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Audrey Duquette
Audrey Duquette

Copropriété : comment mettre fin à l’indivision?

#Immobilier au Québec

Dernière mise à jour : 2022-07-21 15:38:16

Vous êtes un indivisaire? Saviez-vous qu’il est possible, sous certaines conditions, de mettre fin à l’indivision dans laquelle vous vous trouvez?  

Celle-ci peut être le résultat de plusieurs situations. Parfois, il s’agit d’un choix, par exemple si vous décidez d’acheter une maison avec un ami ou votre conjoint. D’autres fois, la copropriété indivise est créée par une situation hors de votre contrôle, comme dans le cas d’une succession ou d’un jugement. 

Quel que soit votre cas, il est tout à fait normal de vous demander si vous ou un de vos copropriétaires pouvez en sortir. Et, surtout, comment vous pouvez procéder.

Vous constaterez, en lisant la suite de cet article, que les droits des propriétaires indivis sont influencés par plusieurs facteurs, dont la présence d’une convention d’indivision.  

Mettre fin à l’indivision : un droit 

L’article 1030 du Code civil du Québec est très clair à ce sujet : « Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. » Tout indivisaire a donc le droit, s’il le souhaite, d'y mettre fin. À condition, bien sûr, de respecter toutes les conditions associées à cette démarche.  

Cette disposition légale a notamment pour but d’assurer une protection aux copropriétaires indivis qui ne souhaiteraient plus demeurer dans un tel mode de propriété. Ceux-ci ont alors la possibilité de retourner à un usage exclusif de l'habitation.  

Une indivision peut cesser par le partage du bien ou par son aliénation.  

Copropriété indivise : sortir de l'indivision est un droit !

Le droit de partage 

Le partage du bien indivis est un droit qui contraint les copropriétaires à diviser le bien en question ou à dédommager financièrement l’indivisaire ayant demandé le partage. Il peut ainsi s’effectuer de deux manières : en nature ou en numéraire.  

Le droit de partage peut être demandé à tout moment, sauf s’il a été reporté par une convention d’indivision, par une disposition testamentaire, par un jugement ou par effet de la loi. 

Le partage en nature 

Dans la plupart des cas, le partage s’effectue en nature, c’est-à-dire que le bien détenu en indivision sera matériellement divisé. Chaque indivisaire recevra alors une part de la propriété équivalente à la valeur de sa quote-part. Par exemple : 

Deux de vos amis et vous avez acheté, à parts égales, un triplex. Quelques années plus tard, vous souhaitez sortir de l’indivision. Chaque appartement du triplex est séparé par des murs mitoyens et possède son adresse civique. Vous décidez donc de partager le bien en nature, en le séparant en trois propriétés distinctes afin de devenir l’unique propriétaire de votre partie. 

Mais attention : bien que ce soit le cas dans cet exemple et que la loi présume les parts des indivisaires égales, ce n’est pas toujours le cas! Il importe de vérifier et de respecter la part de chacun lors du partage. 

Partage de l'indivision : calculer les parts en nature ou en numéraire

Le partage en numéraire 

Lorsque le partage en nature est plus complexe, voire impossible, le paiement d’une soulte peut avoir lieu pour indemniser l’indivisaire. Un copropriétaire peut aussi demander la vente de l’immeuble s’il ne peut pas être partagé convenablement entre les individus concernés.  

Selon le Code civil du Québec : « Si la part est attribuée en nature, les indivisaires peuvent accorder celle qui est la moins nuisible à l’exercice de leurs droits. Si la part est attribuée en numéraire, la part de chaque indivisaire est alors augmentée en proportion de son paiement. » 

Il faut savoir que la convention d’indivision, si elle a été établie, doit impérativement être consultée. Elle pourrait contenir une clause prévoyant le report du partage

Le report du partage 

Par le biais d’une convention écrite, les indivisaires peuvent décider de reporter le partage du bien jusqu’à l’expiration de la durée de l’indivision. Cette durée ne peut pas dépasser 30 ans, mais peut être renouvelée une fois cette période dépassée. 

Malgré l’existence d’une convention, il existe une exception pouvant forcer le partage. En effet, lorsque les trois quarts des indivisaires représentant 90 % des parts le souhaitent, l’indivision peut prendre fin dans le but d’établir une copropriété divise. Les indivisaires qui s’opposent à cette décision peuvent alors être dédommagés en numéraire.  

Fin de l'indivision : s'entendre à l'amiable avec les autres indivisaires

Mettre fin à la copropriété indivise : comment procéder? 

Si vous choisissez de mettre fin à l’indivision dans laquelle vous vous trouvez, deux principales situations peuvent survenir. 

La première, celle qui est souhaitée, est de vous entendre à l’amiable avec les autres indivisaires. Vous pourrez alors procéder au partage selon les droits et modalités de séparation convenus entre les parties.  

La seconde survient lorsqu’il y a un désaccord sur le partage. Il faut alors vous adresser au tribunal. Un expert analysera le dossier et pourrait exiger le partage, que ce soit en nature ou par la vente de l’immeuble. 

Et qu’arrive-t-il si les indivisaires sont d’accord pour le partage, mais ne trouvent pas de terrain d’entente pour les modalités de division? Il est alors possible de faire appel à un spécialiste pour établir la valeur de l’immeuble et les modalités de fin de la copropriété indivise.  

Sortir de l’indivision : pour quelles raisons? 

Plusieurs raisons peuvent expliquer pourquoi un copropriétaire souhaiterait sortir de l’indivision, que ce soit en raison de conflits ou de la simple envie de changer de modalité de propriété. D’ailleurs, aucune justification ou raison particulière n’est requise de la part de l’indivisaire voulant entamer les démarches de partage.  

Notez finalement que le droit de fin et de partage s’applique à tous les cas de copropriété indivise, que celle-ci ait été créée par contrat ou par succession. 

Plutôt que de mettre un terme définitif à l’indivision, vous souhaitez simplement vendre votre part? Consultez notre article Vendre une copropriété indivise pour connaitre les éléments essentiels d’une telle transaction.  

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