Les baux commerciaux de A à Z

Vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif commercial ? Vous cherchez un local pour votre entreprise ? Quelle que soit votre situation, locateur ou locataire, vous devrez impérativement traiter avec le complexe document qu’est le bail commercial. Saviez-vous que c’est un document qui se distingue considérablement du bail résidentiel ?

Tout d’abord, il est important de savoir qu’il existe plusieurs types de baux commerciaux. Définissons-les et les caractéristiques qui les différencient. De plus, voyons les clauses se retrouvant sur les baux commerciaux qu’il ne faut pas négliger.

Les types de beaux commerciaux

A priori, lorsqu’il s’agit du marché immobilier commercial, il existe plusieurs types de baux. Avant de s’intéresser plus exhaustivement aux clauses essentielles qui les composent, survolons 4 types de baux commerciaux :

Le bail brut

Bien simplement, le bail brut, c’est une formule dite tout inclus. Comme l’indique son nom, le montant que vous devrez débourser sera une somme mensuelle fixe qui ne fera pas l’objet de frais supplémentaires. C’est pour cette raison que les baux bruts sont habituellement plus dispendieux et sont touchés par de plus importantes augmentations annuelles.

Par exemple, vous débourserez 3 000 $ par mois. Cette somme servira à payer l’hypothèque, les frais d’entretien de l’immeuble, la prime d’assurance, les taxes municipales, etc.

Le bail net, double net ou triple net

Veuillez noter qu’il n’y a pas de distinctions légales définies entre le bail net, double net ou triple net. Ce sont plutôt des appellations communes représentant la fraction des dépenses supplémentaires à votre loyer que vous aurez à payer. Concrètement, plus le nom du bail contient de nets, plus vous aurez à débourser. Généralement, les dépenses que vous aurez à négocier lors de la rédaction du bail sont les suivantes :

• Les frais énergétiques (électricité, chauffage, climatisation) ;
• Les frais de gestion et d’exploitation de l’immeuble ;
• L’entretien ménager des locaux ;
• Les taxes foncières ;
• L’entretien paysager et le déneigement ;
• Les réparations à effectuer ;
• Les frais d’assurance, etc.

De son côté, le bail net inclut habituellement le loyer de base en plus d’une des dépenses ci-dessus, habituellement les taxes foncières.

D’un autre côté, le bail double net ou net-net, en plus du loyer de base, contient quelques dépenses supplémentaires telles que les taxes foncières et les frais d’assurances.

Pour terminer, le bail triple net ou net-net-net englobe le loyer de base ainsi que l’ensemble des dépenses supplémentaires : taxes foncières, assurances, réparations, entretien de l’immeuble, etc.

Baux commerciaux : quelles sont les clauses importantes ?

Saviez-vous que lorsqu’il s’agit de baux commerciaux, le Tribunal administratif du logement n’a aucun pouvoir juridique ? En effet, comme les normes concernant la location commerciale sont assez vastes, il n’existe pas de baux commerciaux dits typiques. C’est un document très flexible, toutes les clauses fixées sont négociables et personnalisables. Cependant, voyons quelques clauses essentielles qui s’y retrouvent habituellement.

En tant que locataire, il est très important que vous soyez conscient de l’impact que certaines de ces clauses pourraient avoir sur votre entreprise. Pour cette raison, vous devez bien comprendre leurs implications ainsi que leurs limitations.

La durée du bail 

5 ans, 10 ans, 15 ans… C’est à vous et votre locateur de négocier l’échéance du bail. De règle générale, considérant les importantes implications commerciales d’une entreprise, les baux ont une durée minimale de 5 ans.

Si vous pensez pouvoir faire prospérer votre entreprise au même endroit à long terme, vous pouvez également négocier une clause de renouvellement de bail. Celle-ci pourrait, par exemple, stipuler qu’à l’échéance de votre bail, celui-ci sera prolongé pour une période supplémentaire de 5 ans avec les mêmes termes, mais avec une renégociation du prix.

La procédure de fin du bail 

Selon la nature de votre entreprise et le type de local que vous dénicherez, vous apporterez forcément quelques améliorations et modifications à ce dernier. Généralement, les locataires ont la possibilité d’apporter des améliorations à leurs frais. Cependant, ils doivent s’assurer de se conformer aux restrictions mises en place par le propriétaire. Il est donc bien important d’être sur la même page que celui-ci, et ce, avant même la signature du bail.

Par ailleurs, habituellement, à l’échéance de votre bail, vous devrez remettre le local dans son état d’origine. Toutefois, vous pourriez négocier cette clause de façon à pouvoir laisser les améliorations apportées et même possiblement recevoir une compensation pour celles-ci.

Il est essentiel de noter que si vous devez remettre votre local dans son état d’origine, vous pourriez devoir débourser plusieurs centaines ou milliers de dollars pour le faire. C’est un aspect très important à considérer lors de la signature de votre bail.

Les activités pouvant être pratiquées

Avant de signer un bail commercial, vous devez vous assurer de vérifier quelles sont les activités qui peuvent être pratiquées au sein de l’immeuble. La limitation de certaines activités pourrait restreindre l’éventuelle expansion de votre entreprise.

Voyons les choses un peu plus concrètement. Vous êtes, par exemple, une entreprise de fabrication de vêtements écoresponsables et vous vendez vos produits exclusivement par le biais de votre site Internet. Cependant, dans les prochaines années, vous envisagez d’ouvrir votre local au public. Lors de la signature du bail, assurez-vous que les modalités du bail vous permettront d’accueillir des clients et non seulement utiliser le local à des fins de production.

Les autres modalités financières 

Il est également important d’inscrire, de façon précise sur votre bail, les modalités financières (autres que le montant de votre loyer) qui se rattachent à la location. Par exemple, comme les normes de la location commerciale sont différentes de celles de la location résidentielle, les propriétaires d’immeubles commerciaux peuvent exiger un acompte de sécurité à leurs locataires. Le montant de ce type d’acompte équivaut habituellement à 1 à 3 mois de loyer. Dans tous les cas, il est essentiel de comprendre et préciser les modalités liées à celui-ci :

• Cette somme vous sera-t-elle remboursée à la fin de votre bail ?
• Cet acompte sera-t-il utilisé rétroactivement pour payer les derniers mois de votre loyer ?
• Cet acompte vous sera-t-il remboursé graduellement au cours de votre bail ?
• Cet acompte servira-t-il à payer les coûts de réparation à la suite de la dégradation de l’état du local ?

Par ailleurs, le locateur pourrait également exiger une garantie bancaire ou un cautionnement personnel. Avant d’accepter ce type de modalité, il est bien important de comprendre les impacts que cela pourrait avoir vos finances, autant professionnelles que personnelles.

La publication du bail

Saviez-vous que la publication de votre bail auprès du Registre foncier du Québec pourrait vous éviter bien des soucis ? Bien que vous ayez un contrat avec une durée de location définie, si votre locateur actuel ne publie pas votre bail, vous pourriez vous retrouver dans une situation vous obligeant à quitter le local plus tôt que prévu.

Effectivement, dans l’éventualité de la vente de l’immeuble, le nouveau propriétaire pourrait vous demander de quitter l’emplacement avant l’échéance de votre bail. Cependant, si le bail a été publié sur le Registre foncier, celui-ci ne pourra pas vous pousser à partir prématurément.

Le droit d’exclusivité 

Avez-vous pensé à négocier une clause concernant un droit d’exclusivité dans votre bail commercial ? Vous êtes une boucherie dans un marché public et vous désirez vous assurer qu’aucune compétition directe ne pourra s’y installer ? Lors de la négociation de votre bail, assurez-vous que cela soit stipulé dans votre contrat. Pour éviter toute confusion, soyez le plus précis possible.

Vous souhaitez en apprendre davantage sur l’immobilier commercial ? Pour ce faire, consultez les articles suivants :

• Immobilier commercial : 10 questions à se poser sur son emplacement
• Immobilier : acheter ou louer un espace commercial ?
• Immobilier commercial : comment trouver un bon courtier

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