Bail commercial : la question cruciale du mesurage des lieux loués

Il y a de nombreuses questions à se poser au moment de se mettre en quête d’un local commercial. Celles-ci vous aideront notamment à déterminer la superficie nécessaire à votre activité et à faire votre choix entre acquisition et location. Si vous optez pour la signature d’un bail commercial, le mesurage des lieux loués est un sujet important à évoquer avec votre futur bailleur.

Pourquoi cette mesure est-elle nécessaire? Comment est calculée la superficie locative? Qu’est-ce qu’un certificat de mesurage? Pouvez-vous obtenir gain de cause en cas de litige? Nous vous apportons les réponses à toutes vos questions.

Pourquoi le mesurage des lieux loués est-il si important?

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Un bail commercial est un contrat à exécution successive qui engage les deux parties sur une longue durée. Cela signifie que les obligations qui en découlent s’échelonnent dans le temps, aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. Il est donc important qu’ils soient en accord sur les termes du contrat afin d’en préserver la stabilité, notamment sur les aspects financiers.

La location commerciale est souvent contractualisée sur la base d’un bail au pied carré. C’est-à-dire que le montant du loyer est déterminé selon la superficie locative estimée. Le mesurage des lieux loués est donc crucial, car il évite que le contrat soit établi sur une base approximative. Ainsi, les risques de mauvaise surprise pour le locataire sont limités.

Comment mesurer la superficie locative?

Avant d’évoquer la principale méthode de mesurage des lieux loués, il nous semble utile de rappeler ce qui se cache derrière les termes de superficie locative. Cela vous permettra de mieux comprendre pourquoi votre local peut vous paraître plus petit que la surface indiquée sur votre bail.

Définition de la superficie locative 

Comme mentionné précédemment, le budget locatif est calculé à partir de la superficie locative. Mais il faut savoir que celle-ci va au-delà de la superficie de l’espace utile. Elle comprend également un nombre de pieds carrés correspondant à la portion des aires communes associées à votre local. Il s’agit des espaces que vous pourriez être amenés à utiliser, en plus de la surface louée (escaliers, hall d’accueil, sanitaires…). Cela peut représenter jusqu’à 30% de la superficie locative totale, à laquelle sera appliquée le coût locatif.

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La norme BOMA

La norme internationale BOMA (Building Owners and Managers Association) est la méthode la plus répandue en matière de mesurage d’espaces locatifs. Reconnue par l’ANSI (American National Standarts Institute), elle est utilisée pour mesurer les espaces à louer partout aux États-Unis, au Canada et dans bon nombre d’autres pays. Cette méthode centenaire est ponctuellement mise à jour pour répondre aux nouveaux besoins.

La méthode BOMA présente différentes normes applicables notamment aux :

• immeubles à bureaux;
• immeubles industriels;
• immeubles résidentiels à logements multiples;
• immeubles à commerces de détail;
• propriétés polyvalentes.

Ces méthodes de mesurage normalisées préconisent :

• un mesurage global de l’immeuble;
• la répartition au prorata de la location des espaces communs.

Elles sont de ce fait pleinement appropriées pour définir la superficie locative destinée à un bail locatif.

Prévenir les désaccords entre propriétaire et locataire sur la superficie de l’espace loué

Il se peut qu’en cours de location vous constatiez un écart conséquent entre la superficie sur la base de laquelle vous payez votre loyer et la superficie réelle de l’espace loué. Découvrez vos possibilités de recours et nos conseils pour vous prémunir d’une telle situation.

Litige concernant la superficie locative : qui va gagner?

Si l’on se réfère à l’affaire Honey Fashion (2007) et à l’affaire Basili (1994), les locataires doivent faire preuve de lucidité et de vigilance. Cela signifie qu’ils doivent faire mesurer les lieux ou demander aux propriétaires un certificat de mesurage. Faute de quoi, en cas de litige, un juge conclura à l’acceptation réputée de la superficie approximative de la part du locataire.

Même si un écart de superficie devait ultérieurement être constaté en sa défaveur, le locataire ne pourrait se faire dédommager s’il a accepté le bail, sauf en cas de dol ou de tromperie.

Les baux commerciaux sont souvent signés avant l’achèvement de construction. Pour se protéger, le locataire devrait donc demander à inclure dans son bail une clause qui :

• pose une obligation pour le bailleur de procéder au mesurage des lieux loués dans un délai précis;
• apporte au locataire la possibilité de procéder à une nouvelle mesure s’il n’est pas satisfait.

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La certification des espaces locatifs

La certification des espaces locatifs permet d’attester de l’exactitude des superficies concernant les espaces à louer dans les immeubles commerciaux, industriels ou institutionnels. Les propriétaires et les locataires en sont de plus en plus demandeurs. Les calculs sont faits par un arpenteur-géomètre selon la norme BOMA. L’intervention donne lieu à un certificat de mesurage comprenant un rapport et un plan.

La certification des espaces locatifs permet notamment de :

• connaître la superficie précise des lieux loués;
• définir le prix du loyer en fonction de la superficie locative;
• prévenir de futurs litiges entre les deux parties.

Les autres applications des normes de mesurage BOMA

Ces normes sont utilisées par de nombreux spécialistes de l’immobilier. Elles présentent notamment un intérêt pour les évaluateurs. Cette méthode permet de déceler le véritable potentiel d’un immeuble destiné à la location en tenant compte des surfaces certifiées BOMA.

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