Vous avez de bonnes raisons de croire que l’évaluation municipale de votre maison est trop élevée? Sachez qu’il est possible de contester l’évaluation foncière et de demander une révision, en respectant certaines conditions.
Avec la hausse fulgurante de la valeur des habitations des derniers mois, plusieurs propriétaires risquent de voir leur compte de taxes municipale et scolaire augmenter. On vous en parlait d’ailleurs dans un de nos précédents articles sur l’évaluation foncière de Montréal.
En effet, une évaluation municipale plus élevée signifie aussi que vous aurez plus de taxe à payer. Lorsque cette hausse est importante et qu’elle n’est pas justifiée, il est tout à fait normal de vouloir demander une révision. Pour autant, il ne s’agit pas d’une décision à prendre à la légère.
Qu’est-ce que l’évaluation foncière municipale?
D’abord, rappelons brièvement en quoi consiste la valeur foncière.
Tous les 3 ans, les villes ou organismes municipaux du Québec sont responsables de refaire un rôle d’évaluation foncière. Et ce, pour tous les immeubles sur leur territoire.
Le but? Établir leur « valeur réelle », c’est-à-dire le prix le plus probable qui serait payé pour acheter le bâtiment dans un marché libre et ouvert à la concurrence. Cette valeur sert ensuite à déterminer le montant des taxes que les propriétaires devront payer dans les prochaines années.
Il faut savoir que cette évaluation est faite en bloc d’habitations comparables et qu’elle ne prend pas en compte les caractéristiques spécifiques de chaque propriété. C’est pourquoi il peut arriver que la valeur municipale de votre maison soit inadéquate.
Pour en apprendre davantage, consultez notre article sur la différence entre la valeur marchande et l’évaluation municipale.
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Évaluation foncière trop élevée : que peut-on faire?
L’évaluation de la valeur foncière de votre résidence est beaucoup trop élevée par rapport à la réalité? Il ne suffit pas d’être en désaccord avec la valeur établie pour la contester! Vous devez prouver qu’elle est inexacte.
En d’autres termes, vous devrez apporter la preuve qu’il aurait été impossible de vendre votre propriété au coût évalué dans les conditions du marché 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation. Par exemple, ce pourrait être le cas si :
- Le bâtiment présentait d’importantes défectuosités ;
- Des facteurs externes nuisaient à la valeur de l’immeuble (bruit, inondation, pollution, etc.).
Dans quelles situations peut-on demander une révision?
Selon la loi, quatre situations donnent le droit à un citoyen de demander une révision de l’évaluation :
- Le dépôt du rôle d’évaluation, suivi de l’expédition d’un avis d’évaluation au propriétaire.
- La modification du rôle effectuée par certificat, suivie de l’expédition d’un avis de modification.
- L’avis de correction d’office adressé par l’évaluateur au propriétaire pour l’informer d’une correction projetée.
- La modification du rôle non effectuée par l’évaluateur, malgré un événement qui aurait dû entraîner une telle modification.
Des délais précis sont fixés pour chacune de ses situations. Vous pouvez obtenir plus de détails directement sur le site du Ministère des Affaires municipales et de l’Habitation.
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Contester l’évaluation foncière : est-ce que ça vaut vraiment la peine?
Avant d’amorcer les démarches pour contester la valeur municipale de votre propriété, demandez-vous si cette décision en vaut réellement la peine :
- Quelle réduction pourrait être acceptée?
- Celle-ci aura-t-elle un impact important sur vos comptes de taxes?
- Quels sont les frais associés à votre requête (honoraires de professionnels, frais de traitement du dossier, etc.)?
- Est-ce rentable?
En vous posant les bonnes questions, vous serez en mesure de juger plus facilement si votre situation nécessite d’être réévaluée ou s’il est préférable de laisser les choses comme elles le sont.
Révision de la valeur foncière : les démarches à suivre
Vous voulez aller de l’avant avec une demande de révision? Avant tout chose, sachez que certaines formalités doivent être respectées pour que votre demande soit recevable par l’organisme responsable de l’évaluation ou toute autre instance à laquelle vous vous adresserez.
Vous devrez notamment remplir les conditions suivantes :
- La demande doit être faite sur le formulaire conçu à cette fin.
- Elle doit être déposée à l’endroit déterminé par l’organisme responsable ou être envoyée par courrier recommandé.
- Les motifs et arguments invoqués pour la révision doivent être exposés succinctement. Mentionnons ici que le coût des taxes à payer ne constitue pas un motif raisonnable de contestation.
- La demande doit être déposée dans le respect des délais fixés.
- Elle doit être accompagnée de la somme d’argent applicable à la révision, si l’organisme responsable a un règlement en ce sens.
Demander une révision administrative
La première instance à laquelle vous devrez adresser votre demande de révision sera l’organisme municipal responsable de l’évaluation. Selon l’endroit où vous habitez, il peut s’agir de la ville elle-même ou de la MRC (municipalité régionale de comté).
Sauf exception, vous devrez soumettre votre demande au plus tard le 30 avril suivant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation. Votre dossier sera par la suite examiné par un évaluateur municipal.
Selon le cas, l’expert pourrait décider de maintenir la valeur inscrite ou de la modifier. Il vous fournira une réponse écrite au plus tard le 1er septembre de la même année.
Si l’évaluateur accepte la révision, vous pourrez conclure une entente de modification de la valeur inscrite au rôle. Celle-ci doit être mise par écrit et doit indiquer la date de prise d’effet.
Recourir au Tribunal administratif du Québec (TAQ)
Vous n’êtes pas satisfait de la décision rendue par votre municipalité? Il est possible de demander au Tribunal administratif du Québec de réexaminer votre dossier si :
- La proposition de modification de l’évaluateur ne vous convient pas ;
- L’évaluateur a choisi de ne pas modifier la valeur du rôle ;
- Le délai du 1er septembre est expiré sans qu’une entente ait été conclue.
Vous devrez alors adresser une requête écrite au Secrétariat du Tribunal administratif du Québec. La demande de révision doit invoquer les mêmes motifs que la précédente. Elle doit être soumise dans les 60 jours suivant la réponse de l’évaluateur municipal ou dans les 30 jours suivant la limite indiquée, si aucune réponse n’a été formulée.
La décision du Tribunal sera rendue après l’audition des parties.
Porter sa cause en appel devant la Cour du Québec
Le troisième et dernier recours possible consiste à confier votre dossier à la Cour du Québec. Avec la permission d’un juge, vous pourrez porter votre cause en appel dans les 30 jours suivant la décision du Tribunal administratif du Québec.
À cette étape, il est fortement recommandé d’être accompagné par un expert ou d’être représenté par un avocat spécialisé en droit immobilier.
L’évaluateur agréé : un allié indispensable
L’expertise d’un évaluateur agréé est une aide précieuse dans ce type de démarche. Ses connaissances et ses analyses vous permettront d’étayer vos arguments et de maximiser vos chances de convaincre les instances du fondement de votre requête.
Ainsi, dès votre première demande à la municipalité, n’hésitez pas à joindre un rapport d’un évaluateur agréé pour soutenir votre point de vue et vous aider à prouver les motifs pour lesquels vous réclamer une révision du rôle d’évaluation foncière.
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