. Via ce document, il pose un diagnostic clair sur l'état de la propriété, ce qui vous permet par la suite de vérifier si le prix demandé est juste ou trop élevé en fonction des travaux à réaliser. De quoi trouver un parfait consensus entre le vendeur et de potentiels futurs acheteurs.

Finalement, vous pouvez évidemment faire appel à un évaluateur agréé pour obtenir une estimation fiable et précise de la valeur marchande d'une propriété. 

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